疫情捲土重來 樓市見免疫
香港近日疫情捲土重來，形勢轉趨嚴峻，但從樓市角度去看，暫時未見受到波及，新盤市場在過去週末錄得不俗銷情；至於二手交投亦有穩中向好之勢，整體市況不屬熾熱，但同樣絕非淡靜，整體市況較2月初疫情初爆發時為佳，而且仍有零星二手單位以高價轉手的個案，看來不少市場人士常說，本港樓市與經濟屬於「平行時空」，亦非無的放矢。反映業主放盤心態的「美聯信心指數」
（MCI）最新指數報68.4點，按週跌1.5點，指數已連續八週徘徊於68至72之間，維持窄幅上落局面（見圖表）。
顯示業主對樓市信心變化不大，至於近期疫情再度爆發，是否會打擊業主對後市的信心，要再看指數未來變化而定。
儘管部分二手盤源早前被消化，但假如統計
上週六至週日（7月11日至12日）的週末，美聯
十大藍籌屋苑合共錄得約15宗買賣成交，按週升逾36%，並連續22個週末維持雙位數水平，表現不俗，可見市民入市意欲未減。
推盤速度或略為放緩
一手市場方面，受疫情於6月沉寂一輪後，
近日出現「第三波」，不免令人擔憂發展商能否
如期繼續於7月，甚至下半年加速推售新盤。
暫時而言，筆者相信7月下旬市場不乏全新
盤推售，發展商料仍以審慎態度推盤，但不排除
一手推盤的速度略為放緩，7月一手交投會較原先估計的2,000宗有所回落。
事實上，在剛需強、息口低、資金多及供應少等利好因素下，只要業主在價格上「有商有量」，買家依然積極入市。
筆者預期，由於不少市民在2月新冠肺炎首
度「來襲」時，已預先為今次第三波疫情打下一劑「疫苗」，令普羅大眾已出現「抗體」，相信對
此消息已漸見「免疫力」。所以傾向相信，對樓
市影響不會太大。
另一邊廂，最近有友人問筆者，現在是否合適入市時機？
其實筆者一向提倡，任何買家只要夠首期買得起、供款能力充足的時候，就是買樓自住的最佳時機。
但本港經濟亦陷入衰退，失業率依然高企，若讀者正於最受疫情影響的職業，如零售、飲食、酒店及航空業等工作，入市前更應了解自身的職業風險。
原因是近月銀行業界就按揭審批日趨審慎，尤其是從事上述職業人士，請務必預留足夠資金，以防銀行未能批出足夠按揭成數，仍有能力支付首期。美聯信心指數乃根據每星期美聯網盤價格變化製作而成。最新美聯樓價
指數，是以美聯物業收集於7月1日至7月7日簽訂正式買賣合約的成交計算，主要反映6月17日至6月23日的二手市況，屬臨時數字。日後將根據土地註冊處的買賣登記個案而作出修訂。計算成交的過程或會刪減
部分特殊的成交個案。美聯樓價指數乃根據全港100個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於08年前則以50個屋苑計算。司徒永富
美聯物業住宅部行政總裁騁馳地產代理行業三十載，緊貼市場脈搏，融會實戰經驗，提供獨到樓市觀點。
鑽石山啟翔苑於四盤中最為矚目，皆因有最強交通配套。屋苑鄰近港鐵鑽石山站，隨著屯馬線鑽石山站開通後，有雙鐵路優勢。
全盤共提供940個單位，分開兩座，實用面積由295至502平方呎不等，63折後的售價介乎229萬至513萬元，平均呎價9,365元，有力問鼎今期居屋的樓王。
是次供應單位最多非粉嶺山麗苑莫屬，全盤共提供六座，一共
3,222個單位。提供是次推售最細戶型、也是最低樓價的單位，入紙申請「中獎」機會較大。
由於山麗苑位置偏遠及吊腳，由粉嶺火車站搭小巴需時至少15分鐘，而且購物社區配套選擇又不多。所以項目63折後，平均實用呎價僅約5,443元，售價123萬至272萬元不等，入場費亦只是百餘萬元。
可稱為居屋王非浪得虛名，位處鑽石山大磡重建第三期，鄰近港鐵鑽石山站，屬「鑽石山綜合發展區」的一部分。
區內有保育歷史建築、將建的活水公園、文化園境大道、將來興建孔廟及公共交通交匯處。毗鄰私樓有采頤花園、星河明居等。
擁有雙鐵路優勢，除了港鐵鑽石山站外，自從屯馬線第一期開通後，在鑽石山站月台的擴建新轉線月台，將來變成屯馬線中轉站。
該站可承接馬鞍山居民，以及來自沙田及大圍的居民乘客轉搭市區線。
再加上沙中線的宋皇臺站、土瓜灣站未來通車後，以至其後的過海線開通，屯馬線也可成另一條過海鐵路。
換言之，將來啟翔苑居民有兩條過海線選擇。除了乘搭港鐵外，現時區內在龍翔道及彩虹道也有巴士站，可前往不同區分。
兩個居屋位置及交通配套都便利，而啟翔苑位於九龍市區當然更勝一籌。
已被視為「居屋2020」樓王，63折後平均呎價9,365元，相當於市價為14,865元。
區內私樓現價介乎17,200元至18,930元，如星河明居二手呎價為17,600元；現祟山呎價為17,200元，啟翔苑市價仍較私樓有約14%至21%的折讓。
所以跟等值私樓相比，開價極為吸引。位於馬鐵線進入馬鞍山的第一站大水坑站附
近，該站周邊還有兩個居屋盤，分別為沿海濱而建錦泰苑、以及在大水坑村旁富安花園。
配置絕不比啟翔苑遜色，最大賣點就是鐵路因素，除了因位處大水坑站 出口附近，基本上離開站口已可見到樓盤外型。
另亦有不少巴士路線選擇，包括過海路線，分別前往銅鑼灣、中環，以及西灣河、柴灣一帶。
同時亦有巴士路線途徑新界葵涌；經東九龍彩虹、牛頭角、觀塘等；經中九龍旺角、尖沙咀等，以及經西九龍深水埗、荔枝角。巴士路線可算是四通八達。
B由五座組成，座落在一個窄長的地盤之上，並
採取一字型的方式排開，合共提供2,079個單位。
以63折訂價後，售價介乎199萬至406萬元之間，對比附近私樓曉峰灣畔、嵐岸入場價動輒要
700萬元，可算平絕區內私樓。而此屋苑平均呎價為7,784元，市值呎價12,356元。
現時曉峰灣畔二手呎價為13,772元；嵐岸為
13,930元，故新居屋較現時私樓低水約一成。
如果抽中啟翔苑真是「賺到笑」，除了因位置及生活配套超班外，再者以均價9,365元還原成市價，仍較同區私樓呎價折讓最多兩成，是完勝之選。