地王頻誕生金管局出招降溫
本港地價再創新高，中環美利道商用地皮由本地薑恒基地產以232.8億元奪得，打破本港地價及樓面地價兩個紀錄；至於內房繼續高價搶地，今次輪到合景泰富等高價奪啟德住宅地。值得留意，上週五（5月12日）金管局出招，收緊銀行對地產發展商借貸比率，測量界認為借貸成本增加，直接影響投地出價，金管局出招或會成為樓巿轉角關鍵。
中資積極投地，2016年底起海航實業國際在四個月內四度高價奪得啟德住宅地，最高每呎樓面地價高達13,600元。
恒地天價奪中環地
今年2月合景泰富夥拍龍光地產，更以破本港地價紀錄的168.6億元投得鴨脷洲利南道住宅地。
面對中資頻頻高價搶地，本地薑亦不甘示弱，力守中環。
本週二（16日）恒基地產以232.8億元奪得中環美利道商業地（見右頁表一），地皮可建樓面46.5萬平方呎計算，折合每呎樓面地價50,064元，再度創出本港地價紀錄之餘，亦創出本港樓面地價最高紀錄。
恒基地產副主席李家誠回應說：「我們熱愛香港，對香
港的前景充滿信心。」發言表達持續在港經營的長遠目標，不惜以高價奪心頭好，對抗中資收購核心區物業。
李家誠又指美利道全個項目預計總投資額約260億元， 2022年建成。
事實上，中資巨企有意駐中環多時，早在2011年，已傳出中國工商銀行有意遷移總部到港，開始尋覓購中環全幢商廈。
2012年農業銀行以48.8億購入中環干諾道中50號商廈，創下本港單一商廈最高紀錄；2016年傳出中資洽購中環中心全幢。
中環美利道地皮在上週五截標時，除恒地外，本地發展商包括長實地產、新鴻基地產、南豐、會德豐、華人置業等均有入標。
內房包括有「重慶李嘉誠」之稱的張松橋旗下的中渝 置地獨資入標；而世茂房地產則夥拍本地發展商新世界及信和置業以財團形式競逐。
週二地政總署同日公布，上週五截標的啟德1K區1號住宅地，再度落入中資公司。由合景泰富及龍湖地產合組財團奪得，中標價72.3億元，每呎樓面地價12,563元，符合巿場預期。
據了解，龍湖地產是首奪本港住宅地。龍湖地產表示，啟德地位置優越，是價值卓越的稀缺住宅地，集團持續關注粵港澳大灣區，冀與合景泰富在港市場發展優質項目。而是次啟德地參與「陪跑」的中資財團尚包括萬科、中國海外、招商局、華潤置地及龍光地產等。經歷中、港財團爭地，令樓巿愈演愈烈。上週五港府終於出手，由金管局出招收緊發展商信貸，包括地價成本貸款比率、建築成本貸款比率及整體貸款相對物業完成後預期價值比率的要求（見表二）。
措施將在6月1日起生效，地價成本貸款、建築成本貸款、整體貸款相對物業完成後預期價值比率上限，分別降至40%、80%及50%。
金管局副總裁阮國恒更指以往有關比率只作行業參考水平，新措施下各比率上限會納入成為當局監管要求，將來若有需要會再作調整。
據巿場資料，2016年底主要發展商按揭貸款達276億元，按年急增169億元或157%；主要發展商按揭貸款佔銀行按揭貸款餘額比率由2015年底的1%，急增1.47個百分點至2.47%。
措施生效後，日後發展商向銀行申請貸款，申請難度增加，資金成本因而上升。
分析認為有兩大影響，首先發展商在投地時計算地價將會較為保守，投地出價將會下調，官地出現地王的機會大減；另一影響是發展商向旗下新盤作出的高成數按揭比例將會下調。
參考金管局出招後的首個週末二手成交，利嘉閣地產分行數據顯示，上週末兩日（13日至14日）十大指標屋苑錄八宗二手成交，按週跌20%。
巿民觀望措施的影響及新盤推出訂價，影響了二手成交表現。
至於樓巿會否因而轉角？外資行摩通認為，新措施只會減少中、港中小型發展商的融資能力，而本地大型發展商資金來源高度分散，資金主要來自於發展商本身的經常性租賃投資組合，而非銀行貸款，影響不大。
高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示認同，大發展商租金收入龐大，借貸比率低。
除向銀行借貸外，發展商亦可自行發債，年息3至4厘的企業債，相信必定受基金客歡迎，故發展商不會出現資金緊張。
不過，張翹楚認為，中資或內房借貸成本增加，或影響來港投地意欲，日後地價收益將會回軟，再出現地王的機會微乎其微，措施不可能令樓價大跌。
海之戀低息高成數按揭吸客
地產代理研究顯示，2017年入伙的新盤由財務公司提供的一按多達821宗，佔新盤整體按揭比率為15.5%，反映買家依賴發展商旗下財務公司之按揭。「大型發展商新盤供應量多，若要刪除新盤高成數貸款安排，將影響出貨量，直接影響現金流。這影響將嚴重，故預計發展商低息高成數按揭將會持續。」張翹楚說。參考長地旗下荃灣海之戀的按揭安排，項目本週三（17日）開價，首批216伙，價單定價698.5萬至2,598.7萬 元；價單呎價15,593至22,819元。長地維持早前公布的最高85%高成數貸款按揭，協助買家入巿。
長地資料顯示，上述高成數按揭首36個月息率為最優惠利率（P）減2.25厘，實際按息2.75厘；其後息率為P，實際按息為5厘。