نسخهایبرایبهبودشرایطمیلیونهاخانوارمستأجر
طی 10 سال گذشته 8 درصد از تعداد مالکان کم شده است و استفاده از تجربه های جهان برای حل معضل مستأجرین ضروری است
و۲۹تــا 6۹) ایــن آمــار در مورد اجاره مســکن در صدها شــهر وکانشــهر صادق است. طی ســه چهار سال اخیر نیز با وجود اینکه قیمت مســکن ثابت مانده قیمت اجاره حتی بیش ازسال های قبل افزایش یافته وبا کاهش نرخ بهــره بانکی در دو ســال اخیر تمایل موجران بــه دریافت اجاره (وکاهــش ودیعه) افزایش اجاره شدت بیشتری یافته است وفشار روانی واقتصــادی بــر خانوارهای مســتأجر افزایش یافته است. ■ معضلدومخانوارهایمستأجر
محــدود بــودن مــدت اجــاره به یکســال مشــکل دیگر اجاره نشــین هاست که منجر بــه جابهجایی همه ســاله آنها میشــود. در قراردادهای اجاره در ایران اختیار مســتأجر برای تمدید اجاره ازنظر مبلغ اجاره ومدت اجــاره تقریباً صفر اســت و این موجر اســت کــه تصمیــم میگیــرد کــه مســتأجر بــا چه اجارهای و برای چه مدت قرار داد را تمدید کند متأســفانه به همین دلیل خانوادههای بسیار زیادی هســتند که به تعداد سالهای زند گیشــان جابهجــا شــدهاند، خانوارهای مستأجر هر ســاله هنوز بهطور کامل مستقر نشــدهاند و بــا محــل و همســایهها انــس نگرفته و آشــنا نشــدهاند باید خانه را تخلیه و محلــه را تــرک کنند. این مشــکل آســیب جــدی بــه روحیــه خانوارها بویژه کــودکان و نوجوانــان وارد میکنــد و هزینــه کمیســیون بنــگاه و ســختیها و پرداخــت هزینــه جابهجایــی حمــل اثاثیه، تخریب و آســیب دیدگی لــوازم را بهدنبال دارد در این رابطه مشــهور اســت کــه زیــان مالــی ســه اســباب کشــی معــادل خســارت یــک آتشســوزی اســت. علت تــداوم این معضل بــزرگ ده ها که میلیون هــا خانوار ایرانی با آن روبهرو هســتند چیســت؟چند عامل در ایــن رابطه قابل اشاره است. ■عوامــل تشــدید واســتمرار معضــات مستأجران
کم توجهی مســئوالن کشــورعامل مهمی کــه منجــر بــه تــداوم وتشــدید مشــکات میلیونها خانوار مستأجر شده، درک نکردن ابعــاد واقعی این مشــکل از طرف مســئوالن کشــور اســت که طی دهههای گذشته تاکنون نقشــی را که باید در حل مشــکات کشور ایفا میکردند بدرستی انجام ندادند.
ایــن ویژگــی بهطــور طبیعــی آنهــا را ازدرک مشــکات اجــاره نشــینی میلیونهــا خانوارمستأجرطی سال های طوالنی گذشته بــاز داشــته اســت. و آنچــه بــر زمینمانــده چالشهــای متعــدد از جملــه مشــکات میلیونهــا خانوارمســتأجر در کشــور بویــژه در تهــران و شــهرهای بــزرگ اســت. در ایــن رابطــه بایــد گفــت متأســفانه طــی ســالیان گذشــته زندگــی صدهــا هــزار زوج بــه خاطر امکان نیافتن ســرپناهی مناســب مشترک با تأخیرچند ماهه و چند ســاله شــروع شــده یا اصاً شــروع نشده است و زندگی صدها هزار زوج جوان در ســال های اول زندگی مشترک بهدلیــل افزایــش قیمــت اجــاره یــا تمدیــد نکــردن زمــان اجاره واحد مســکونی شــان با چالــش روبــهرو میشــود ودر موارد بســیار از هم میپاشــد متأســفانه یکــی ازعوامل مهم کاهــش همــه ســاله تعــداد ازدواج، کاهــش موالیــد وبــاال رفتــن آمــار طــاق، ســختتر وجود رشد ۰۰6 برابری نرخ ارزطی سالهای ۷5 تــا6۹ قیمــت زمین، مســکن و واحدهای تجــاری بیــش از ۰۲ هــزار برابــر و بــه عبارتی ۰۳ برابر بیش از نرخ ارز افزایش داشته است.
