息率回報勝龍頭中國奧園迎新升浪
內房行業除了龍頭股之外，二線內房股其實更值得留意，部分不單只增長動力強勁，回饋政策較一線企業可能更慷慨。中國奧園（03883）絕對屬內房板塊中的高增長股，土地儲備充足，未來業績能見度高，息率回報更勝龍頭股；旗下中國文旅申請來港上市，隨時為該股增添動力。
中國奧園於廣州起家，2007年來港公開招股（IPO）時，獲中國信達（01359）、郭鶴年家族、南豐集團及會德豐（00020）主席吳光正
等捧場，入股成為基石投資者。
當年招股反應理想，公開發售部分超額認購約203倍，以招股範圍上限5.2元定價。
上市以來中國奧園高增長動力依然，2016至2019年間，合同銷售複合年增長率達66%，遠超
同業平均數。集團去年合同銷售更首次突破千億大關，在克而瑞研究中心《2019年中國房地產企
業銷售榜TOP 200》當中，排第27位。
2019年3月，中國奧園分拆旗下主營物業管
理服務的奧園健康（03662）掛牌上市，公開發售部分超額認購約5倍，以3.66元定價。奧園健康至今股價累積升幅超過一倍。
3月賣樓銷情迅速反彈
回顧去年業績，截至12月底止全年物業合同銷售1,180.6億元人民幣（權益佔比83%），按年上升29%，超額完成全年目標1,140億元人民幣。去年營業額505.31億元人民幣，增長
63%。物業發展銷售收入480.91億元人民幣，上升61.7%。
期內交付物業總樓面面積521萬平方米，
上升57.9%；平均售價增加2.4%，至每平方米
9,227元人民幣。
期內毛利150.21億元人民幣，增幅55.9%；毛利率29.7%，收窄1.4個百分點。
淨利潤52.21億元人民幣，上升77.6%；淨利潤率10.3%。撇除投資性物業公允值收益及滙兌損益等非經常性因素，核心淨利潤增加67%，至51.23億元人民幣；核心淨利潤率10.1%。
全年純利42億元人民幣，大升74.3%；每股攤薄盈利156.16分人民幣，增長73.7%。派發末期息55分人民幣（約0.601港元）（見圖）。
財務狀況維持穩健，去年底持有總銀行結餘
及現金680.6億元人民幣；淨負債比率為74.9%。
土地儲備方面，為確保土地成本維持合理水
平及穩定的利潤率，集團去年新增87個項目，新
增可開發建築面積1,609萬平方米，新增可售貨值約1,861億元人民幣。
截至去年底擁有項目達280個，分布於85個境內外城市，土地儲備總建築面積達4,503萬平方米（權益佔比79%），總貨值約4,585億元人民幣，計入城市更新項目後的總貨值更達6,845億元人民幣。
城市更新項目儲備亦充足，擁有逾30個城市更新項目，總規劃建築面積1,425萬平方米，規劃可售面積845萬平方米，可售貨值約2,260億元人民幣，其中大灣區佔89%。
受新型冠狀肺炎疫情影響，內房商首季銷情以至施工進度均受到衝擊。中國奧園亦不例外。
不過，隨疫情受控，奧園營運迅即恢復過
來，目前約99%售樓中心已復工，並且有九成四的施工項目通過當地政府審批並復工，工程進度
大行給予中國奧園評級及目標價
證券商
星展國泰君安摩根大通瑞銀摩根士丹利
野村
中金瑞信評級買入買入增持持有增持買入買入
跑贏大市
中國奧園上市以來派息紀錄
目標價（元） 14.42 13.68 13.5 12.8 12.77 12.4 11.2 11.6
資料來源：券商報告正按計劃推進。
集團首季未經審核物業合同銷售金額143億元人民幣，比去年同期187.3億元人民幣，減少23.6%；但單看3月份，實現未經審核物業合同銷售金額72.8億元人民幣，按年僅減少3%，按月則勁升271%，反映銷情已呈反彈。
中國文旅上市釋放價值
中國奧園除了自身物業發展外，亦有向同業作出股權投資，2017年斥資1.4億元入股中國文旅集團28%股權，該公司於4月中已向港交所（00388）遞交上市申請。
中國文旅為內地文化旅遊物業開發商，以廣
東省為基地，2006年收購廣東恩平市首塊地皮，
發展為泉林黃金小鎮，成為起家代表作。
與中國奧園一樣，中國文旅發展步伐相當迅
速，目前持有18個度假物業發展項目，其中八個
已竣工、四個發展中及六個項目待發展。
截至今年2月底，中國文旅土地儲備總建築面積約160萬平方米，上市集資所得，計劃用於
旗下發展項目，包括御瓏灣高層公寓樓宇、山湖公館、御璽灣，以及清遠奧林巴斯。
中國文旅以銷售度假物業為主打，去年佔整體收入達八成；另一支柱為文化旅遊業務，佔收入約兩成。
近年業績呈高增長，截至12月底止過去三年收入分別1.86億、3.35億及7.35億元人民幣；同期純利分別4,454萬、7,260萬及1.04億元人民幣。去年收入及純利分別按年增加1.2倍及43.8%。
雖然現階段未知中國文旅會以甚麼估值水平
招股，但肯定的是中國奧園所持28%股權，價值會隨著其上市而得到釋放，大有機會成為股價上升的催化劑。股息回報方面，中國奧園去年股息
率有7厘以上，比一眾龍頭內房更見吸引，屬不俗的收息選擇。
週五（5月8日）中國奧園股價收報9.27元。