شرایط بازسازی واحدهای مسکونی بافت فرسوده

برنامه جایگزین تولید مسکن چه دستاوردهایی خواهد داشت؟

تأیید فرســودگی ملــک از طریق ســامانه و اطمینــان از قرار گرفتــن ملک در بافت فرسوده دوگامنخستبرایکسانیاست کهمیخواهندخانهخودرانوسازیکنندتا با تأیید این دو مرحله به جمع متقاضیان نوسازی در بافت فرسوده قرار گیرند. نوســازی بافــت فرســوده و خانههایی که در بافــت شــهری قــرار گرفتهانــد برنامه جایگزینتولیدمسکندرخارجازشهرهاو مناطقفاقدامکاناتزیرساختیوروبنایی اســت. بــا نوســازی بافتهــای فرســوده هم تولید و عرضه مســکن انجام شــده و هم زمان آســیبپذیری وجــود خانهها و محلههای قدیمــی و فرســوده در هنگام حوادثــی ماننــد زلزلــه کاهــش مییابــد. اهمیت نوسازی بافت فرســوده عالوه بر مزیتهــای اقتصــادی آن شــامل مزیت اجتماعی اســت، ایــن بافتهــا بهخاطر محروم بودن از خدمات نوین شــهری در معرض آسیبهای اجتماعی جدی قرار دارند از اینرو نوسازی بافتهای فرسوده اولویــت برنامههــای دولــت را در بخــش مسکن به خود اختصاص داده و دولت با تصویب طرحهایی هم مشوقهایی برای ســازندگان و مالــکان بــرای ساختوســاز در بافــت فرســوده در نظــر گرفتــه هــم تســهیالتی با نرخ سود کمتر برای تقویت بنیــه مالــی متقاضیــان نوســازی بافــت فرسودهمیپردازد. ■ متولینوسازیتغییرکرد تا قبل از ســال 95 نوسازی بافت فرسوده در تهران و شــهرهای دیگر توســط دولت انجــام میشــد و متولــی آن ســازمان عمران و بهسازی شهری بود. محمدرضا ابراهیمــی جانشــین معاونــت نوســازی و توســعه محلی ســازمان نوســازی شهر تهــران در گفتوگــو بــا «ایــران» میگوید از ســال 95 تمام امور مربوط به نوســازی بافت فرسوده از اطالعرسانی تا شناسایی متقاضیــان و بررســی اســناد و مــدارک معرفــی متقاضیان بــه بانکهای عامل به سازمان نوســازی واگذار شد و این کار از طریق دفاتر نوســازی که در تمام محالت شــهری حضــور دارنــد انجــام میشــود. با تغییــر متولی نوســازی بافت فرســوده کســانی که قصــد نوســازی ملک خــود را دارند باید در گام نخست به دفاتر نوسازی واقــع در منطقــه یــا محله ســکونت خود مراجعــه کنند و پــس از تأیید فرســودگی ملک از طریق ســامانه و اطمینــان از قرار گرفتن ملک در بافت فرسوده به مرحله تشکیلپروندهواردشوند. تشــکیل پرونده با در دســت داشتن اصل و کپی سند ملک، کارت شناسایی مالک، برگه تسویه حســاب عوارض شهرداری و قبوض آب، برق، گاز و تلفن با مراجعه به دفاتر نوســازی انجام خواهد شد و پس از آنبازدیدکارشناسوبررسیابعادملک، عرض گذر و بنای ساختمان برای تعیین تعدادطبقاتجوازساخت،بررسیعقب نشینی،دریافتابعادجدیدملک،نقشه کشــی با همکاری دفاتر نوسازی، دریافت تأییدنقشه،صدورمجوزنوسازی،تعهدبه رعایتاستانداردهایبهینهسازیمصرف انــرژی و رعایــت اصــول اســکلتبندی ســاختمان دیگــر مراحل نوســازی ملک هســتند. مالکان پس از طــی این مراحل میتوانند ساخت و ساز ملک را آغاز کنند. مســئول یکــی از دفاتــر نوســازی میگوید همزمــان با انجــام ثبتنــام، ما بررســی میکنیــم که نوســازی بــا توجه بــه مکان ملــک، متــراژ، دریافــت پروانه ســاخت و جوازها، چقدر هزینه دارد و همه جزئیات به اطالع مالک میرســد، مالکان با توجه بــه اینکــه امالک واقــع در بافت فرســوده هســتند میتوانند با استفاده از بستههای تشــویقی بدون پرداخت عــوارض، مجوز نوســازی ملــک را با 2 ســال فرصت برای انجام ساخت و ساز دریافت کنند. ■ تجمیعبیشترینمشوقهارامیگیرد کیوان خلیجــی مدیــر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر نوســازی ســازمان نوســازی شــهر تهــران در گفتوگــو بــا «ایــران» در خصــوص حمایتهــا و مشــوقهای در نظــر گرفته شــده برای