דרישה מופרזת או שומה מדויקת?
רמ"י הסכימה למכור קרקע משלימה בתל אביב 1.4-ב מיליון שקל, ולאחר מכן ערכה שומה של 37 מיליון שקל. מה פסק בית המשפט?
בית המשפט ביטל שומה על סך 37 מיליון שקל של רשות מקרי קעי ישראל בנוגע לשווי הזכויות בקי רקע משלימה, לאחר שהביעה בעבר נכונות למכירתה בסכום של 1.4-כ מיליון שקלים.
תוכנית איחוד וחלוקה היא מנגנון תכנוני באמצעותו מתבצע איחוד של מגרשים וחלוקתם מחדש, בין היתר, לשם פיתוחם של המקרקעין לטובת בעלי הקרקע והציבור בכלל. משכך, על פי רוב, תוכנית איחוד וחלוקה אינה מקודמת בחלל ריק אלא מהווה חלק ממתווה תכנוני רחב יותר, כגון תוכנית לשינוי ייעוד או תוכניות שנועי דו להעניק זכויות בנייה נוספות במרי חב התכנון הרלוונטי. במסגרת מנגנון איחוד וחלוקה מעריך שמאי מקרקי עין את שווי הזכויות של בעלי הזכויות במגרשים שנכללו בתחום התוכנית (שווי נכנס) ובהתאם זכאים הבעלים לזכויות אקוויוולנטיות במגרשים החי דשים שיצרה התוכנית ("שווי יוצא").
במקרה שניתנו לבעלים זכויות עוי דפות או לחלופין חסרות, יחייב הדבר תשלומי איזון בין הבעלים. הצגת תמונה זו נעשית על ידי טבלת הקי צאה ואיזון, בה מוצגים כל בעלי הזי כויות, שווי הזכויות שקדמו לתוכנית והזכויות החדשות שיוקצו לבעלים במגרשים שיצרה התוכנית.
לצד תוכניות איחוד וחלוקה, בעיקר במתחמים המיועדים למיזמי התחי דשות עירונית, עשוי המתווה התכנוי ני לכלול בנוסף שימוש בקרקע משי לימה. קרקע זו מצויה לרוב בבעלות רשות מקרקעי ישראל, שמקצה את הזכויות בה לטובת התוכנית, וזאת במקרים רבים בהם אין היתכנות למימוש התכנון ללא הקצאתה.
באשר לתמורה שיש לשלם עבור הקרקע המשלימה, נקבע בהוראות חוק התכנון והבנייה כי "מקבל הקי רקע המשלימה ישלם לבעלה הקוי דם את שוויה של הקרקע המשליי מה וכן יפצה אותו על כל נזק שנגרם ליתרת הקרקע הגובלת כתוצאה מההפרדה".
נסקור את פסק דינו של בית המי שפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן בתביעה של חברה יזמית כנגד רשות מקרקעי ישראל, בטענה כי התמורה אותה ביקשה רמ"י עבור הקרקע המי שלימה אינה סבירה וחורגת באופן ניכר משוויה הריאלי, ובכך אינה מאי פשרת לממש את התכנון ואת פיתוח המקרקעין.
הטענות
נסיבות המקרה: בשנת 2016 אישי רה הוועדה המחוזית תוכנית לשינוי ייעודם של מקרקעין המצויים בשכונת נחלת יצחק שבתל אביב, מייעוד תעי סוקה לייעוד מגורים ושטחי ציבור. כמו כן, אושרה תוכנית לאיחוד ולחלוקה של המקרקעין המקוריים, אשר יצרה שלוי שה מתחמים – שניים שהוקצו לעיריית תל אביב לטובת מבני ציבור ושטחים פתוחים, ואילו המתחם הנוסף יועד להקמת מגדל מגורים בן 36 קומות, ובו רוכזו כל זכויות הבעלים הפרטיים והחי ברה היזמית שהתקשרה עימם.
בנוסף כללה התוכנית חלקת מקרקי עין המשמשת בפועל כדרך ללא מוצא ומצויה בבעלות רמ"י, שסומנה בתוי כנית כקרקע משלימה, שתהווה חלק מהמגרש המיועד למגורים. במהלך קידום התוכנית ובטרם אישורה נכי ללה חלקת ההשלמה בטבלת ההקי צאה והאיזון של התוכנית ושוויה הועי רך על ידי שמאי התוכנית בסך של 110,000-כ שקלים. ואולם, לאחר דין ודברים שקיימה החברה היזמית עם רמ"י נקבע כי שווי החלקה יעמוד על סך של 1,400,000-כ שקל לצורך חיי שוב החלק היחסי של רמ"י בטבלת ההקצאה.