نگاه ســرمایهای به بخش مســکن باعث هجــوم ســرمایهگذاران بــه بخــش مســکن شده و با سود سرســامآوری که در سالهای گذشــته نصیب افراد ثروتمنــد کرده، نقش پررنگــی در افزایش تورم شــدید مســکن در ایــران داشــته ونــگاه ســرمایهای به مســکن باعــث وقوع پدیــده افراد چندخانــه و افراد فاقــد خانــه در ایــران شــده اســت .افزایش ســاالنه نرخ تورم در بخش اجاره واحدهای مســکونی باعث شده سرمایهگذاران و افراد ثروتمنــد بهخریــد خانــه روی آورنــد و بــا درآمد حاصل از اجاره، واحدهای مسکونی متعــدد دیگری را خریداری کــرده وثروت و درآمدهای سرشــار بــدون پرداخت مالیات کسب کنند. ■ راهکارهــای جهانــی و رویههــای موفــق حمایت ازمستأجران
دربســیاری از ایالتهای امریــکا ودر همه دهها کشــور اروپایی و کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه موضوع ساماندهی، کنترل ونظارت بر اجاره واحدهای مســکونی که نیاز اصلی و اولیه شهروندان بویژه طبقه متوسط ومحروم اســت به حال خود رها شده نیست. یکــی از مکانیســمهای اصلــی ایــن کنتــرل، ســاماندهی ابــزار مالیاتــی و معافیتهــای مالیاتی است حتی کشورهایی هم که بشدت بــه نظام بازار معتقد هســتند بــرای حمایت از طبقــه متوســط عاوه بــر دریافــت مالیات ســاالنه ازخانههــای دوم و باالتراقــدام بــه وضــع مالیات بــر واحدهای مســکونی خالی نیزکردهاند. ■ اروپا
اخــذ مالیاتهای ســاالنه بــرای خانههای خالــی، خانههای گرانقیمــت و چند خانه ای در اروپا مهمترین و مؤثرترین روش و راهکار کنترل حوزه مســکن است.کارشناســان دلیل اصلی موفقیت کشــورهای اروپایی در کنترل نوســان بــازار مســکن واجــاره را جلوگیــری از تغییــر نگاه بــه ماهیت مســکن میدانند. در واقــع در سیاســتگذاری بخــش مســکن حتی در کشــورهای اروپایــی بــا بیشــترین تعــداد خانوارهــای صاحبخانــه. مثــل رومانــی بــا ۶۹ درصد و اسلواکی با ۰۹ درصد، هیچ وقت نــگاه مردم و مســئوالن بــه مســکن بهعنوان کاالی سرمایهای نبوده است. از دالیل اصلی ایــن موفقیت کنتــرل دقیق و مســتمر دولت روی ساختوســازها و اخــذ مالیاتهــای ســاالنه بــرای خانههــای خالــی و افــراد چند خانــه اســت. درصــدی ازکل قیمت مســکن. دولت ایالتی باســک اسپانیا نیز اقدام به اخذ مالیاتــی بــه میــزان روزانــه ۹ یــورو از مالکان واحدهــای خالــی میکنــد. در صورتــی کــه ملــک مــورد نظر بــرای ســال دوم نیــز خالی بماند، مقدار جریمه به میزان ۲۱ یورو در روز افزایش خواهد یافت. ■ امریکا
