剛需未改內房佳績有得炒
業績高峰期，內房股「盈喜」之聲此起彼落，縱然亮麗業績已在市場預期之內，亦未有礙內房股強勢。市場普遍預期，棚改貨幣化安置將繼續拉動需求；加上市場庫存跌至近年低位，內房股強勁勢頭有望持續。
棚戶區改造早於十年多已經展開，不過，近年中央為加快舊區改建，以配合城鎮化步伐，實行棚改貨幣化安置，不單成為貨幣投放及財政刺激的新動力，對房地產市場去庫存的效力更加是始料不及。中央力撐棚改貨幣化安置，事實有跡可尋。過往多年來依靠基建推動經濟，但基建投資的高增長勢頭難長期持續，即使倚重消費領航，固定投資亦不能大幅放慢下來，故棚改對經濟增長的支持作用相當明顯。
棚改利三四線城市銷售
市場估算，棚改於2017至2020年將拉動12.9萬億元人民幣投資，可預期絕大部分會流向購置新物業，作為房地產發發展商自然水漲船高。 隨2015年將全國安置比例目標逐步遞增至五成，內地購置物業的需求明顯增加，尤其在三、四線城市，成為帶動整體銷售增長的一股新動力，亦成為近一、兩年內地房地產市場回暖的重要因素。
雖然去年一、二線城市銷售量不升反跌，在整體房地產價格大致穩定，以及市場庫存跌至低位的情況之下，具全國銷售布局的房地產龍頭企業，去年業績相當亮麗，業績公布之前，「盈喜」之聲不絕（見表一）。根據政府工作報告，過去三年已完成1,800萬套棚戶改造，而今後三年目標最少要完成1,500萬套。對消耗房地產市場庫存及新增需求的拉動可以想像，亦顯示出中央對房地產市場的支持不變。瑞銀預期，棚改貨幣化下滑的幅度會相對輕微，對三、四線城市需求繼續帶來支持。今年房地產價格走勢會大致持平，惟去年上半年銷售基數較高，對上市房地產商的中期業績或會有壓力。另外，由於庫存已處於低位，大部分房地產商將相繼增加施工量，、中 長期利潤率有可能因為成本結構改變而受壓。從數據亦可見，去年全國商品房待售面積按年減少15.3%，至5.89億平方米，跌幅比去年首11個月13.7%進一步擴大。
積極補充土儲
其中住宅部分更見嚴峻，待售面積按年減25.1%，至3.01億平方米；跌幅比去年首11個月23.8%擴大，去庫存力度可見一斑。瑞銀估算，2016年內地十大房地產商的銷售額佔整體市場約22%，預測去年將提升至26%；若以銷售面積計，2016年佔比為14%，預測去年將增加至16%。以成熟市場美國作為參考，當地房地產市場相當分散，與內地十分相似。然而，美國十大房地產商在當地銷售面積佔比高達27%，意味內地龍頭房企仍有很大發展空間。而事實上，去年在限制性政策下，內地300個城市土地成交面積仍錄得約20%按年升幅，扭轉之前三年跌勢，反映房企補充土地儲備積極。加上近年行業整合頻頻，市場集中度將會進一步提高，對於上市的龍頭企業而言，未來優勢會更明顯。回顧去年內地房地產市場，即使面對調控措施，內 房發展商亦大收旺場。根據中國指數研究院發布《 2017年度房企業績排行榜》，碧桂園（ 02007）以5,500億元人民幣銷售額居首，僅隨其後的為萬科企業（ 02202）及中國恒大（ 03333），分別有5,200億及5,100億元人民幣。在三、四線城市需求帶動下，銷售額逾千億元人民幣的內房發展商達16間，比2016年增加四間。中金尤其看好碧桂園，公司早前已發「盈喜」，料去年純利按年增長超過九成，主要由於確認收入的物業增加、而平均售價及毛利率亦大幅增長所帶動。該行認為，碧桂園近年積極增加土儲，2017年新增1.41億平方米土地儲備；加上已有的1億平方米未開工土地，足有助支持未來維持強勁增長。預計今年銷售額更有望突破8,000億元人民幣；
2017至2019年收入的複合年增長率可達50%；毛利率可維持在23%以上。純利方面，中金預測2017至2019年為223.3億、332.85億及469.27億元人民幣，按年增幅則分別為86.3%、49.1%及41%。中金指，現時碧桂園估值低於過去七年平均數，給予目標價20.68元，相當於2018年預測市盈率10.7倍。
恒大開局佔優
另一龍頭中國海外發展（ 00688）雖然未有發「盈喜」，但今年表現獲不少大行看好。野村預期，其去年收入按年增長約20%，核心盈利上升約15%，主因去年比較基數較高，而毛利率可維持三成以上。展望未來，中國海外發展去年斥資逾千億元人民幣，壯大土地儲備，金額比2016年增加逾一倍；而預計今年可銷售面積按年增加逾四成。 另外，公司正研究推行管理層激勵計劃，落實的話可望對未來銷售有正面作用。現維持「買入」，評級 目標價36.3元。至於去年銷售位列三甲的中國恒大（ 03333），今年開局保持強勢，綜合1月至2月份物業累計合約銷售金額1,125億元人民幣，比去年684.1億元人民幣，增加64.4%，繼續處於領先地位。業績方面已有保證，公司早前發「盈喜」，料去年純利大增三至四倍，核心業務淨利潤增幅約一倍。增長主要由於產品附加值增加、費用下降，交付面積增加，以及贖回永續債等。摩根士丹利看好，目標價看29.5元。從去年中期業績及每月銷售數據分析，部分二、三線內房股去年全年業績表現絕不遜於龍頭股份，即使未有發出「盈喜」，成績表隨時令市場眼前一亮。若然想短炒業績賺餐茶的話，不妨趁公布業績前後多加留意（見表二）。