قانون برای همسایهها غریبه است

« قانون تملک» آپارتمان نشینی مصوب سال 1343 هجری شمسی بوده و سنخیت چندانی با شرایط کنونی جامعه ندارد

کافــه در بنــگاه معامــات ملکــی نشســته بــود و شــاگرد بنــگاه دار هــم تنــد تند مشــخصات خانههایی را که برای رهن و اجاره داشــت برایــش میخواند و هر از گاهی هم به نشــانه همدردی ســری تکان میداد و میگفــت: «از قدیم میگویند آدم را گرگ بیابان بخورد اما دچار همسایه بد نکند.» من هم که یکی از مشتریان بنــگاه بودم، بــا شــنیدن ایــن ضربالمثل، جویــای احوالش شــدم؛ از قــرار دل پرخونی داشــت و با اینکه هنوز کمتر از نیمی از مدت اجاره نامهاش میگذشت امــا مصمم به تغییر خانهاش بود. گویا در چند ماه اخیر همســایهای داشــته که با رفتارهای ناهنجار سبب سلب آسایش خانوادهاش شده بود و حتی پس از چند بار تذکر موضوع به پلیس اطاع داده شــده بــود و مأمور نیروی انتظامی هم فقط برگهای را تنظیم و به دستش داده بود که به دادسرا برود و شکایت کند.

تجربــه تلخ این شــهروند را شــاید هر کــدام از مــا که در یــک آپارتمانــی زندگی میکنیــم بــه نوعــی دیگــر و شــاید حتــی مشابه داشــته باشیم؛ بیشــتر اوقات از راه گفتوگــو و مردمــداری این مســائل حل و فصل میشــود و گاهــی نیز همچنان که ذکر شد یا منجر به نزاعهای خشونتآمیز میشــود یا فــرد ترجیــح میدهــد؛ دل از خانــه و کاشــانهاش بکند و جــای دیگری سکنیگزیند.

کارشناســان بر ایــن باورند که بخشــی از ایــن مشــکل بــه نبــود میــزان و قانونی معین برای مقــررات آپارتمان نشــینی و همســایگی اســت چرا کــه قانــون تملک آپارتمــان نشــینی مصــوب ســال 1343 هجری شمسی بوده و سنخیت چندانی با شرایط کنونی جامعه ندارد.

زندگیبامقررات35سالپیش

محمد کاظمی نایب رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس شورای اسالمی در همیــن زمینــه بــه خبرنــگار «ایــران» میگویــد: «قانــون تملــک آپارتمانها با توجه به گذشــت مــدت زمــان طوالنی از تاریخ تصویبش نیاز به بازنگری دارد.

همچنیــن بــا توجه بــه بروز مســائل و مشکالت جدید در بحث آپارتماننشینی کــه مختص فضای کنونی جامعه اســت؛ بایدقانونتملکآپارتمانهااصالحشود.

البتــه بایــد شــهرداریها و نهــاد و ارگانهایــی کــه مرتبــط بــا امالک مشــاع بــوده و مجوزها را ارائــه و نظارت میکنند و کارهای فنی و مهندســی ساختمانها را انجام میدهند؛ مداخله اساسی را در این اصالحیهداشتهباشند.»

وی میافزایــد: «مباحثــی همچــون چگونگــی اســتفاده از مشــاعات، مزاحمتهــای صوتی، اذیــت و آزارهایی که از وجود حیوانــات در آپارتمانها برای همســایگان ایجــاد میشــود؛ از جملــه مواردی اســت کــه هماکنون بســیار مورد اختالف شهروندان به شمار میرود.

