نقشه تقاضای مسکن در مناطق 22 گانه تهران

«ایران» از عوامل مؤثر بر انتخاب محل زندگی شهروندان گزارش میدهد

تعیین محل برای خرید یا اجاره مســکن شــاید زمانــی کامــالً بــا توجــه به شــرایط زندگی مردم بستگی داشت مثالً نزدیک بودن به محل کار یا محل زندگی والدین یا نزدیکی به مدرســه بچههــا. اما با گران شدنمسکندرنزدیکبهدودههگذشته در حــال حاضــر مهمتریــن معیــار برای تعیین محل زندگی بویژه در شهر تهران تــوان مالی متقاضیــان اســت. از آنجا که متقاضیان مصرفی عمدتاً در دهکهای متوســط و پایین جامعه قرار دارند تقریباً هر سال با پیشــی گرفتن هزینه مسکن از درآمد، آنهــا مجبورند محل زندگی خود را تغییــر دهنــد و بــه مناطقــی برونــد که هزینه مســکن در آن کمتر اســت. اما این جابهجایی هزینههای بیشــتری را هم به خانوار و هم به هزینههای عمومی اضافه میکند. دور بودن از محل کار، مدرســه یا محل زندگــی اقوام و...هزینــه رفت وآمد را بــه خانــوار تحمیــل میکنــد و افزایش ترافیک، آلودگی هوا و بســیاری مشکالت اقتصــادی و اجتماعــی و فرهنگــی دیگر نتیجه آن در شهرها است. بررســی آمــاری خریــد و فروش مســکن در شــهر تهران نشــان میدهــد بهدنبال رشد شــدید قیمت در مناطق مصرفی و پرتقاضا مانند منطقه ۵ تهران بســیاری از خریــداران در ایــن مناطــق بهخاطــر از دســت دادن قــدرت خریــد، تقاضــای خــود را به محــالت ارزانقیمتتر هدایت کردنــد. در میــان مناطــق ارزانتر، منطقه 10 یکی از مناطقی اســت کــه متقاضیان آنجا را به لحاظ سطح قیمتی کمتر برای خرید مســکن انتخــاب کردهانــد. در این منطقه عرضه واحدهای کوچک متراژ که متقاضی بیشتری دارد به نسبت مناطق دیگر که واحدهای کوچک در آنها کمیاب یا نایاب شده است بیشتر است. میانگین قیمت مســکن در ایــن منطقه حــدود 4 میلیون و 400 هزار تومان است که با توجه به قیمتهای نجومی مســکن به نسبت قیمتمتعادلتریمحسوبمیشود. ■ تقاضایباالدرمناطقنوسازیشده یکــی دیگر از مناطقی کــه در حال حاضر بیشترینتعدادمتقاضیدرخریدمسکن راداردمناطققرارگرفتهدربافتفرسوده است که نوسازی در آن شروع شده است. مصطفی قلی خســروی رئیــس اتحادیه مشــاوران امالک در گفتوگو بــا «ایران» میگویدتقاضادرمناطقدرحالنوسازی بــاال اســت چــون در ایــن مناطــق از یــک طــرف قیمتهــا کمتــر اســت و از طرف دیگــر وام خرید در آنها با دســتورالعمل دولت 6 درصد اســت کــه درصد کمتری از تســهیالت خرید در محلههای خارج از بافت فرســوده است. خسروی همچنین میگوید ساخت هرگونه امکانات شهری مانند پمپ بنزین، مراکز خرید ...