در امریــکا کنتــرل و محدودیــت مقــدار اجــاره خانه توســط شــهرداری بــرای اماک مســکونی اعمال میشــود و موجــران مقدار اجاره را هر ســاله فقط بــه مقدار درصدی که شــهرداری تعیین می کنــد میتواند باال ببرد حتــی اگر مدت اجــاره نامه به اتمام رســیده باشــد.این درصــد حــدود 5درصد اســت نه خیلی بیشــتر و نه خیلی کمتر. در بســیاری از ایــاالت امریکا موجرنمی توانــد با نیت اینکه خانــه را بازســازی کــرده به شــخص ثالثی به مقدار بیشتری اجاره دهد و مستأجر را بیرون کند در چنین صورتی مستأجر قبلی میتواند با اقامه شــکایت بــاز به محل ســکونت خود برگــردد و همــان مقــدار اجــاره پیشــین را بپــردازد. در این شــهرها اگر مالــک به دالیل قانونــی اجــازه تخلیــه واحدهای اجــارهای را داشــته باشــد در بعضــی اوقــات مجبــور بــه پرداخــت هزینــه تغییــر مــکان ســکونت بــه مســتأجر را دارد و این هزینه بســتگی به سن مســتأجر، اوضاع اقتصادی مستأجر و تعداد فرزنــدان او دارد.درایــن حالــت موجــر بــه یــک خانواده چهــار نفره تا ۰۱ هــزار دالر باید پرداخت کند.
در صــورت تخلیه محل اقامت توســط خــود مســتأجر مالــک محدودیتــی بــرای اخــذ مقداراجاره از مســتأجر جدید دارد. ایــن مقدارمشــمول ســقف قانونــی بــرای اضافــه کــردن درصد ســاالنه میشــود در اکثــر کشــورها حمایــت از مســتأجران در دســتورکار دولــت ها وشــهرداری هاســت و در اکثــر ایــاالت امریــکا این رویــه حاکم اســت. امریــکا همچنیــن جزو کشــورهایی اســت کــه در برخــی از مناطــق خــود، قوانینــی را مبنــی بــر وضــع مالیــات بــر واحدهــای مســکونی خالــی بــه تصویــب رســانده اســت. در ایــن میــان میتــوان بــه شــهر پنســیلوانیا و ایالــت رودآیلنــد اشــاره داشــت. بنــا بــر مصوبــات قانونی، ایــن دو منطقــه از امریــکا بهدلیــل وجــود خانههایــی کــه به امیــد افزایــش قیمت و کســب ســود در آینــده، در شــرایطی که به این واحدهای مســکونی نیــاز بوده، خالی نگــه داشــته شــدهاند، مالیــات معادل ۰۱ درصــد ارزش ملــک بــر آنهــا وضع شــده اســت که باید به صورت ســاالنه پرداخت شــود. ایــن مالیــات بــر خانههایــی اعمال میشــود کــه بــرای مــدت زمان یک ســال (۲۱ ماه) خالی ثبت شــوند. ■ پیشنهادها
بــا توجه بــه راهکارهای موفق کشــورهای مختلــف به نظر می رســد بــا روش ذیل این معضل در ایران قابل حل باشد.
۱- مرحلــه اول طرح پیشــنهادی: مالیات ساالنه بر واحدهای دوم وباالتر
همــه واحدهای مســکونی دوم وبیشــتر شــهروندان در کشــور با هر قیمتی مشمول پرداخت مالیات ســاالنه بــا نرخ قابل توجه وتأثیرگذار شــود. در امریکا واروپا وبســیاری از کشــورهای دنیا، خانههای دوم وبه باالی شهروندان مشمول مالیات تصاعدی است بــا ایــن روش بــدون ورود بــه مقولههایــی ماننــد مالیــات برخانههــای خالــی کــه در کشور ما شروع نشده شکست خورد. از همه واحدهای مســکونی دوم وبیشترشهروندان مالیــات مؤثــر وســنگین گرفتــه میشــود با اعمــال ایــن سیاســت مالکان بــرای جبران مالیــات پرداختی ناگزیر بــه فروش یا اجاره واحدهــای مــازاد اســت. ایــن مالیــات در