مالــکان متقاضی نوســازی میگوید بخشــی از مشــوقها را دولت برعهده گرفته اســت، مشوقهایی مانندکاهشنرخسودبانکیسازندگانبه نصف نرخ سود متداول که در حال حاضر ایــن نــرخ بــرای امســال 9 درصــد اســت. همچنیــن کاهــش نرخ ســود تســهیالت خریــداران واحدهــای نوســازی شــده بــه 6 درصــد نیــز یکــی دیگــر از مشــوقهای دولت است. جانشــین معاونت نوسازی و توســعه محلــی ســازمان نوســازی شــهر تهران نیــز با اشــاره به این مشــکل میگویــد شــهرداری تعهــد دارد هزینــه تخفیفاتــی را کــه دســتگاههای متولــی برای اتصال انشــعابات در نظر میگیرند بپــردازد و ایــن پرداخت در بیشــتر موارد در قالــب تهاتــر پرداخت شــده اســت. بر اســاس مشــوقهای در نظــر گرفته شــده واحدهــای تجمیع شــده کــه متــراژ آن از 100 تا003 متر باشد بیشترین مشوقها در تخفیفمجوزها،انشعابات،تراکمبیشتر را دارند. البته مالکانی که اصالً تمایلی به تجمیــع ندارند نیــز میتوانند ملک خود را نوسازی کنند اما حمایتها و مشوقها در قطعات کوچک کمتر است. ابراهیمی میگویــد ما توانســتهایم رضایت مالکان را در 70 درصــد نوســازیها برای تجمیع جلــب کنیــم.او میگوید بر اســاس طرح تفصیلی شهر تهران، متراژ مناسب برای نوسازی در حال حاضر 200 متر است. ■ هرواحدیکپارکینگ یکیازمشکالتیکهمتقاضیاننوسازیآن را مطرح میکنند موضوع پارکینگ است. بــر اســاس طرحهــای شــهرداری و دولت هر واحدی که نوسازی میشود باید دارای پارکینگ باشد اما برای واحدهای کوچک متراژ تأمین پارکینگ بــرای تمام واحدها کــه متوســط آن 4 واحد اســت امکانپذیر نیســت. جانشــین معاونــت نوســازی و توسعهمحلیسازماننوسازیشهرتهران میگویــد ما ســعی کردیم پارکینــگ را در نوسازیبهمعضلتبدیلنکنیم. ■ پرداخــتودیعــهبــهتجمیــعبیــشاز 3 واحد یکی دیگــر از مشــوقهای در نظــر گرفته شــده برای نوســازی پرداخــت ودیعه به ســاکنان ایــن واحدهــا اســت تــا در مدت نوســازی تــوان مالی بــرای اجــاره مکانی مناســب داشــته باشــند. مدیــر اداره امور مناطق و راهبری دفاتر نوســازی ســازمان نوســازی شــهر تهران میگوید تسهیالت 20 میلیونی ودیعه مســکن به ســاخت و سازهای تجمیعی شامل بیش از 3 پالک با اعمــال یارانههای الزم توســط دولت و شهرداریهاپرداختمیشود. ■ هزینهنوسازی بــا افزایــش قیمتهــا و افزایــش قیمــت مسکن، مالکان بافتهای فرسوده نگران افزایــش هزینه نوســازی هســتند. به گفته مدیــر اداره امــور مناطــق و راهبــری دفاتر نوسازیسازماننوسازیشهرتهرانهزینه نوســازی ســال 96 حدود هر مترمربع یک میلیون تومان بود که امسال به5.1 میلیون تومــان افزایش یافته اســت. اما جانشــین معاونت نوسازی و توسعه محلی سازمان نوســازی معتقد اســت با ارزش افزودهای که نوســازی دارد هزینه ساخت آن نسبت به قیمت واحدهای ســاخته شده افزایش زیــادی نــدارد و مالکان و ســازندگان نباید نگراناینموضوعباشند. ■ مهمترینمشکالتنوسازی مســئوالن ســازمان نوســازی شــهر تهــران مهمتریــن مانــع در نوســازی را موضــوع تجمیــع میداننــد کــه مخالفــت مالــکان، وجــود چند ورثه برای یک ملک یا در اجاره بــودن ملک از دالیل اصلــی این ممانعت است. به گفته این مسئوالن چنانچه ملک بهصورت مشــارکتی با سازنده ساخته شود بسته به محله و منطقه در محله باال سهم به صــورت 06درصد برای مالک 40 درصد بــرای ســازنده، در محلــه متوســط شــهری ســهم بهصورت 50 بــه 50 و در محلههای جنوبــی ســهم 60 درصدی برای ســازنده و 40 درصــدی بــرای مالــک در نظــر گرفتــه میشود.تعدادواحدهاهمبستگیبهمتراژ و عرض معبر دارد که در کمترین متراژها 3 واحد و با افزایش متراژ یک یا دو واحد تراکم تشویقی دارد. برای هر واحد نیز 50 میلیون تومانتسهیالتساختپرداختمیشود.