港股牛氣重現 樓市跟上？
本週一（7月6日）香港股市收市單日升近1,000點，成交額高逾2,500億元，屬兩年新高，反映股市再度「牛氣衝天」，似乎將近日政經動盪及中美再度角力等陰霾一掃而空。筆者認為，在股市先行下，樓市亦可能「跟住上」乘勢破關，令樓市氣氛再趨熾熱。
本港股市及樓市向來有一定關聯性。根據過往觀察，香港股市表現往往走先於樓市約數個月至六個月。
以2018年股市為例，回顧當年恒生指數高位為2月約33,000點，跌至該年10月約24,700點的低位；期內「美聯樓價指數」由2018年8月176.4點，回落至2019年1月的159點，累積跌幅約一成，符合「股市行先樓市約數個月至半年」一說。
此外，回溯2015年，當年股市下跌週期於
2015年約4月下旬至5月初開始，由約28,500點左右的年內高位，輾轉回落至2016年2月左右，約18,300點的「A股熔斷」低位。
期內「美聯樓價指數」，由2015年8月份約141.2點的高位，下跌至約2016年4月至5月約125.6點開始「觸底」回升，然後再展新一輪升浪，這亦是「股市先行」的另一個佐證，反映此說有一定前瞻性。
逆市盡現抗跌力
至於今次會否「歷史重演」？雖然目前尚未
可知，但在「借古鑑今」下，似乎下半年樓市隨
股市進一步回勇是指日可待。
事實上，本港樓市在疫情困擾導致經濟衰退，以及政經氛圍不穩的情況下「應跌不跌」，
更逆市盡現抗跌力。
近期新盤攻勢浪接浪，當中將軍澳矚目大型新盤銷情理想，反映市民入市意欲高漲，相信下
半年發展商或加快推盤步伐。
配合股市點燃市場入市信心及氣氛，7月全月一手成交量可望突破2,000宗水平，將重返5月份高位。
業主信心回升
二手方面，「美聯信心指數」（MCI）最新指數報69.9點，按週升1.9點，升幅約2.8%，指數
連跌兩週後止跌回升，顯示業主信心回升，相信與新盤熱銷帶動樓市氣氛不無關係。
新盤售出近300個單位。交投方面，綜合美聯分行資料，統計上週一至週日（6月29日至7月5日）的一週，全港35個大型屋苑合共錄80宗成交，雖較前一週回落約17.5%，但仍企穩80宗以
上，反映市場有強勁需求支持。美聯信心指數乃根據每星期美聯網盤價格變化製作而成。最新美聯樓價
指數，是以美聯物業收集於6月24日至6月30日簽訂正式買賣合約的成交計算，主要反映6月10日至6月16日的二手市況，屬臨時數字。日後將根據土地註冊處的買賣登記個案而作出修訂。計算成交的過程或會刪
減部分特殊的成交個案。美聯樓價指數乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於08年前則以50個屋苑計算。
港島西半山及中半山一帶有大量發展商租盤，部分更以服務式住宅形式出租，深得海外專業人士喜愛。坐落本港其中一個傳統豪宅集中地，西半山租盤以貴著稱，中半山面積媲美別墅級。下文先介紹中、西半山單位的獨特之處及發展商。
半山區鄰近本港商業核心區，剣地利優勢；加上新地皮供應買少見少，發展商非常珍惜區內盤源，絕不輕易賣斷業權，故只租不賣的例子比比皆是，有的甚至是全幢招租，瞄準在中環及金鐘工作的專業人士及旅港外籍商人的住屋需要。長揸業權的同時，每月又有豐厚穩定的現金流收入。
這些由發展商持有並放租的出租物業綿延
中、西半山，租盤的戶型、月租、面積各適其適，為租客提供多樣選擇。
美聯物業營業董事楊宜貞舉例道，西半山最新的一幢是由新鴻基地產（00016）持有位於堅道的TOWNPLACE劤莒；朝山上走到羅便臣道，便有恒基地產（00012）的帝滙豪庭；而往衛城
