加息無有怕ᅠ樓價仍穩中有升
隨著美國加息步伐加快,今年本港利率上調之聲高唱入雲,當優惠利率調升時,樓按息率亦將伴隨上揚,供樓者負擔無可避免要加重。,然而 以目前本港息率仍處低谷,美國加息步伐也不會太快下,本地息率即使調升,樓市因此所受壓力仍有限,料樓價在今、明年內仍穩中有升。
快將步入下半年,市場最關心莫過於本地利率走向。美國聯邦儲備局6月加息後,市場預期今年全年加息次數將由三次增至四次。另一方面,美國加息周期開展以來,香港已連續七次未跟隨加息。在港、美息差擴大下,3月開始資金已陸續流走,本地銀行體系結餘由4月中時接近1,800億元,到本週三( 6月20日)降至接近1,100億元,短短兩個月下跌近700億元。
供樓負擔無大增之慮
同時,本地銀行同業拆息( Hibor)不斷上升,特別是一個月拆息,由4月初時徘徊於不足1厘水平,上升至本週三的1.77厘導,致以Hibor計算供款的按揭利率( H按),已達到銀行規定「鎖息」上限的2.15厘。銀行公會署理主席梁兆基日前揚言,美國已先後加息七次,但本地銀行體系結餘仍然逾1,000億元,在資金仍充裕下,香港息率暫未跟隨,未來要看資金流向是否令本地拆息長期高企。然而,他坦言港息已上升已 至臨界點,港息隨美息上升是早晚的事情,雖然難以預測本港加息時間,但若美國今年再加息兩次,本港有機會在年底前調升息口。野村證劵也發表報告,預計香港銀行有機會在下半年調升優惠利率,但相信暫時只會調升一次。不難想像,、在港 美息差持續擴濶下,資金隨時再流走,當銀行 體系結餘再減數百億元時,加息幾已沒有懸念,供樓人士享受了多時的超低息時代快將終結。不過,縱使息口趨升,按目前走向,本地加息幅度將有限,供樓人士的實際負擔,暫時看不到會大幅增加。如一個市值450萬元的物業,假設支付四成首期,供款期20年,
息率暫以2.15厘計,每月供款約13,851元。倘若加息半厘,也不過每月多付元655 。即使供款利息在年內上升1厘,每月供款也不過多付1,327元,相信絕大部份供樓人士仍然應付有餘。當然,利用二按的供樓人士負擔會多一些,但也不致於構成大壓 力。按金管局對於供樓者進行的壓力測試,即使加息3厘,供款原則上不會超出月薪的一半。
經濟好壞影響更關鍵
市場仍預期,美國來年將再加息三至四次,若按此步伐,香港息率的上升幅度肯定有限;在此情況下,本地樓市所受衝擊微乎其微, 除非美國加息次數大大提升,那就另當別論。事實上,加息通常是經濟理想的環境下才出現,經濟若上行,通常樓市也同步而上。回顧2004至2007年的上一次加息周期,當時本港樓價非但沒有調整,反之拾級而上,很大原因是香港經濟在1997年後下滑,至2003年沙士跌至谷底後,經濟開始復甦,加上內地推出自由行,本地經濟呈爆發性上升。故此即使在息率調升下,當年樓價也未受影響。由此亦可見到,經濟環境的好壞,對樓價的影響遠較加息來得關鍵。目前香港經濟雖未像2003年後出現井噴式上升,但基調依然穩
健,零售業表現持續改善,暫時未見有大問題。內地方面,企業表現仍然穩定,債務情況也沒惡化,即使中美爆發貿易戰,現階段對實體經濟衝擊未算太大,除非未來貿易戰規模持續擴大,才有可能對內地經濟構成大打擊,繼而影響香港經濟。市場普遍認為,加息暫時對樓價影響極之有限。中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄估計,美國加息步伐不會太快,加幅也不會太大;,反之 美國加息實際是反映經濟增長。他相信本港銀行即使跟隨加息,也難以改變樓價上升態勢,畢竟本地剛性需求大,特別是對小型單位的渴求。,不過 他也認為,加息有可能會減低樓價上升幅度。
專家續看好全年樓市
銀行公會署理主席梁兆基也表示,現時主宰本地樓市是供求不平衡,資金成本並非最大影響因素。華僑銀行的報告指出,香港的利率上調速度和幅度,仍然是較為溫和,預料樓市不會受到大衝擊。另外,近期推出的新樓盤,均出現超額認購情況,市場對新盤的需求熾熱,很大程度是反映對經濟前景有信心,以及市民對工資增長樂觀,是以為樓市帶來強勁支持。經絡按揭轉介首席副總裁劉 圓圓認為,暫時港息仍未隨美息上調,即使今年內本港要加息,估計對樓市影響依然輕微。她指出,新盤近期陸續推出,銀行為爭生意,料最快也到下半年才上調按息。再者,銀行對加息仍保持觀望態度,特別相對於2009年前的銀 行體系結餘,目前仍未有加息的迫切性。劉圓圓稱,香港經濟繼續穩健,未來縱然加息,幅度相信會較溫和,每次在25點子至50點子水平,對供樓人士的負擔未構成大壓力;估計下半年樓市會穩步上揚,全年樓價可升逾一成。