增值動力不減買定領展等放榜
領展房地產基金（00823）領展房地產基金（ ） 上市已將近上市已將近12年，由最初街市、停車場「年 由最初街市 停車場「收租佬」」，發展至今日發展至今千億大藍籌，市值累升了五倍。業務更見多元化，延伸至物業發展、收購投資物業及拓展內地市場；配合持續的資產提升工程，四頭馬車拉動下，盈利增長以至資產增值動力有增無減。
進軍內地是領展最新一頭馬車，兩年前開始北上收購北京歐美匯購物中心及上海企業天地，合共涉資91億元人民幣。
週一（4月10日）領展再下一城，宣布斥資40.65億元人民幣，收購廣州荔灣區西城都薈廣場。
趁人民幣跌勢喘定出手，時機尚算合理。大行普遍看好，美銀美林給予「買入」評級，目標價59元，相信項目續租租金提升後，有利增加領展每單位分派。
資產提升長做長有
事實上，領展提升租值確有一手，以北京歐美匯作例，今年上半年度的續租租金加幅達43.9%，回報可觀。
西城都薈廣場今後三年有64%租戶約滿，可預期項目將步入續租高峰期。
更值得留意，完成今次收購後，內地業務佔總資產的比例提升至9.1%，仍低於內部指引上限12.5%。鑒於分散投資及回報考慮，大有機會再添食。
提升物業組合價值及租值，最簡單方法是翻新。
領展上市以來，商場翻新工程從無間斷，每年投入資本6億至8億元，至今已完成資產提升工程的商場，總數有48個。
最重要是翻新後租值得以提升，過去五年商舖續租租金加幅每年均達兩成以上；出租率更每年遞增至大約96%。
領展兩年前將物業組合按面積規模分為三類，面積達十萬平方呎的都會級商場，現時有六個，包括樂富廣場、赤柱廣場等。
都會級商場所針對租戶上移至中等檔次，平均每方呎每月租金71.8元，比中型的匯坊級商場高出近14%。
為釋放更多商場的潛在價值，資產提升範圍將擴展至估值排名50位以外的物業及鮮活街市。
旗下逾150個商場，大有大改、細有細改，長做長有。
前稱樂富中心的樂富廣場，是領展旗下面積最大的商場，2006年3月底估值是17.3億元，當時全年租金收入只有9,140萬元。
領展於2008年斥資逾4億元進行翻新改革，2010年竣工。
樂富廣場現時每年的租金收入逾2.5億元，截至去年3月底止估值56.7億元，十年內升值兩倍有多。
領展早於2011年，已開始涉足私人住宅商場，當年先後向南豐集團及信和置業（00083） ，收購將軍澳南豐廣場商場及海悅豪園商場，總代價17.58億元，藉此與旗下區內商場產生協同效益，提升增長潛力。
對於一些規模效益低，可塑性有限的屋村商場及停車場項目，領展於2014年開始，以招標方式放售套現，過去三年以來，售出的商場和停車場項目不少於28個，合共套現近120億元。
更值得留意的是，每次標售時，財團、投資者入標踴躍，結果出售作價每每較估值有相當溢價。
以去年底售出的一籃子商場物業為例，總成交價較估值高出29%；其中沙田新田圍商場的售價，更較估值大幅高出62%。
出售規模效益低的項目，不但令潛在價值得以顯現，更有利將資源重新配置。
自2014年起，出售資產回籠的資金增加，領展的收購力度亦加大，一年前開始踏足商廈項目，以逾59億元收購旺角工業貿易大樓。
現址正翻新為銀座式商廈，預計今年第四季開幕，商廈及商場樓面，分別達17萬及11.4萬方呎。
由於位處港鐵上蓋及消費熱點，商場部分呎租料達100至400元，租金回報比屋村商場可觀。
變身發展商利長線
房地產投資信託基金（REIT）一般以收租為主，兩年前獲准投資物業發展後，領展隨即出拳，夥拍南豐集團，牽頭投得九龍東海濱道商用地王，計劃投資近百億元興建甲級商廈，預計2019年第三季落成。
項目作長線收租用途，其中四分之一樓面已獲摩根大通預租作為後勤中心。
證監會當初編制房地產信託基金守則時，限制物業發展，主要考慮到相關投資需投入大量資金，有機會削 弱租金收入，基金經理亦可能缺乏相關管理經驗。
其後證監會應業界要求，於2014年撤銷限制，為REIT涉足物業發展開綠燈，但要以基金資產總值的一成為上限。
麥格理看好項目的淨收入強勁，呎租水平亦較預期理想，連同旺角商廈項目，將會是未來增長的催化劑，一年目標價看59.7元。
住宅項目可能是領展下一目標，2015年領展曾夥伴永泰地產入標港鐵日出康城項目，雖然無功而返，但已見開拓住宅領域的野心。
回顧過去五年，領展總資產年均複合增長率接近兩成，遠高於一眾地產股；每單位分派增幅達13.3%，較公用股更見吸引。趁6月派成績表前先入一注，長短皆宜。