道方向就有The V Group主理的Castle ONE by
V；繼續向西行則有華懋集團旗下的大學閣，以及嘉里建設（00683）的Resiglow-Bonham。
她表示，上述租盤發展商由最初起就打算放租，有的更以服務式住宅形式營運，月租全包水電煤。「像酒店般，但就不是由酒店經營，租期由三個荚到兩年均可。單位裝修全都十分靚，且配備傢Ⱗ。」
西半山呎租貴絕全港
對一般打工而言，上述租盤月租如天文數字，但在西半山區內實屬尋常。
楊宜貞指，西半山或西區的二手盤租金傳統以來都是貴絕全港。
以2019年而言，樓齡近25年的舊樓平均呎租達50元至60元；新樓的平均呎租逾120元，其中實用面積約200至300平方呎的細單位，呎租便接近90元至100元水平。
她又指，西半山單位的面積沒有如中半山般特大型的單位，但新樓較多，戶型都各式各樣，由約200平方呎開放式到2,000呎四房大單位均
有，月租由10,000元至鹪10萬元不等，發展商租盤最高更逾20萬元。
之所以如此貴，事關單位接近商業區的心臟地帶，鿇ⴓ近至搭個扶手電梯已到中環站。
楊宜貞稱，在金鐘和中環上班的外籍人士甚或是本地人，多傾向沿中環蘇豪區向西至上環站、西營盤站、甚或到堅尼地城站、大學站路線
租屋，附近新樓較灣仔及中半山一帶多，交通亦較便利。「所以我們這邊受惠租客的客群及租金一直都做得不錯。」
中半山單位面積千呎起跳
豪宅之所以為豪宅，除地段及價錢外，面積亦要夠豪，而中半山的單位就充分體現這特點。
美聯物業營業董事莊樹勤表示，一般在山頂和淺水灣別墅區才找到一些3,000平方呎至8,000平方呎的洋房，但中半山可以提供到面積大至5,000至8,000平方呎的分層單位；當中以1,500平方呎至2,000平方呎的三房及四房最受歡迎，月租一般介乎8萬元至11萬元。
「中半山租客大多住開山頂區，但就在中環和灣仔北上班居多，他們嫌上班路程偏遠，遂希望10分鐘內往返居所及公司，而中半山單位就正好為他們解決這個困擾。」他續指近年新落成的有華懋集團的麥當勞道3號、興瑋置業的8 Kennedy Terrace、位於地利根德里，由嘉里建設擁有的蘭心閣（Branksome Grande），三者均屬舊樓翻新項目，發展商作長
期持有收租。
「由於室內全是新裝修，故它們都非常受歡迎，最高秀錄一個月可租出20套單位，租金全都超過10萬元。」
不得不提的還有帝景園、曉峰閣、港景別墅，由新鴻基地產持貨收租多年。「部分在20、30年前賣出一半，其餘長線收租直至今日。」他續指，同區地利根德里由嘉里持有的譽皇居，
99%只租不賣。
莊樹勤又分享一軼事，有租客等了兩年才租
到騰皇居（Tavistock）一個實用面積3,900平方呎分層單位。事關中半山逾千呎大單位雖多，但
近4,000平方呎的可是租少見少。
他續道，中半山地區由發展商及大業主持有的出租物業之所以較吸引，主要因為這些單位的內部保養較好，又可為租客提供到一些酒店式及家庭傭工服務。
媲美酒店的完善設施及服務
恒隆地產的御峯傲據東半山，住客可俯瞰無
遮擋的180度維多利亞港景色，盡收港島及九龍半島景致。而駕車到灣仔、銅鑼灣只需10分鐘；到中環亦只需15分鐘，地理位置優越。
而御峯54個複式單位中，標準複式單位實
用面積為2,390平方呎、相連複式單位實用面積4,771平方呎，客廳更設20呎的特高樓底，令室內空間感十足。大廈⿵設有私人電梯廊及私人電梯密碼，保安嚴密。
作為⳿租韜宅，設施及服務可媲美酒店級享受。以御峯為例，附有全天候室內游泳池及水力按摩池、健身室、私人兒童遊樂室，最特別的是電腦化高爾夫球室，令住客足不出戶都能❦受打波樂趣。