月入90,000元無殼族先控制風險再上車
諗sir：你好！本人42歲；同居男友46歲，合共月入90,000元，每月約可儲蓄60,000元。我們合共儲蓄約300萬元；另有實金約價值100萬元，就沒有其他物業和投資。我們同居多年，只是租屋居住，想請教，二人在官塘區工作，如買樓的話，希望就近工作地方，請問有哪些地區與種類的屋苑適合購買，具升值潛力並可作自住用途？讀者杜小姐
香港樓高流動、易買易賣；加上港人可八至九成上會，值得放樓價10%至30%作
首期買入。
筆者不太建議買金，最多將資產的10%轉為黃金或其他貴金屬資產就可。在此提出讀者要考慮以下事項： （一）首先，如決定仍然在港工作不會轉行，
買香港樓對沖未來樓價再升的風險是必須的。擁有第一間樓，閣下只是「平盤」；擁有第二間起，
才是為自己賺錢；
（二）在參與「睇升跌」遊戲前，要為幾個主
要風險作出兩手準備；
（三）投資是先控制好風險，再做好儲蓄打底，然後為自己產出每月20,000至30,000元的
現金流，令生活有保障；
（四）踫上「股市大時代」去投機炒賣，如閣
下覺得在投資巿場上無論輸贏，均不會對心情及退休部署有很大影響，才是走在正確的路上；
（五）買股票大部分是投機性質，不少股票已
被炒至幾十倍巿盈率，按目前收入水平計算，等30至70年也未必可以回本；
（六）假如讀者及未婚夫買樓，計盡借貸力為90,000 ÷ 10,000x50%x2.59*=1,160萬元。未買過樓可九成上會，買600萬至700萬元物業，
約需付60多萬元首期，月供約20,000元；
（七）買樓選區只排第三個考慮因素，第一及
第二宜選間隔及屋苑；
（八）讀者有儲蓄即起碼有現金流，建議先向「兩樓一份債」這理財中途站進發。可協助產出
20,000至30,000元被動收入，淺嘗勝果；
先以單名買樓自住
（九）考慮買一間樓自住九成上會，以50萬至100萬元首期，用單名造按揭。再趁年輕用另一半名買樓上會，借給朋友住，十年間供樓超過
一半，再拉長按揭年期。以600萬元計，每月收租15,000元，月供僅7,000元或更少，若有正常儲錢，可提早full paid贖樓。另外再增150萬元去買債基，敘造低槓桿資產，收10厘年息；
（十）當然亦有失敗個案。話說有個學生用
150萬元投資，每月產出14,000元，之後花光投資回來的利息。
筆者原意是希望為學生改善生活，配合個人的投資及風險承受力，而作出調整。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至edigest@nmg.com.hk，主旨列明「諗sir樓換樓*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
筆者覺得不必儲多幾年錢，首先，閣下打算儲幾多首期呢？
假設你今天睇中的單位，今天賣500萬元，是一個樓齡約30年，面積300平方呎的上車盤，
敍造九成按揭。
計算首期是50萬元，借銀行450萬元。所謂
儲多些首期，即是儲多幾多呢？
正常情況下應該是以四成首期做目標吧！撇
除按揭保險費，即是要儲200萬元，換句話說，買家要儲多150萬元，要儲幾耐？
等於供9成按揭
每月儲15,000元？借九成按揭的供款也差不
多，為何不現在就買樓呢？
每月儲10,000元？儲150個月？須儲逾12年
有多。況且，到時樓價又貴了。全球印銀紙，不要說樓價會升值，單是銀紙貶值，最少都貴三至四成。
以700萬元計，當閣下辛辛苦苦儲到200萬元時，又不夠首期，四成首期要280萬元，又要多80萬元。
又要儲多幾年，這樣儲首期，百年歸老都必買到樓。
就算儲到，以700萬元計，借六成是420萬
元，與供款又相差幾遠呢？儲多年錢，又要付多
200萬元買層樓，為了甚麼？再者，回報又低了。舉例閣下睇中的單位，三年後由500萬元升到600萬元，花一成首期，即50萬元買入，今日賺100萬元，賬面回報是100÷50=200%。
如果用四成首期買，即是首期要200萬元，賬面回報就僅100÷200=50%，回報足足比提早買入低了四倍。
疫情過後，世界各國不斷「印銀紙」，利率
偏低，如果用 按，很多時候利息都低於2%，
成本低，有得借為何不借？
只要找到一個年回報高於2%的投資工具就
有賺，以筆者團隊的起樓項目，每年回報20%以上，賺息差都賺到笑。
會輸壯大資產時間
最後，閣下是會輸了時間。
由於現在額外印花稅（SSD），持貨三年出售
才免罰重稅，之前筆者已跟讀者分享過，年輕人應該以三至四年走一轉為目標，壯大資產，基本上，十年內應該可以走第三轉，賺到逾千萬元資產了。
你呢？用這黃金10年來儲首期。失去千萬元
資產、失去早日財務自由的機會。
然而，閣下為了甚麼？就是為將來每個月供少幾千元?
H想供少些，便跟筆者團隊捕捉跌市機會，凶狠鋤價，買便宜些的樓就可以了。