متأســفانه این موارد و نمونههای زیاد دیگــر، در قانون تملــک آپارتمانها دیده نشــده و قانونگــذار هیچ راه حلــی را بیان نکــرده اســت. برهمین اســاس معتقدم بازنگــری قانون تملــک آپارتمانها مورد نیاز اســت و باید یک اقدام کارشناسانه به صــورت علمی و آکادمیــک در این زمینه صورت پذیــرد.» نماینده مــردم مالیر در مجلس شــورای اســالمی یادآور میشود: «دفاترنمایندگانمجلسشورایاسالمی نیــز بــه دفعــات مراجعهکنندگانــی در ایــن زمینههــا داشــته و دارند هــر چند که ایــن را هــم باید بیان کــرد که نبــود قانون جامعتر مشــکل خاص و حادی را تاکنون ایجــاد نکــرده اســت. یک ســری مســائل مســتحدثهای در بحــث مشــترکات و مشــاعات آپارتمانها پیش آمــده که این بخش در قانون تملک آپارتمانها نیاز به بازنگری دارد.

به گفته این نماینده مجلس، بازنگری

قانون آپارتمان نشینی فقط کار کمیسیون حقوقی و قضایی مجلسًشورای اسالمی نمیتوانــد باشــد و حتمــا بایــد معاونت شهرســازی وزارت راه، شهرداریها و سایر ارگانهــا و نهادهــای مرتبــط بــا موضــوع وارد عمل شــوند. وی میگوید: با برگزاری کنفرانسهای علمی به بیان نظراتشــان بپردازند و در نهایت گروههای کارشناسی مشــکالت را بــا اســتناد از قضــات محاکم حقوقــی جمعآوری کنند و پیشــنهادهای اصالحیه خودشــان را به قوه قضائیه ارائه کنند تا طی یک الیحه به مجلس فرستاده شود.»

پنتهاوس،شارژو...

عیســی کشــوری، حقوقــدان نیــز در همین زمینه به خبرنگار «ایران» میگوید: «قوانیــن همیشــه نیاز بــه بازبینــی دارند چرا که با گذشــت زمان، شرایط نیز تغییر مییابد.

قانونی که در ســال 1347 نوشــته شده اســت بــه طــور حتــم مرتبــط بــا شــرایط آن مقطــع زمانــی بــوده و االن در بحــث آپارتمــان نشــینی در کالنشــهرها شــاهد شــرایطی هســتیم که بــه طور کلــی در آن زمان وجود نداشته است.» وی میافزاید: «قانون تملــک آپارتمانهــا نیز همچون ســایر مواردی که مربوط به گذشــته است نیازمند بهروز شــدن اســت و این حتی در قانون اساسی کشــورها نیز دیده میشود. برخی قوانینی که در گذشته تصویب شده دیگرتواناییحلوفصلمشکالتراندارد و بالعکس موجب بیشتر شدن اختالفات نیز میشــود. این قوانین چــون جوابگوی نیازهــای کنونــی جامعــه نیســت ســبب کثرت پروندههای قضایی نیز میشــود.» وی میافزایــد: «هماکنــون مســائلی در بــاب آپارتمان نشــینی داریم کــه در زمان تصویب قانــون تملــک آپارتمانها اصالً وجود نداشته است و چون قوانین ناقص اســت سبب اختالفات عدیدهای میشود بــه طور نمونــه هماکنون پرونــدهای دارم کــه در یــک آپارتمانــی در تهــران فــردی واحدهای ساختمان را به سایر شهروندان فروخته اســت و فقط طبقه باالیی را برای خودش نگه داشــته اســت و تــراس و کل پشــت بــام را اختصاصــی خــودش کرده است.

همســایههای دیگــری نیــز اگــر میخواهنــد به پشــت بــام برونــد؛ راهی ندارنــد چون جزوملک شــخصی آن فرد به شــمار آمده اســت؛ این یکی از هزاران نمونــهای اســت کــه در قانــون ســال 47 پیشبینی نشــده اســت.» این حقوقدان خاطرنشان میسازد: «عمده مواردی که بایدهماکنوندرقانونتملکآپارتمانها بــه آنهــا توجــه کــرد، مســائل جدیــدی اســت که ایجــاد شــده و به آنهــا پرداخته نشــده اســت. یک ســری قوانیــن تملک آپارتمانهــا داریــم کــه بــرای کشــورهای مدرن اســت و معتقدم باید با مطالعات تطبیقی و با توجه به نیازهای روز جامعه خودمان، قوانینی را که آنها آزمایش کرده و جــواب گرفتهاند را با بومیســازی به کار گیریــم. همیــن معضالت و مســائلی که هماکنون در بحث آپارتمان نشینی وجود دارد در کشــورهای دیگر هم وجود داشته اما توانســتهاند با تصویب قوانینی جامع و علمــی مشــکالت خود را حــل کنندو ما نیــز میتوانیم از این تجربیــات بهرهمند شویم.

