שאלת תום הלב

הישראלי.

חוקים אלו מטילים על המוכר שלל חובות בדמות הפרטים שעליו למסור לקונה ביחס לדירה הנמכרת ואופן מסירתם, תקופת האיחור האפשרית במסירת הדירה והפיצוי הנדרש במי קרה של איחור, אחריותו של הקבלן לאיכות הבנייה ותקופת הבדק שחלה עליו וכיוצ"ב. עוד יצוין כי הפרה של חלק מהוראות החוק המהותיות מהווה עבירה פלילית אשר קנס בצידה.

סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות מאי פשר למוכר לדחות את מועד מסירת הדירה עקב נסיבות שאינן בשליטי תו ,)Force Majeure( ובלבד שהסיי כון להתרחשותן ולתוצאתן אינו מוטל על המוכר.

לעניין סוגייה זו, אשר עוסקת בדי חיית מועד המסירה עקב כוח עליון, ראוי לציין, כי ברוב המוחץ של המקי רים קבלנים ויזמים אינם מסתפקים בהוראות החוק וקובעים תנאים בהי סכם שהתרחשותם תדחה את מועד המסירה החוזי - תניות אשר נהוג לכי נות כוח עליון, שידחו את מועד המסיי רה למשך הזמן בו חל הגורם המעכב.

בפרשת רועי בן יוסף נ' אאורה ישי ראל – יזמות והשקעות בע"מ (להלן: פרשת אאורה)

נקבע בהסכם המכר סעיף ספציפי העוסק בדחיית מועד המסירה בשל כוח עליון, לפיו:

הצדדים יכולים לקבוע ביניהם מראש את חלוקת הסיכון במקרים שונים, לכן יש חשיבות רבה לנוסח ההסכם הספציפי

.15.6.2 "חלו עיכובים בעבודות בניית הדירה ו/או בהשלמתה ו/או במתן טופס 4 ביחס לדירה, מחמת כוח עליון, ולרבות מלחמה, פעולות איבה, חבלה, שריפה, רעידת אדמה, שיטפון, שביתה בוועדה המקומית ו/ או ברשות המקומית ו/או אצל אחד מגורמי הרישוי, שאישורם נדרש לשם קבלת טופס 4 ביחס לדירה ו/ או במשק, ימי גשם רבים מן המקובל או מהומה, ייתן המוכר לקונה הודעה בכתב בדבר העיכוב והסיבות לו, משך העיכוב הצפוי ו/או בפועל ובהתאם יידחה מועד המסירה הצפוי למשך תקופת העיכוב (הצפויה ו/או בפועל – לפי המוקדם מביניהן)".

דוקטרינת הסיכול, אשר מופיעה בחוק החוזים הישראלי, הינה דיספוי זיטיבית. קרי, הצדדים להסכם יכוי לים לקבוע ביניהם מראש את חלוקת הסיכון במקרים שונים. לכן יש חשיי בות רבה לנוסח ההסכם הספציפי שני כרת בין הצדדים בכל מקרה ומקרה, והאמור להלן איננו נכון באופן מוחלט ואוטומטי, אלא תלוי בנסיבות.

בהמשך לאמור לעיל, קבע בית המשפט כי על מנת לעמוד בנטל הוכחת הסיכול, הרי שיש לוודא את התקיימותם של שלושה תנאים מצטברים:

• העדר ידיעה או ציפייה של הנסיי בות המסכלות.

• אי יכולת למנוע את אותן נסיבות.

• אי יכולת למנוע את עצם התרי חשות הנסיבות המסכלות את קיום החוזה.

בחזרה לענייננו. בפרשת אאורה חלו עיכובים רבים בעבודות בניית הדירות אשר מועד מסירתן המקורי נקבע ליום 31/12/2014 כאמור בהסי כם המכר, וזאת בשל פרוץ מבצע צוק איתן, שנמשך 50-כ ימים.

נפסק כי כאשר המוכר חייב את דיירי הדירות בריבית פיגורים, זאת מבלי שהוכיח בפני בית המשפט שאכן שלח לאותם דיירים הודעות בדבר איחורם בתשלום, הרי שבנסיבות אלו ניסיון המוכר לטעון לפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור, תוך הסתמכות על הסעיף בהסכם, מהווה שימוש בזכות הנובעת מחוזה, שלא בדרך מקובלת, בחוסר תום לב ובניגוד לאמור בסעיף 39 לחוק החוזים.

לאור כל האמור לעיל קבע בית משפט לעניין זה כי יש לדחות את טענת המוכר לפטור מתשלום פיצוי עקב האיחור בתשלומים הנטען.

חשוב להקפיד כי מועד מסירת הדיי רה יוגדר בחוזה המכר בצורה ברוי רה וחד משמעית, עם תאריך ספציי פי. יש להתייחס למניין ימים שמתחיל להימנות ממועד מוגדר, ולא מועד ערטילאי שאינו ברור ומושפע משלל גורמים אחרים, כמו קבלת היתר בנייה או עלייה על הקרקע.

יש לקבוע מפורשות מהו מנגנון הפיי צוי במקרה של איחור, וזאת כדי לגי רום לוודאות לשני הצדדים להסכם, ובכך לנסות למנוע מחלוקות צפויות ביחס למועד קבלת הדירה ובהתאם גם לשיעור הפיצויים המגיעים לקונה במקרה של איחור.

ברוב המקרים קבלנים ויזמים אינם מסתפקים בהוראות החוק וקובעים תנאים שהתרחשותם תדחה את מועד המסירה

בשיתוף משרד עורכי דין גדעון פישר ושות'. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית