加息勢如破竹轉定按防失預算
美國聯邦儲備局加息步伐有加快跡象，最新巿場預測指，年內會加息兩次，本港銀行勢必跟隨；根據對上一次加息有加快跡象 最新巿場預測指 年內會加息兩次 本港銀行勢必週期紀錄，銀行在兩年餘時間內，曾經加息九次，累積加幅達3厘，息率上升對採用浮息按揭計劃的業主造成重大影響。近期有銀行重推定息按揭，為業主鎖定每月供款額，變相減少利息開支。
本港銀行已連續三次未有跟隨美國加息，惟基於港、美兩地息差正逐步收窄，銀行界人士預計，美國今年內有機會再加息兩次，本港銀行有機會跟隨。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣預計，今年本港銀行將加息兩次，合共加息0.5厘，而加息週期不會只加半厘便完結，相信未來數年息口會逐步上升。
供款增幅可達一成
銀行兩大按揭產品，包括最優惠利率（P）或香港銀行同業拆息（H）按揭計劃，均為浮息按息為基礎，面對加息週期，息率會因拆借成本及最優惠利率上升而上調。
以敘造P按揭計劃為例，按揭貸款額400萬元，息率P減2.85厘（實際利率2.15厘），年期為25年，計劃下現時每月供樓開支為17,248元（見下表）。
假設本港銀行跟隨美國加息，未來兩季、每季加息0.25厘，屆時每月供樓開支將升至18,235元，差價987元 或5.7%。
值得留意，同為浮息的H按在加息週期中一般會較為波動，例如2017年1月時，銀行資金較為緊張；加上美國盛傳即將加息。
本港拆息一度抽升至逾0.75厘，部分早年敘造H按計劃（例如2015年流行的H加1.7厘計劃），已觸動鎖息上限，息率變為P減2.85厘（當時實際息率2.15厘），變相供樓開支大增。
若年內再度加息，拆息大有可能再次觸及鎖息上限，令H按用家每月供款開支大增，升幅或高達10.7%。
最近有銀行針對性推出定息計劃，息率低至1.7厘，牌面價已低於坊間的H按及P按計劃，計劃為期一年。期後變回H加1.3厘，鎖息上限P減2.85厘。在同樣400萬元貸款額，每月供款固定為16,376元，適合喜歡固定供款的用家，供款開支不受加息的影響，首年慳息效果顯著。
巿場消息指，上述按揭計劃罰息期為三年、現金回贈1.5%，而提供計劃為華僑永亨銀行，其他中、大型銀行未有跟隨。
大行變招吸H按客
大型銀行未有銀隨，原因是H按深受用家歡迎。據經絡按揭資料，現時H按使用比率高達93.5%，大幅拋離P按及定按。
近期大型銀行轉為主動減H按息率，息率輕微調低至H+1.28厘。
雖然牌面只減0.02厘；與此同時，銀行同時調高存款比率（mortgage link）上限達60%、現金回贈可達1.5%。
按揭貸款年期最長可達30年，罰息期三年。惟該計劃中例明，按揭貸款額必須逾1,000萬元。
若享盡存款上限比率的情況下，高息存款利率抵銷供樓利率開支，實際開支將可節省60%。
對於按揭巿場的走勢，中原按揭經紀董事總經理王美鳳預料，H按由2016年至今減幅達0.4厘，期內拆息上升約0.25厘，銀行資金成本亦有所上升，相信H按減息空間已相當有限。
而經絡按揭市場總監劉圓圓則認為，目前香港銀行體系資金相當充裕，銀行結餘近2,600億元，本港銀行未有即時跟隨加息的壓力。
加上近期新盤巿場銷售數字龐大，銀行可能減H按，以吸納更多按揭生意；預計第二季按息有機會進一步下調至H加1厘水平。
經絡數字顯示，2017年1月新取用按揭金額251億元，超乎預期。預料首季新取用按揭金額為800億元新高紀錄。今年全年新取用按揭金額將達歷史高位2,350億元，按年增加8%。
資料顯示，對上一次加息週期在2004年6月至2006年9月，美國聯儲局加息17次，累積加息4.25厘；而本港則未有全部跟隨，在2005年3月至2006年3月，本港銀行加息九次，累積加幅3厘。
王美鳳提醒，隨著樓價上升，選用較長按揭年期個案增加。當未來息率回升時，較長還款期的用家會發現，每月供樓金額的增幅將較大。
她建議業主在加息週期中，預留充足資金，或選用固定開支的定息產品，減低供樓開支。