همچنینهماکنونسندهایتکبرگی از جانــب دفاتــر ثبت اســناد رســمی ارائه میشــود؛ بــه نظــرم در مترهای مشــاعی قانون تملک آپارتمانها هم باید تعیین تکلیف کند و مشخص سازد که هر مالک از چــه ســهمی از مشــاعات برخــوردار اســت. یا اینکه میزان شارژی که صاحبان واحدهــای آپارتمانی میدهنــد؛ چون در قانــون مشــخص نشــده اســت، افــراد به سالیق خودشــان تفســیر رأی میکنند به گونــهای کــه در یــک آپارتمانی کــه فردی واحد 360 متــری دارد با واحد دیگری که 80 متر دارد؛ شارژ یکسانی میدهند و این در حالی اســت که میزان برق و گاز و سایر موارد مصرفــی دو واحد مذکور با یکدیگر بســیار متفاوت اســت. هر چند اکنــون در برخی آپارتمانها بر اساس متراژ واحدها، شارژها مشخص میشود اما واقعیت این است که در همه جا اینگونه نیست.»

قدیمیاماکارآمد

هرچند موافقان تغییر و اصالح قانون آپارتمــان نشــینی، قدیمــی بــودن آن را مهمترین دلیل تغییر عنــوان میکنند با ایــن حال این قانون 35ســاله طرفدارانی هم دارد.

حسامعقباییرئیساتحادیهمشاوران امــالک در ایــن زمینــه میگویــد: «قانون تملــک آپارتمانهــا و آیین نامــه اجرایی مرتبط به آن خوشــبختانه قانونی پخته و آینده نگرانه بوده است.

باوجود اینکه این قانون قدیمی است امــا جامــع و کامل بوده و بــه نکات خیلی خوبــی توجــه کــرده اســت امــا هماکنون بــه بخشــی از همین قانــون نیز در کشــور بیتوجهــی شــده و اجرایــی نمیشــود. همچنینمتأسفانههنوزفرهنگآپارتمان نشــینی در حــدی نیســت کــه ایــن آییــن نامه به طور کامل اجرایی شــود؛ البته این مطالــب بــه ایــن مفهوم نیســت کــه این قانون نیاز به بازنگری ندارد.

بــه طــور حتــم اصــالح و بازنگــری قانون با شــرایط فعلی کشــور که مباحث آپارتماننشــینی افزایــش یافتــه و دامنــه مرتبــط با این حــوزه فراگیر شــده و نیازها و فرضیههایــی در حوزه آپارتماننشــینی نوین بــه وجود آمــده که در گذشــته بدان پرداخته نشده است؛ لذا بازنگری و اصالح قانون تملــک آپارتمانها و نیز آیین نامه مرتبــط به آن میتوانــد از موجبات به روز شدن و پیشگیری از بسیاری از دعاوی این حوزه در کشــور باشــد.» وی میگوید: «اگر روزی بازنگــری آییــن نامــه اجرایی قانون تملــک آپارتمانهــا عملیاتی شــود باید از نهادهایــی همچــون نظــام مهندســی، ســازمان نظــام کاردانــی، شــهرداریها، وزارت راه و شهرســازی، ادارات آب و بــرق و تلفن، خدمــات شــهری، اتحادیه مشاوران امالک و غیره نظرات تکمیلی و کارشناســی بدهند تا یک آیین نامه به روز و علمــی در حــوزه تملــک آپارتمانها به وجود آید. هماکنــون در مبحث آپارتمان نشــینی تغییراتــی در حــوزه مدیریتها، نیازسنجیها، شــارژها، خدمات جدیدی که در واحدها اســت، مشــترکات و حقوق مشــاعات و غیــره دارای خألهــای قانونی هستیم که معتقدم باید برطرف شود.»

