地產專題二手盤連環損手新界、離島樓蝕過百萬元離場
「武漢肺炎」疫情持續影響經濟活動，二手樓市場近期不乏蝕讓成交個案，當中不少是離島、東涌大碼分層戶及新界西北洋房豪宅。同時，市區新樓亦出現二手蝕讓成交。
事實上，「武漢肺炎」疫情對樓市影響日
趨明顯，小業主急急減價甚至蝕讓沽貨。其中東涌昇薈有業主為賣樓急套現，需蝕讓過百萬離場。
中原地產分行經理王梓岐表示，東涌昇薈2座高層A室，實用面積1,168平方呎3房戶，原業
主由2019年4月開始放售，叫價1,600萬元，但
隨市况回落，屢次將售價下調，至近日因急需
資金周轉作換樓，故大幅劈價至1,320萬元，再經議價後，最終僅以1,280萬元成交，實用呎價10,959元，成交價與最初開價平320萬元或兩
成。
據了解，原業主於2016年4月以1,340萬元購入，持貨4年賬面已蝕60萬元或4.5%，連同稅項及其他雜費計，料實際蝕讓約120萬元或9%。
新界洋房蝕452萬
新界洋房二手業主更唯有大幅減價蝕讓求售。美聯物業助理區域經理雷惠德表示，上水天巒日內瓦大道東單號屋，實用面積約2,792平方呎，連2,857平方呎大花園。
原先叫價約4,800萬元放售，經議價後，獲外區用家以4,348萬元承接，平均呎價約15,573元。原業主於2013年10月以約4,800萬元購入
上址，持貨約6年半，賬面虧蝕約452萬元，期內單位貶值約9.4%。
另元朗加州花園水仙徑單號屋，實用面積1,372平方呎，日前放盤時叫價約1,700萬元，議價後以1,588萬元沽出，實用呎價11,574元。
據了解，原業主於2018年以1,750萬元購入上址，持貨不足3年，需付相當於樓價10%的雙倍印花稅（SSD）約158.8萬元，扣除SSD後，再連同印花稅及代理佣金等使費，是次轉手大蝕約
420萬元或24%（見表一）。
同區大型屋苑世宙，有三房單位日前以848萬元易手，原業主連使費實蝕115萬元，為屋苑首宗蝕逾百萬元成交。美聯物業助理區域經理馮根
明表示，世宙1座中層A室，實用646平方呎，三房間隔，原業主2019年12月叫價928萬元放售，最新減價至848萬元沽出，即減價80萬元或約9%，實用呎價13,127元。
原業主於2016年9月以888.5萬元一手購
入單位，持貨3年半後沽貨，帳面蝕40.5萬元或4.5%。
半新盤亦出現蝕讓
此外，由於當時原業主需付樓價7.5%雙倍印花稅，即涉約66.6萬元，連同佣金等雜項使費，料實蝕超過115萬元離場。
沙田玖瓏山日瓏閣2座高層F室，實用面積663平方呎的兩房戶，原業主2019年年底叫價900萬元放售，最新減價至828萬元成交，實減72萬元或8%，實用呎價12,489元。原業主2014年底以約849萬元一手購入單位，持貨6年帳面蝕21萬元，若連稅項等使費，料實蝕約60萬元或7%。
另一方面，有市區半新盤錄得蝕讓，深水埗南昌一號新近錄得二手蝕讓成交。
土地註冊處顯示，南昌一號中層A室，實用面積595平方呎，4房間隔，本月初以868萬元售出，實用呎價14,588元，原業主2016年10月以約879萬元購入，持貨3年多賬面蝕約11萬元，若連同使費計料實蝕約52萬元或近6%。
「港人港地」項目啟德1號亦錄得蝕讓成交。
代理指，啟德1號（II）3座高層H室，實用積375平方呎，1房間隔，最新以765萬元易手，實用呎價20,400元。
原業主2017年1月以772.6萬元購入，持貨3年剛過額印期，賬面虧蝕約8萬元離場，但連同釐印費等使費計，料實蝕約45萬元或6%。
中原地產副分區營業經理李嘉儀稱，西灣河港島•東18高層A室，實用面積475平方呎，購入後一直作收租之用，2019年8月叫價950萬元放盤，至2019年底減至900萬元。
受疫情影響，今年2月時減至850萬元，終於日前再減至825萬元售出，先後累減125萬元出貨，平均呎價17,368元。
原業主持貨約9年，帳面蝕逾40餘萬元，期內單位貶值約5%。
鄰近的筲箕灣柏匯，一伙高層一房戶，市傳早前減價40萬元，以660萬元成交，原業主2017年才以約750萬元購入，尚差一個月才滿三年樓市辣招期，帳面損失約90萬元之餘，另須付約66萬元辣稅。
西營盤明德山中層F室，實用面積353平方呎，一房間隔，2019年6月開始放盤，業主原叫價1,000萬元，累減120萬元或約12%，日前最終以880萬元連租約沽出，實用呎價約24,929元。原業主於2015年12月以約839.9萬元購入單位，持貨逾4年，賬面雖然獲利約40.1萬元或約5%，但連同雜費合共約40萬元後，料以平手離場。
2月份成交按月減7%
「武漢肺炎」疫情仍未受控，在各種負面因素下，大型屋苑2月份僅錄得192宗成交，較1月份206宗減少約7%。
中原地產資料顯示，2月份半數屋苑成交量減少，包括荔枝角美孚新邨、觀塘麗港城、將軍澳新都城、天水圍嘉湖山莊及東涌映灣園（見表二）。
至於鰂魚涌太古城及沙田第一城則持平，鰂魚涌康怡花園、鴨脷洲海怡半島及紅磡黃埔花園成交則增加。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，2月份十大屋苑成交量較1月減少，屬預期之內。受到疫情爆發的影響，預期的樓市小陽春未有出現，2月大部份時間市況淡靜，睇樓活動急挫至只有正常的兩成，買賣雙方觀望，負面情緒籠罩市場。
不過，近日業主下調叫價及擴大議價空間，樓價回落，陸續吸引買家
出動尋寶，二手交投逐步回暖，中小型物業減價3%至5%已獲買家承接。
財政預算案推出不少惠民措施，有望帶動經濟復蘇，加上業主肯減價，二手交投氣氛可望逐步回穩。持貨能力勝沙士
萊坊執行董事林浩文亦指出，除非疫情變成完全失控，估計樓市不會像2003年「沙士」般的大跌，但住宅成交量在未來1至2個月會下跌兩至三
成，有部分買家會希望「執平貨」。
現時業主的持貨能力比當年好及息口低，在各項外圍及本地因素下，估計今年上半年樓市會比較波動，下半年會相對平穩。以全年計，估計住宅樓市會向下調整半成至一成。
整體而言，因疫情及經濟可能持續變差，預期今年一二手住宅成交量
會比去年少，成交量約55,000宗至58,000宗左右，二手比例因政府新措施
會有所提升。
他又補充，估計未來兩至三個月發展商會減少推盤，直至疫情穩定或
完結，估計之後也只會主力推1,000萬元以下的中小型單位及民生盤。今年
豪宅項目的銷售及定價壓力大，納米樓市場更是壓力最大的類別。
世紀21奇豐物業主席李峻銘表示，市場預期未來經濟轉差，部分業主
將面對失業、減薪等問題，自住物業成為其重要資產。政府應取消額外印花稅限制，讓業主可隨時套現，亦刺激入市需求。
他又強調，要令樓市上升，在合適時候需因應市況改變而作出調整。如在減息周期下，保留兩至三年前的壓力測試並不合理。