樓價高企搶新居屋小心接火棒
樓價高企，廉價的資助房屋成為巿民上車水泡，本週三（4月12日）截止認購的居屋，暫收79,000份申請，超額認購37倍。事實上，今批居屋以去年底訂價，期內樓價已飆升5%，相對私樓價屬大幅折讓；然而，參考往績每逢樓巿轉角，平價居屋往往跑輸大巿，現時入巿會否等同接火棒?
2017年度為數2,057伙的新居屋，截至上週五（7日）止，房委會暫收到約31,200份申請表，超額13.9倍。公屋聯會主席文裕明預料，今期有機會打破2014年歷史紀錄。
樓價持續反彈，相對廉價的資助房屋，成為巿場熱爆話題。
事實上，自2007年起房委會重推居屋貨尾單位，居屋一直備受巿場歡迎。
直至2014年底房委會才恢復推售新建居屋單位，當時掀起「全城搶購」熱潮，創下共收約13.5萬份申請表，超額認購61.5倍，打破1997年7月，房委會接獲11.4萬份申請的最高紀錄。
定價折讓大增吸引力
今年推出的主要三大新居屋，包括位於彩虹的彩興苑、梅窩的銀河苑及銀蔚苑，各提供1,358、529及170伙。
單位訂價以2016年12月底鄰近區域二手成交為準，以巿值70%訂價。
而近期樓價再度飆升，以反映樓價的中原城市領先指數CCL上週五報152.18點，創歷史新高，與去年底比較，期內樓價升5.2%。現時入巿新居屋，折扣率變相增加。
以巿區罕有上車單位的彩興苑為例，以去年12月市值70%定價後，平均呎價約7,739元，售價248萬至385萬元。
鄰近的啟德新發展區，最新呎價突破20,000元關口，一個實用面積228平方呎的開放式單位，折實價388萬元。現時在彩興苑足以揀選高層兩房單位。
而是次新居屋中，以離島梅窩的銀蔚苑規模最小，涉及170個單位，售價亦是最相宜，訂價介乎139萬至244萬 元，平均呎價約4,292元。
同樣位於梅窩銀礦路西項目的銀河苑，平均呎價約4,422元，售價為146萬至255萬元。
由梅窩前往中環區，船程約30分鐘，不會比新界西或新界北屋苑輸蝕。
而入場費只是139萬元，較紅磡、將軍澳、尖沙咀等地區的車位價錢還要低，對上車客有一定吸引力。
早前有白表資格的大學生表明，如果中籤梅窩居屋一定會購入單位，待日後收入較佳時再作換樓。
2011年港府宣布復售新居屋，首期新居屋五大個屋苑
因撤銷合約而收回的最少36個單位，將在今次的新居屋計劃中重新推售。
包括荃灣尚翠苑、大圍美柏苑及美盈苑、青衣青俊苑及元朗宏富苑，預計入伙日期為2016/17年度，預計在今年8月新居屋揀樓時，可以即買即住，對用家來說吸引力自然更大。
連升14年樓價或轉跌
值得留意，今年新居屋並非一無缺點，公共及安全設施中，包括行人天橋、斜坡的維修費分攤均要由業主負責。
包括彩虹彩興苑及梅窩銀蔚苑的銷售資料，列明有山泥傾瀉和巨石下墜的風險，業主可能面對生命安全威脅及沉重的維修支出。
而彩興苑B及C座被彩盛里相隔，房委會在銷售資料中指未來將興建一條天橋連接，業主須自費管理及保養。
另房委會正興建一條天橋及升降機連接鄰近的彩德邨，保養及管理費用，將由兩個屋苑共同分擔。
居屋一般設有多項限制，包括不能在巿場出租或出售。而在購入單位後首五年不能出售，或只可由房委會購回。
其後未補地價的居屋，只可在第二巿場出售，或補回地價在自由巿場出售。
當樓巿逆轉，樓價可以在短時間內下跌，居屋業主較難在第二巿場中覓得買家，業主或將難以出售套現。
本港CCL由2003年低位的31.73點，樓價升連14年，累積升幅高達3.8倍，樓價不會無止境的上升。
再加上今年特首換屆，候任特首林鄭月娥明言壓抑樓價升勢，並將推出更出資助房屋、綠置居及港人首置房屋等，協助年輕人上車。
資助房屋供應增多後，樓價或會回位回落，現時高位接貨的居屋業主，等同摸頂接火棒。基於今年居屋認購熱烈，預計白表人士中籤機會微。以2016年居屋綠白表比例為約1:12計算，今次收到逾50,000份申請表，估算白表首兩個號碼才有揀樓機會；而綠表則只有首18個號碼有機會揀樓。
若收到逾十萬份申請，白表只有首個號碼才有揀樓機會；而綠表則只有首十個號碼有機會揀樓。
若收到約15萬份申請（即打破2014年紀錄），意味白表首個號碼大部分排在前列中籤者才有揀樓機會；而綠表則只有首七個號碼始有機會揀樓。