رئیــس اتحادیــه مشــاوران امــالک میافزایــد: «متأســفانه شــهروندان نیز از قانــون تملــک آپارتمانهــا اطــالع کافی ندارند و رســانههای دیداری، شــنیداری و مکتوب در این راستا کوتاهی کردهاند.

همچنین رســانه ملی و شــهرداریها نیز به این موضــوع اهمیت کمی دادهاند و بایــد نهادهــا و دســتگاههای دیگری که مرتبط با حوزه مدیریت شــهری هستند؛ بیشــتر بدان توجه کنند تا مردم با قوانین آپارتمــان نشــینی هــر چــه بیشــتر آگاه شــوند. شــهروندان بایــد بــه ایــن آگاهــی برســند کــه حقــوق خــود و همســایگان را در آپارتمانهــا متوجه شــوند و ایــن با کار فرهنگــی امکانپذیر اســت که متأســفانه تاکنون اقدامات مناسب و مطلوبی در این زمینه نشده است. معتقدم فرهنگسازی در زمینــه زندگی آپارتمان نشــینی باید از دوران مهدکــودک آمــوزش داده شــود تا نهادینه شود و همگان از زمان طفولیت با فرهنگآپارتماننشینیآشناشوند.

رســانهها همانگونــه کــه شــهروندان را بــا حقوق راهنمایــی و رانندگــی و غیره آشــنا میکننــد؛ بایــد بــه ترویــج فرهنگ آپارتماننشــینی نیز توجه بیشتری کنند؛ خصوصاً که در شــرع مقــدس دین مبین اســالم نیز آمده اســت که الجــاُر ُث الّداُر ( اول همســایه، ســپس خانــه خــود). این روایــت، مبین این نکته اســت کــه ما باید بــه حقــوق همســایگانمان توجــه کنیم و الزمهاش در کشــورهای امروزی و شــرایط کنونی، دانســتن قوانین است که بتواند ما را به حقوق دیگران واقف کند.

در نهایــت معتقــدم قانــون موجــود از لحــاظ جنبــه بازدارندگــی، حالــت کــم و اندکــی دارد و بایــد بــا رویکــرد قویتــر و قهریتــر تنظیــم شــود تــا جنبــه اجرایی بیشتریداشتهباشد.»

فرهنگسازیمهمترازتغییرقانون

مثــل همــه مســائل دیگــر، بســیاری معتقدندتاوقتیفرهنگآپارتماننشینی نباشد، قانون به کار نمیآید. در واقع ریشه بســیاری مشــکالت در فرهنگ رفتاری ما بهعنوان همسایههایی است که قرار است

برای سالها با هم زندگی کنیم. عباسعلی

دریانــی رئیــس شــوراهای حــل اختــالف استان تهران نیز در همین زمینه میگوید: بنده که در شــوراهای حل اختالف اســتان تهران مشــغول به کار هســتیم و هر ســال برای 2 هزار پرونده شــکایت حکم تخلیه صــادر میکنیــم؛ معتقدم قانــون تملک آپارتمانهــا جامــع اســت. بــر این بــاورم کــه قانــون تملــک آپارتمانهــا، محکــم و کامــل بــوده امــا متأســفانه آنگونــه کــه شایســتهاش بوده؛ اجرایی نشــده اســت. همچنین متأســفانه ایــن قانــون در صدا و ســیما بدرســتی ترویــج و آمــوزش داده نشد ه اســت این در حالی است که اغلب خانهها در کالنشهرها و بخصوص تهران به صورت آپارتمانی هستند و در واقع نیاز میلیونهاشهروندایرانیآموزشحقوقو فرهنگآپارتماننشینیاست.

