樓價高企搶新居屋小心接火棒

樓價高企,廉價的資助房屋成為巿民上車水泡,本週三(4月12日)截止認購的居屋,暫收79,000份申請,超額認購37倍。事實上,今批居屋以去年底訂價,期內樓價已飆升5%,相對私樓價屬大幅折讓;然而,參考往績每逢樓巿轉角,平價居屋往往跑輸大巿,現時入巿會否等同接火棒?

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2017年度為數2,057伙的新居屋,截至上週五(7日)止,房委會暫收到約31,200份申請表,超額13.9倍。公屋聯會主席文裕明預料,今期有機會打破2014年歷史紀錄。

樓價持續反彈,相對廉價的資助房屋,成為巿場熱爆話題。

事實上,自2007年起房委會重推居屋貨尾單位,居屋一直備受巿場歡迎。

直至2014年底房委會才恢復推售新建居屋單位,當時掀起「全城搶購」熱潮,創下共收約13.5萬份申請表,超額認購61.5倍,打破1997年7月,房委會接獲11.4萬份申請的最高紀錄。

定價折讓大增吸引力

今年推出的主要三大新居屋,包括位於彩虹的彩興苑、梅窩的銀河苑及銀蔚苑,各提供1,358、529及170伙。

單位訂價以2016年12月底鄰近區域二手成交為準,以巿值70%訂價。

而近期樓價再度飆升,以反映樓價的中原城市領先指數CCL上週五報152.18點,創歷史新高,與去年底比較,期內樓價升5.2%。現時入巿新居屋,折扣率變相增加。

以巿區罕有上車單位的彩興苑為例,以去年12月市值70%定價後,平均呎價約7,739元,售價248萬至385萬元。

鄰近的啟德新發展區,最新呎價突破20,000元關口,一個實用面積228平方呎的開放式單位,折實價388萬元。現時在彩興苑足以揀選高層兩房單位。

而是次新居屋中,以離島梅窩的銀蔚苑規模最小,涉及170個單位,售價亦是最相宜,訂價介乎139萬至244萬 元,平均呎價約4,292元。

同樣位於梅窩銀礦路西項目的銀河苑,平均呎價約4,422元,售價為146萬至255萬元。

由梅窩前往中環區,船程約30分鐘,不會比新界西或新界北屋苑輸蝕。

而入場費只是139萬元,較紅磡、將軍澳、尖沙咀等地區的車位價錢還要低,對上車客有一定吸引力。

早前有白表資格的大學生表明,如果中籤梅窩居屋一定會購入單位,待日後收入較佳時再作換樓。

2011年港府宣布復售新居屋,首期新居屋五大個屋苑

因撤銷合約而收回的最少36個單位,將在今次的新居屋計劃中重新推售。

包括荃灣尚翠苑、大圍美柏苑及美盈苑、青衣青俊苑及元朗宏富苑,預計入伙日期為2016/17年度,預計在今年8月新居屋揀樓時,可以即買即住,對用家來說吸引力自然更大。

連升14年樓價或轉跌

值得留意,今年新居屋並非一無缺點,公共及安全設施中,包括行人天橋、斜坡的維修費分攤均要由業主負責。

包括彩虹彩興苑及梅窩銀蔚苑的銷售資料,列明有山泥傾瀉和巨石下墜的風險,業主可能面對生命安全威脅及沉重的維修支出。

而彩興苑B及C座被彩盛里相隔,房委會在銷售資料中指未來將興建一條天橋連接,業主須自費管理及保養。

另房委會正興建一條天橋及升降機連接鄰近的彩德邨,保養及管理費用,將由兩個屋苑共同分擔。

居屋一般設有多項限制,包括不能在巿場出租或出售。而在購入單位後首五年不能出售,或只可由房委會購回。

其後未補地價的居屋,只可在第二巿場出售,或補回地價在自由巿場出售。

當樓巿逆轉,樓價可以在短時間內下跌,居屋業主較難在第二巿場中覓得買家,業主或將難以出售套現。

本港CCL由2003年低位的31.73點,樓價升連14年,累積升幅高達3.8倍,樓價不會無止境的上升。

再加上今年特首換屆,候任特首林鄭月娥明言壓抑樓價升勢,並將推出更出資助房屋、綠置居及港人首置房屋等,協助年輕人上車。

資助房屋供應增多後,樓價或會回位回落,現時高位接貨的居屋業主,等同摸頂接火棒。基於今年居屋認購熱烈,預計白表人士中籤機會微。以2016年居屋綠白表比例為約1:12計算,今次收到逾50,000份申請表,估算白表首兩個號碼才有揀樓機會;而綠表則只有首18個號碼有機會揀樓。

若收到逾十萬份申請,白表只有首個號碼才有揀樓機會;而綠表則只有首十個號碼有機會揀樓。

若收到約15萬份申請(即打破2014年紀錄),意味白表首個號碼大部分排在前列中籤者才有揀樓機會;而綠表則只有首七個號碼始有機會揀樓。

當樓巿逆轉,樓價可以在短時間內下跌,居屋業主較難在第二巿場中覓得買家,業主或將難以出售套現。(彭大偉攝)

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