בשלב מאוחר יותר ביקשה רמ"י להוציא את חלקת ההשלמה מטבלת ההקצאה והאיזון, כנגד התחייבות החי ברה היזמית לרכוש את החלקה, ומי שהסכימה החברה לכך – נרשמה התי חייבות זו כהערה בטבלת ההקצאה, ללא ציון סכום כלשהו. לאחר אישור התוכנית הפיקה רמ"י שומת מקרקעין על ידי שמאי מטעמה, וזה העריך את שוויה של חלקת ההשלמה בסכום העוי לה על 37 מיליון שקלים.
משכך עתרה החברה לבית המשי פט בבקשה לביטול שומת רמ"י. לטי ענתה, התמורה אותה מבקשת רמ"י עבור חלקת ההשלמה מהווה ניסיון פסול לגביית סכומים מופרכים, שכן ללא צירוף החלקה למגרש המגורים לא ניתן לממש את התוכנית ולהקים את פרויקט המגורים.
לשיטת החברה, היא ובעלי הזכויות במקרקעין השקיעו משאבים רבים בקידום התוכנית במשך כעשור, ואילו רמ"י, שלא תרמה דבר בקידומה, מבי קשת כעת סכומים מופרזים עבור חלקה זניחה המשמשת כדרך ללא מוצא. בנוסף ציינה החברה כי אילו רמ"י הייתה בוחרת להכליל את החי לקה בטבלת ההקצאה, היא הייתה זכאית לכל היותר לזכויות בשיעור של 1%-כ משווי הפרויקט, ואילו דרישתה הנוכחית מהווה יותר 15%-מ משווי הזי כויות בפרויקט.
מנגד, טענה רמ"י כי אין להתערב בעבודה השמאית שנערכה עבורה על ידי השמאי הממשלתי, וכי אין זה מתי פקידו של בית המשפט לשמש "שמאי על" המעריך את שוויה של החלקה. עוד ציינה רמ"י כי הערכת השווי לחלי קה נערכה לפי תרומתה היחסית למי גרש המגורים, וכי בשום שלב לא התי חייבה בפני החברה כי מכירת החלקה תיעשה לפי עקרונות של איחוד וחלוי קה ולפי ייעוד "דרך" שקדם לאישור התוכנית.
לשיטתה, שטח חלקת ההשלמה מהווה 15.5%-כ מכלל שטח מגרש המגורים שיצרה התוכנית, ומשכך היא זכאית לתמורה בשיעור זהה משווי הפי רויקט המוערך על ידה בסך של יותר 238-מ מיליון שקלים.
ההחלטה
בראשית דבריו ציין בית המשפט כי אכן אין מתפקידו לשמש כ"שמאי על" להערכת שוויה של החלקה, אך ביכוי לתו לבחון ולבקר את ההנחיות שניי תנו לשמאי על ידי רמ"י לצורך עריכת שומתו וקביעת שווי החלקה. משכך, נפסק כי בנסיבות מקרה זה, לא היה מקום להנחיות רמ"י אשר ביקשו מהי שמאי לנתק בין עריכת השמאות לבין מאפייניה של התוכנית והמו"מ המקיף שניהלו הצדדים טרם אישורה.
כמו כן ציין בית המשפט כי הוראות חוק התכנון והבנייה, כמו גם הפסיקות של בתי המשפט, אינן מפרטות את האופן בו יש לחשב את התמורה לה זכאית רמ"י עבור "קרקע משלימה", וכי לא ניתן לשלול באופן גורף את הרלי וונטיות של דיני האיחוד והחלוקה בהעי רכת שווי שכזו.
על כן נקבע כי יש להעריך את שוויה של החלקה לפי תרומתה השולית למי גרש שיצרה התוכנית, ובהתאם לכוח המיקוח של הצדדים. בהקשר זה צוין כי בהיעדר עסקאות השוואה בעלות מאפיינים דומים לנסיבות מקרה זה, ניתן ללמוד על תרומתה השולית של החלקה ועל כוח המיקוח של הצדדים מתוצאתו של המו"מ שניהלו הצדדים, ובמסגרתו הסכימו על תמורה בסך של 1,400,000-כ שקלים.
משכך, בית המשפט קיבל את תביי עת החברה, ביטל את שומת רמ"י והורה על עריכת שומה לפיה תהיה רמ"י זכאית לתמורה בשיעור של 1%-כ משווי פרויקט המגורים.
(הפ (ת"א) 27240-06-18 מגדלי הנחלה בע"מ נ' רשות מקרקעי ישי ראל) (עריכה: עו"ד אלעד שרעבי, .)28.01.2020 בשיתוף משרד עורכי הדין גינדי-כספי