樓巿三小辣用家焗買細價新樓
金管局再出招收緊按揭成數，二手買家即時觀望，影響到指標屋苑成交量下滑至15週低位；至於新盤方面則十分熱烈，長實海之戀錄得14,000票認購申請，超額認購逾27倍；發展商方面指，逾70%準買家擬揀選高成數按揭計劃。
上週五（5月19日）金管局再推出樓巿逆週期措施，要求採用內評法計算資本充足比率的銀行，對新造住宅按揭貨款的風險權重下限，由現時15%，提高到25%（見右頁表）。
第二項措施將一個以上的按揭客戶，按揭成數上限下調一成。以購買自用住宅物業為例，1,000萬元以下物業，按揭成數上限由60%降至50%，貸款額上限由500萬元降至400萬元；1,000萬元或以上物業，按揭成數則由50%降至40%。
高成數按揭加保費
第三項措施是針對收入來自香港以外地區的借款人，供款與收入比率（DSR）上限，下調10個百分點。
即基本DSR上限由以往的40%降至30%；假設利率上升3厘，壓力測試由以往的50%降至40%。
金管局加辣後，香港按揭證券公司即時上調按揭保險收費。
當中浮息按揭按保收費，便由原來的介乎1.15%至 4.35%，提高至1.2%至4.6%水平，升幅介乎0.05至0.32個百分點。
以一個價值400萬元的單位為例，用家借足90%，貸款額360萬元、還款期為30年、一次付清保費，原本保費率為貸款額的4.35%，折合15.66萬元；加價後保費率升至4.6%，折合16.56萬元，用家負擔增加5.7%。
「辣招」推出後一、二手巿況南轅北徹。利嘉閣地產分行資料顯示，全港50個指標屋苑於上週一至週日（15日至21日）的一週內僅錄76宗買賣個案，較上週的90宗大減16%，並創下今年1月底農曆新年假期以來的15週新低（見右頁圖）。
利嘉閣地產指出，金管局收緊銀行按揭後，二手買家轉趨觀望，同時一手新盤凍結大量購買力，令成交量持續下跌。
相比之下，發展商為新盤買家提供高成數按揭，刺激新盤爭相入票認購一手單位。
本週開售的荃灣海之戀，在推出價單時推出三大高成數按揭計劃，包括即供付款可獲最高70%一按、建期付款
一按成數更達八成半，以及二按可借足樓價最高三成。
長實地產投資董事郭子威表示，已入票的準買家中有70%有機會採用高成數按揭，估計是換樓客受首三年供息不供本所吸引。
至於啟德大型新盤天寰同樣設有備用二按，計劃以最優惠利率減2.5厘，實際按揭僅2.5厘，最高按揭成數為樓價25%。
天寰首張價單165伙，兩房單位比例逾60%，首批單位訂價由669.4萬至2,288.2萬元，呎價則介乎18,321至26,888元。
週二（23日）發展商建灝地產提價加推142伙，折實平均呎價18,635元，較首批高出4.2%。連同首張價單，發展商本週六盡推兩批合共307伙。
辣招下租金難跌
據悉，截至本週二，項目已收到2,600票認購申請，超額認購7.5倍。
資深分析員林一鳴認為，金管局三小辣對維護銀行體系是可理解，但若對於打壓樓價，則完全起不了作用。
林一鳴解釋，由於去年底時印花稅已增至15%，買樓收租的買家已經少之又少，再收緊按揭只會令數個百分比人士有影響。
值得注意，即使銀行不借款，發展商亦可透過二按，借款予買家，變相令買家流向一手物業，或者不受按揭影響的二手細價樓。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，4月全港50個指標屋苑的加權平均實用呎租報33.97元，按月升1.1%，已連升14個月，並突破歷史新高。
期內租賃交投錄得885宗，按月減少近7%，繼早前連升兩個月後回落。
林一鳴又指現時買樓收租者大為減少，自己亦不會買樓收租。目前已有樓收租的業主得悉新放租單位趨少後，叫租定必更進取，租金難以下調。