اجرای قانــون، نحوه نهادینه شــدن و ترویج آن نیازمند مدیریت خاصی است کــه تفســیر آن در اینجــا نمیگنجــد زیــرا محورهــای زیــادی اعــم از اختالفــات در تخلیه منازل، مشکالت آپارتمان نشینی، مشــاعات، تفســیر و تبیین قانــون و غیره دارد کــه هر کدام نیــاز به مباحث طوالنی دارد.» وی میافزایــد: «بــه طــور حتــم بــرای این معضــل و پروندههــای زیادی کــه در این زمینه در قوه قضائیه تشــکیل شــده اســت؛ حتماً باید راهکارکارشناسی شــدهای پیــدا کــرد. رســانهها بایــد بیش از گذشــته بــه ایــن موضــوع بپردازنــد واهتمــام ویــژه در اطالعرســانی و آگاهی بخشــی به شــهروندان در مــورد فرهنگ آپارتماننشــینی داشته باشــند.» دریانی خاطرنشــان میســازد: «قانــون تملــک آپارتمانهــا بازدارندگــی نــدارد بلکــه بحــث تعییــن محــدوده حــدود مالکان آپارتمانهــا در حیطــه محل ســکونت و کارشــان اســت؛ این قانون حقــوق مالک یــک آپارتمان را در چارچوب مشــاعات و فضای اختصاصی تحت تصرف مالکان اعــم از پارکینگ، انبــاری، راه پله یا ســایر مباحــث تشــریح کــرده و گفتــه حقــوق مالکان در چه حدی اســت و چگونه باید از حقوقشان دفاع کنند.

معتقــدم قانــون تملــک آپارتمانها فی نفسه میتواند بسیاری از مشکالت را برطرف ســازد به شرطی که اطالعرسانی شــفاف و آگاهی بخشی گســتردهای از آن به عمــوم شــهروندان از طریق رســانهها ارائه شود.»

رئیس شــوراهای حل اختالف اســتان تهــران تصریــح میکنــد: «اهــل حقــوق میداننــد امــا مــردم عــادی و اغلــب شــهروندان کشور اطالعات کافی از قانون تملــک آپارتمانهــا و مزایــای آن ندارند و اینکــه چقــدر میتوانــد مشکالتشــان را برطرف کند. پس باید برای نهادینهسازی در ابتدا آموزش و ترویج آن صورت گیرد که میتــوان با گزارشهای کارشناســانه و میزگردهای تخصصی اهل فن، در مورد قانون تملک آپارتمانها، نکات ریز و کور این قانون را مشخص کنند.

باید به شهروندان آموزش داد که قبل از خریــد واحــد مســکونی در آپارتمانهــا بــه مســائلی همچــون مشــاعات و غیــره توجهی ویژه کنند. ما شاهد رشد روزافزون آپارتمــان نشــینی در تهــران هســتیم و همیــن امــر ســبب افزایــش پروندههــای قضایی شــده اســت؛ چــرا که شــهروندان از قوانیــن آگاهــی ندارنــد کــه در صــورت ایجاد ســروصدا در خانههای همسایگان یــا در راهپلهها یا بــازی کودکان در حیاط یا مشــکالت آیفونهای مجتمع و آسانسور و غیره چه حکمی صادر شده است.چون ابهامــات قانونــی در ایــن زمینههــا داریم ســبب اعمال سلیقههای افراد در جاهای مختلف شده است؛ بهطور نمونه فردی را میشناســم که پنت هاوس دارد اما چون مدیر ســاختمان هم است؛ همان شارژی را میدهــد کــه واحــد 001متــری همــان ســاختمان میدهــد.» دریانــی تصریــح میکنــد: «در قانون تملک آپارتمانها در مورد ایجاد ســرو صداها و مزاحمتهای صوتیبرایهمسایگاننیزمبحثخاصی وجود ندارد و این در حالی اســت که منزل

حتــی شــاهد جرایــم اینترنتی نیــز در آپارتمانها هســتیم به گونهای کــه فرد از وای فای همسایهاش استفاده کرده و وارد اطالعات خصوصیاش میشود؛ با توجه بــه مثالهای ذکــر شــده و هــزاران نمونه دیگرمعتقدم نیازمنــد بازنگری در قانون تملکآپارتمانهاهستیم.»

