مسکن و نوسانات این روزهای دالر

گــــروه اقتصــــادی / معامـــات مســـکن سال گذشـــته بعد از 5 سال رکود جان تـــازه ای گرفـــت و رونق تدریجـــی بازار مســـکن بدون جهش قیمتی آغاز شد. این بـــازار متأثر از رشـــد روزافزون نرخ دالر در پایان ســـال با رشـــد بیش از 26 درصدی قیمت نســـبت به سال 95 به استقبال ســـال جدید رفت. موضوعی که ماه آغازین ســـال 97 بازار مسکن و ادامه رونـــق آن را تهدید میکند ادامه افزایش قیمت دالر است.

بهم پیوســـتگی بازارهای اقتصادی موجب شـــده هر اتفاقی در یک بخش اقتصـــاد بخـــش دیگـــر را تحـــت تأثیر قراردهـــد. بـــا اینکـــه دولـــت در چنـــد ســـال گذشـــته تدابیـــر مختلفـــی برای بازگرداندن رونق به بازار مسکن بدون افزایش افسارگسیخته قیمتها مانند آنچـــه در ســـال 90 و 91 رخ داد را بهکار برد اما اکنون قیمت باالی دالر نگرانی از افزایش قیمت مســـکن و ادامه رکود آن را بیشتر کرده است.

تجربـــه ســـال 91 نیز ایـــن اثرگذاری را تأییـــد میکنـــد. در اســـفندماه 96 متوســـط قیمت مســـکن شـــهر تهران 26 درصـــد رشـــد داشـــت همزمـــان ســـرعت رشـــد معامات که در آذرماه تـــا 50 درصـــد افزایـــش یافتـــه بـــود با رشـــد قیمـــت مســـکن در اســـفندماه صفر شـــد. کمترین معامات مســـکن هر ســـال به طور معمـــول در ماههای فروردیـــن و اردیبهشـــت رخ میدهـــد و تابســـتان اوج رونق معامات اســـت امـــا افزایـــش قیمـــت دالر که از ســـال گذشته شروع شـــد و به باالترین سطح در روزهای گذشـــته رســـید تابستان پر رونق معامـــات را در هاله ای از ابهام قرار داده اســـت. به اعتقاد کارشناسان اقتصـــادی ارز و مســـکن در اقتصاد دو کاالی سرمایهای محســـوب میشوند، میتـــوان عنـــوان کـــرد زمانی کـــه نرخ یکـــی از کاالهـــای ســـرمایهای افزایش پیدا میکند، طبیعتاً روی ســـایر کاالها نیـــز اثر میگذارد. از یک طرف افزایش قیمت دالر ســـرمایهها را به سمت این بازار میبرد و تقاضای بخش مســـکن هم کاهش مییابد کـــه این به معنای ادامه رکود اســـت و در تحلیلی دیگر با افزایـــش قیمت ارز مالکان نیز دســـت به افزایـــش قیمت ملک خود میزنند بنابراین فشاری دوسویه بر بازار مسکن وارد میشـــود هم تقاضا کم میشـــود و هـــم قیمتها باال مـــیرود که این دو رونق بازار را دوباره به عقب میاندازد.

مصطفـــی قلـــی خســـروی، رئیس اتحادیه مشـــاوران اماک در گفتوگو با «ایـــران» میگوید، افزایـــش نرخ ارز در رشـــد قیمت مســـکن اثرگذار است هر چند اگر قیمتها نامتعارف باشـــد کســـی اقدام به خرید نمیکنـــد اما اگر نرخ ارز کنترل نشـــود و رشد قیمت آن ادامه داشته باشـــد بدون شک قیمت مسکن هم افزایش خواهد یافت.

خســـروی بـــا اشـــاره بـــه احتمـــال افزایـــش وام مســـکن و کاهـــش نـــرخ ســـود بانکی که دولت بهدنبال اجرای آن اســـت، گفـــت: دولت تـــاش برای رونق بازار مســـکن را متوقف نکرده اما افزایـــش قیمـــت دالر مانعی جدی در برابر این اقدامات است و عاملی است در افزایش غیراصولی قیمت مسکن.

