內房行業基本面健康

自從3月以來，內地一線城市、絕大多數二線城市，及部分三線城市的政策環境進一步收緊。從收緊的手段來看，主要是限貸、限購及限售。

從收緊的程度來看，一線城市的收緊程度達到歷史新高；二線城市的收緊程度整體上接近2013年水平；三線城市的收緊程度則是低於2013年水平。

不過，政策收緊都在樓市出現了一定過熱的城市出現，而且政策收緊的最終目的是為了維持當地樓市的長期健康發展。與此同時，庫存較高的地區政策仍在繼續推出利好政策。整體政策體現了因城施策深化。

據CRIC資料，3月底有35個重點城市整體存銷比例，下降至8.6個月的偏低水平。而全國範圍內的可售面積持續下降，整體庫存水平壓力有效緩解。這將使得中央對於房價快速上漲的忍受能力下降。

中央推行的是因城施策，在樓市出現了一定過熱的城市，進一步收緊。而為了促進低線城市去庫存，在其他城市的政策和信貸環境仍然支持房屋銷售。

分化格局料持續

據統計局的資料，1月至3月，累計商品房銷售額達到23,182億元人民幣，同比上升25.1%。但同比增幅較1月至2月放緩0.9個百分點。為了補充庫存，累計新開工面積同比上升11.6%；開發投資額則增加9.1%，且同比增速較1月至2月增加了0.2個百分點。

房地產投資持續反彈。商品房待售面積持續下滑。行業展現一個較好的基本面。CRIC公布3月行業統計資料，銷售面積同比下降26.6%。除廣州外的一線城市錄得房屋銷售同比下降，並且整體同比下降23.6%。

在16個二線城市中，有十個錄得銷售面積同比跌幅。二線城市銷售面積平均同比下降36.4%。三線城市 銷售面積錄得小幅下滑，其同比平均降幅為8.6%。

在21個三線城市中，僅有八個錄得銷售面積同比下降。總體來說，3月房屋銷售繼續降溫。受到因城施策的影響，筆者預期內房銷售將進一步下降，但分化格局仍會持續。

其中是因為限購升級的作用，一線城市和強二線城市的銷售面積料會下滑；其二是限購不太嚴厲的二線城市的銷售，將受惠改善型住房需求的釋放。

最後是四線城市房屋銷售將會出現分化，依附於大都市或擁有較好經濟基礎的三、四線城市的房屋銷售將會獲得增長，而其他三、四線城市的房屋銷售，則因人口流出及經濟基礎差，仍將難有起色。

土地成本的快速增加，意味著樓市已進入利潤率侵蝕和行業整合的時代。擁有高品質的成本控制，特質化產品線和雄厚資金實力的房地產公司，將更可能維持良好的盈利能力，並在整合時代能夠以相對較低的成本，併購以促進增長。

今年內房業整體加權平均市盈率和加權平均市淨率分別9.5倍及0.7倍。雖然在政策收緊背景下，房屋銷售持續降溫，但投資反彈，庫存持續減少，內房行業的基本面逾趨健康。

內房行業整合和分化的大背景，也會使得行業內估值出現分化。

目前，筆者的首選是當代置業（01107） ，因其受惠綠色產品線，相信今年其合約銷售放緩速度低於行業平均。首季，當代置業合約銷售同比增長13.9%，已完成今年銷售目標的15.6%。