قانونآپارتماننشینینیازمندبازنگری

دکتــر حســین بیــات- حقوقــدان دراینبــاره میگویــد: قانــون تملــک آپارتمانهــا و آییننامــه اجرایــی آن در اوایل دهه 40 شمســی به تصویب رســید. دهه 40 شمســی مقــارن بود با آغــاز دوره مدرنیزاســیون پهلــوی دوم کــه در قالــب برنامههــای پنــج ســاله توســعه بــه اجرا درمیآمــد. برنامههایی که یکی از اهداف اصلــی آن یا بــه عبارتی یکــی از نتایج آن تغییــر ســبک زندگــی ســنتی و پیدایــش عناصر مدرن و غربی بود. اقبال گســترده بــه زندگی شهرنشــینی نیز کــه بهصورت محــدود از دوره پهلوی اول آغاز شــده بود در دوره پهلــوی دوم رو به گســترش نهاد و ســیل جمعیت از روستاها به شهرها به امید تأمین رفاه بیشتر افزایش یافت.

وی میافزایــد: طبیعــی اســت کــه مهاجــرت روســتاییان بــه شــهرهای بزرگ دولــت را با معضلی به نام تأمین مســکن رو بهرو کرد. بههمین منظور آپارتمانسازی برای اقشــار متوســط جامعه در دســتور کار دولت قرار گرفت و در اقصی نقاط شهرهای بزرگ بخصوص تهران بروز و ظهور یافت.

ایــن حقوقــدان با بیــان اینکه شــرایط جدیــد و تفــاوت زیــادی کــه زندگــی در آپارتمانها از جنبه تعامل و نظام و روابط حقوقی ســاکنان آپارتمانها بــا زندگی در خانههای ویالیی داشــت دولت را مجاب کرد تا مبادرت به قانونگذاری در این حوزه کند. قانون تملک آپارتمانها و آییننامه اجرایی آن محصول همین دوران اســت. با بررســی قانون موجود میتوان دریافت کــه ایــن قانــون از جامعیــت و مانعیــت قابلقبولــی در زمــان تصویب برخــوردار بــوده و بــه لحــاظ تکنیــک و ســاختارهای قانونگــذاری و خصوصیاتی کــه هر قانون عــادی باید داشــته باشــد از اعتبــار خوبی برخوردار و هنوز نیز عصای دست محاکم در حــل و فصل بســیاری از دعاوی در این رابطه اســت. اما مانند هر قانــون دیگری کــه بــر اثــر گذشــت زمــان و تحــت تأثیــر تحــوالت اجتماعی، اقتصــادی، فرهنگی و سیاســی دچــار نقصان و ابهام میشــود ایــن قانون نیــز در تطبیق با شــرایط حال آپارتماننشینی در ایران دارای مشکالتی شــده اســت. امــروزه افزایــش بیرویــه جمعیــت، ســاخت آپارتمانهــای بیش از 10 طبقــه و زندگی افــراد با فرهنگهای مختلف در کنار هم نیازمند یک ســاختار قانونی اســت کــه در عین توجه به عناصر فرهنگی پاســخگوی نیاز مادی و آسایش روانیساکنانآپارتمانهاباشد.

دکتــر بیاتــی میافزایــد: بــی تردید در اواسط دهه 90 شمسی این ضرورت بیشتر احساس میشــود، ضرورت ایجاد فضای مســتقل بــرای بــازی کــودکان، ضــرورت توجــه افزونتــر بــه ســاخت انباریهــای بزرگتر، ممانعــت از ایجاد آلودگی صوتی و بهداشــتی و اشــغال مشــاعات و انجــام تغییــرات در شــرح وظایــف و حــدود و اختیــارات اعضــای هیــأت مدیــره کــه از مشکالت اساســی آپارتمان نشینی است که رفــع آنها نیازمند تغییــر و بازنگری در قانون فعلی خواهد بود.