فرشـــید پورحاجـــت، دبیـــر کانـــون سراسری انبوهســـازان نیز معتقد است قیمت مسکن متأثر از نرخ تورم است و در صـــورت افزایش نرخ تورم قیمت مســـکن چند درصد بیشتراز تورم رشد خواهد کرد. به گفته او، با ادامه افزایش نـــرخ طـــا و ارز شـــاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. طا و ارز بازارهای همســـو با مسکن هســـتند و با افزایش قیمـــت در این دو بازار قیمت مســـکن نیز باال میرود. ■ رونق دالر در بنگاهها بیشـــتر از رونق مسکن

مشـــاهدات میدانی نشان میدهد که بســـیاری از مالـــکان از عرضه ملک بـــرای فروش دســـت نگه داشـــتهاند و منتظرند تکلیـــف قیمـــت دالر نهایی شـــود تا آنان نیز بـــا توجه به آن قیمت ملک خود را مشـــخص کننـــد. به گفته یکـــی از شـــهروندان کـــه بـــرای اجـــاره بـــه چنـــد بنـــگاه ســـر زده بـــود بیشـــتر بنـــگاه داران در مورد نرخ ارز و ســـکه و معامات آن به جای مسکن صحبت میکنند و مســـکن فعـــ ًا اولویت آنان نیست.

برخی آگهیهای فروش مسکن که قبل از عید آگهی فروش شده بودند در سال جدید افزایش قیمتی از 30 تا 50 میلیون تومان را دارند. خانه 54 متری در بنی هاشم که قبل از عید 200 میلیون تومان برای فروش قیمتگذاری شـــده بود اکنون همان مســـکن 300 میلیون تومـــان تعیین قیمت شـــده اســـت. به گفته مشـــاوران اماک فایلهای نوساز برای فروش کم شده و بیشتر عرضهها شامل خانههای 10 سال به باال است. در مواردی هم که فایلهایی برای فروش قرار داده شده اما در تماس با مالک او از فروش صرف نظر میکند و میگوید قصد فـــروش ندارد. مشـــاوران اماک میگوینـــد قطعـــاً قیمتهـــا در خرداد بـــا قیمتهای فروردین و اردیبهشـــت متفـــاوت خواهد بـــود و مالکان قیمت را افزایـــش میدهند. آنها در پاســـخ به این پرســـش که قیمت باید تناســـبی با توان خرید متقاضیان که عموماً از قشر متوسط هستند داشـــته باشد میگویند مالکان نیز معتقدند وقتی قیمتها در حال افزایش است نمیتوانند سرمایه خود را ارزان بفروشند.

امـــا آنچه که به اعتقاد کارشناســـان در صـــورت افزایش قیمت مســـکن در انتظـــار این بازار اســـت عقبگـــرد رونق و کاهـــش عرضه و تقاضـــا خواهد بود. ســـازندگان مســـکن اطمینـــان ندارند با ســـاخت مســـکن با قیمتهـــای باال بتواننـــد با توجـــه به شـــرایط روز ملک ســـاخته شـــده را بـــا قیمـــت مناســـب بفروشـــند. همچنیـــن خریـــداران و متقاضیـــان اصلـــی و مصرفـــی نیز اگر قیمـــت دالر همچنـــان باال بـــرود توان خریدشـــان کاهـــش مییابـــد بنابراین بـــه نظـــر میرســـد مدیریت مناســـب بازار و جلوگیـــری از جهشهای مداوم قیمت تنها راه ادامه رونق بازار مسکن بهعنوان یکـــی از بازارهای مهم و تأثیر گذار بر اقتصاد است.

بسیاری از مالکان از عرضه ملک برای فروش دست نگه داشتهاند و منتظرند تکلیف قیمت دالر نهایی شود تا آنان نیز با توجه به آن قیمت ملک خود را مشخص کنند