و ارزش زمیــن و مســکن را در این محــالت ارزان بــاال میبرد که ایــن خود انگیــزه ای برای خریداراناست. ■ نوسازی خرید و فروش را بسرعت رواج میدهد رئیس اتحادیه مشاوران امالک همچنین بــه دو منطقــه پرتقاضــای دیگــر ماننــد منطقــه 5 و 22 اشــاره میکنــد و میگوید ایــن دو منطقــه تقریبــاً جــوان هســتند و بهخاطــر جوان بودن ســاخت و ســاز و در نتیجــه تقاضــا در آنها هم بیشــتر اســت. البته در چند ماه گذشــته بهخاطر شرایط اقتصادی به وجــود آمده و جهش دوباره قیمت مســکن تقاضا در ایــن دو منطقه هم کاهشــی بــوده اســت. او منطقــه 12 و بخصوص خیابــان ایــران در این منطقه را هــم یکــی از مناطق پرتقاضــا معرفی و علــت آن را هــم قیمت مناســب و هم وجود مدرســههایی با معیــار خوب برای خانوادههاعنوانمیکند. ■ رابطهمستقیمجابهجاییهاباگرانی رئیس اتحادیه مشــاوران امالک میگوید همیشــه افزایش قیمت مســکن موجی از جابهجایی را رقم زده اســت. به گفته او ســه جهش قیمت مســکن در سالهای 86 86، و 1۹ و جهــش کنونــی، مــردم را ناگزیر بــه جابهجایی محــل زندگی کرده اســت. او جابهجایــی را کامــالً مرتبــط بــا توان اقتصــادی مردم دانســته ومیگوید شــهرکهای اقماری یکی از انتخابهای خریدارانوبیشترمستأجراندرزماناوج گرفتــن قیمتها اســت. البته عکس این قضیه هم با درصد بســیار کمتری اتفاق میافتــد و مــا جابهجایی از شــهرکهای اقمــاری یــا مناطــق ارزان و جنوبیتــر به مناطق متوسط یا شمالی را هم داریم. خســروی مدرســه را یکــی از گزینههــای مهم در تعیین محل اجاره مسکن برای خانوادهها میدانــد و میگوید خانوادهها بــرای اینکــه فرزندشــان در مدرســه ای خاص تحصیل کند حاضر به جابهجایی میشوند. بیشتر این مدرسهها در مناطق مرکزی قرار دارند. ■ طرحترافیکمردمراازمرکزگریزانکرد رئیساتحادیهمشاورانامالکیکیدیگر از علــت جابهجایی را طــرح ترافیک نام میبرد. خسروی میگوید: وقتی خانهای در محدوده طــرح ترافیک با محدودیت تردد مواجه شــده اهالی این محدودهها مجبــور به خرید طرح ترافیک میشــوند و تقاضا برای نوســازی در این مناطق کم میشود چون مالکان یا سازندهها حاضر نیستنداینریسکرابپذیرند.اینکهمردم این محدوده ناچار به خرید طرح ترافیک میشــوند موجب نارضایتی شده است و همیــن نارضایتیها اقبــال عمومی برای خریــد خانــه در ایــن محــدوده را کاهش میدهد.بهگفتهخسرویکاهشنوسازی در محدودههــای قــرار گرفتــه در طــرح ترافیکباعثفرسودهماندناینمناطق میشود و در سالهای آینده ما در مناطق مرکــزی بــا درصد فرســودگی بــاال مواجه خواهیمبود. یکی دیگر از دالیل کاهش تقاضا و کاهش جمعیت ساکن در مناطق واقع در بافت فرســوده بــه اعتقاد خســروی این اســت که عمــده بافت محدوده طــرح ترافیک غیرمسکونی اســت و کاربریهای اداری و تجاری در اغلب محلههای این محدوده بیشــتر از کاربری مســکونی است. بخش عمــده بافت مســکونی داخــل محدوده طــرح ترافیک در منطقه 6 واقع شــده که فایل نوساز در آن بسیار کم است. مالکان تمایل دارند زمانی ملک خود را نوسازی کنند که بتوانند کاربری آن را از مســکونی بــه تجــاری تغییــر دهند امــا بــا توجه به پیچیدگیهــای اداری و هزینــه باالتــر ساخت و ساز تجاری نوسازی در محدوده مسکونی منطقه6 بسیار کم است.