一生三宅 家人齊心就事成
Anthony Sir：
你好！日前收看電視台《我要做業主》，見到「 90後」學員可以一間屋變幾間屋，轉眼間就變出千萬計的資產，很羡慕啊！本人有一間自住樓，假設又想一間變幾間，要怎麼開始呢？
讀者徐先生上想一間變兩間，首要條件是家人齊心！日前筆者與學員獲邀在電視節目《我要做業主》中分享經驗，「 90後」的學員Ken年僅
28歲，已幫家人做到一間變三間物業。
自小他與父母同住在港島區一個單位，後來成家立室，也因為上筆者的課，學會倍增資產的技巧，於是就趁2019年的調整市，低位買入兩個單位。
第一個單位，是位於土瓜灣的新樓盤臻尚，是他完全靠自己努力工作儲首期的，用父親名購入，原因很簡單，當時入票的買家不少，他與父親兩個人入票，就是父親抽中。
第二個單位，是位於大圍的二手屋苑金獅花園，始終新樓未入伙，而他剛結婚有自住需要，但積蓄花光了，那何來首期呢？
於是就說服家人將住了多年，已供滿的港島區舊樓翻按套現買入的。
連同父母自住的港島區舊樓，加起來就是一變三了。
以前要一間變幾間，簡單得多。賣出賺錢分拆又得，加按套現做首期再買又得，用自己名就可以。
2016年底前，沒有非首置15%印花稅的限制，第二層樓開始，只需要付，若樓價不貴，稅不多，值得！
2012年之前，不但沒有壓力測試，更沒有正面信貸資料庫，銀行之間獨立運作，資料不互通，可以做到所謂無限借。
理論上，只要有首期，就可以憑一份收入，自己一個人就可以買入很多個物業。
後來政府加辣，要自己一個人做到，成本太高了。
首先是在按揭方面，推出正面信貸資料庫，借了幾多筆按揭一目了然，之後再有壓力測試，對收入有很高的要求。
最後再加上非首置15%印花稅，要自己一個人買入很多物業，除非你有很多資金，不用借太多按揭，也願意未見官先打15%的「辣稅」；否則，成本太高。
說服家人朝共同目標進發
因此，要一間變兩間、三間、四間，甚至更多，就要家人齊心。
父母兄弟姐妹之間，同心協力，有名額出名額；有收入出收入，像學員Ken一樣，透過精密計算，就可以做到。
當然那不是容易的！尤其是父母一輩，他們的年代供樓利息很貴，也經歷過97金融風暴血
流成河的慘劇，他們普遍覺得買樓應該是自己住的，不應該借太多錢，應該供滿自住單位，再考慮是否買第二間收租。
然而在量化寬鬆政策（QE）的低息年代，這
想法已經不合時宜了，但如何說服他們呢？還有兄弟姐妹們及太太，每個人都有自己的工作，未必在意是否買樓，如何感染他們呢？如何讓他們有共同目標呢？這才是最難的。司徒永富1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者；TVB《有樓萬事足》顧問；網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》：www.facebook. com/anthony.wealth
互聯網發展迅速，網上社群日漸壯大，網紅（KOL）漸漸由一項興趣，變成為一門可以賺錢的職業，不過缺點是收入不穩定，究竟這項職業，能否申請超過六成的高成數按揭？
KOL非常多樣化，有些主打YouTube靠賺subscribers（訂戶）；有些則是社交平台likes及followers夠多，可以收廣告商贊助銷售商品。
有些負責製造或控制輿論，收入可以遠高於傳統工作。
不過廣告量隨經濟景氣時多時少；公關災難亦可以隨時令followers大減，所以KOL收入不穩定。
若果賺錢後想置業，向銀行及按揭保險公司申請高成數按揭殊不容易，會被審慎對待。
最多八成按揭
由於KOL不是固定收入，按揭成數最高只可以申請八成，即是說當其他打工仔買800萬元以下物業，可以申請九成按揭時，KOL上限將會較傳統工種少一成。
如果KOL可以負擔兩成首期，可照向銀行及按揭保險公司申請八成按揭，須攜帶文件包括兩年稅單，以及過去六個月的收入來源證明。
而收入來源證明並不是鐵板一塊，可以是Yo u Tu b e或Google等公司出數紀錄；如果是廣告商贊助例如Instagram上帖文或圖片，可提供相關合約和收據。
另若透過一些付費文章平台，例如Patreon賺取收入，要保留相關收據，包括過去六個月銀行收支紀錄，需要能夠成功核對這些收據入數紀錄，故此切忌以現金交收。
事實上，這些KOL是否需要另開有限公司處理賬目呢？
根據稅務局資料，為了圖利而從事的任何形式的生意活動，均需辦理商業登記；另外，亦要緊記要保留所有單據以作報稅。
買樓前先到銀行預批
必須重申，由於銀行和按揭保險公司始終對這類職業取態保守，有齊上述文件也不一定獲批按揭，故此買樓簽臨約前最好先到銀行做預批，以策萬全。
如果按揭成數是六成或以下，不需要經按揭保險公司，審批彈性較高，視乎個別銀行取態。
而有商業登記會較容易申請，因為有確實的業務開始日期，更能證明可持續性。
若果自己本身有正職，KOL只是兼職，相關浮動收入亦可按上述方法計算涵蓋在按揭申請，惟只能申請八成按揭。
若果只計算正職的固定月入人工，不計算兼職收入，則可以申請九成按揭，視乎個人首期能力及月入等因素作出選擇。