טובה למגורים, משתלמת למשקיעים
האם כדאי לגור בשכונת אגרובנק בחולון? סקירת נדל״ן היום, בשיתוף madlan
אגרובנק היא שכונה ותיו קה בצפון חולון, שנבנו תה בשנות 30-ה של המאה הקודמת. היא נקראת על שם הבנק שרכש את הקרו קעות, תכנן והקים אותה. הבנייה כוו ללת בעיקר בנייני דירות נמוכים, עם קצת מבני שיכון במערב. העירייה מייעדת את האזור לשימור לא מחמיר, כך שתוגבל הבנייה לגובה ועיצוב הבו ניינים יהיה אחיד, אך עדיין תתאפשר התחדשות עירונית.
התושבים נהנים ממיקום מעולה בכניסה לעיר. בזכות הסמיכות לבית הספר החקלאי מקווה ישראל, לא צפויה בנייה חדשה מצפון וממזרח. הגו בול הדרומי הוא רחוב סוקולוב, לשעבר הרחוב הראשי של העיר ועדיין מוקד לקניות וסידורים, וממערב שדרות קוגל הראשיות, בהן נמצא התיאטרון העירוני.
למרות כל הטוב הזה, אחד החסרוו נות הבולטים הוא שאין כמעט גינות ציו בוריות (למעט באזור מבני השיכון) ואין גישה לפארק גדול. התושבים ברובם חילוו נים, וכעשירית חובשי כיו פות. מספר המשפחות הצעירות הצטמצם בעו שור האחרון, כנראה בגלל שלא הייתה בנייה חדשה רבה ומשום שהתושבים הוותיקים לא ששים לעזוב. פרויקטים להתחדשות עירונית שנמצאים בשיווק ובתכנון צפויים להפוך את המגמה בעו שור הקרוב ולהחזיר את המשפחות הצעירות. ברחובות סוקולוב וקוגל עוברים קווי אוטובוס רבים למגוון יעדים בגוש דן. 2027-ב צפוי להיפתח הקו הירוק של הרכבת הקלה, שארבע מהתחנות שלו יהיו פזורות לאורך שני הרחובות האלה. הקו הירוק יאפשר נסיו עה נוחה ומהירה לדרום העיר, למרכז תל אביב, לאוניברסיטת תל אביב ולמוו קדי תעסוקה רבים - מהרצליה פיתוח ורמת החייל בצפון לאזורי התעשייה של חולון וראשון לציון בדרום.
בשכונה יש שבילי אופניים בודדים, שאינם מחוברים לרשת. שבילים שיוקמו במסגרת פרויקט אופנידן של נתיבי איילון והקו הירוק של הרכבת הקלה יאפשרו תוך מספר שנים להו תנייד בבטיחות באופניים למרכז תל אביב, לרכבת ולאזורי תעסוקה.
בעלי הרכבים באזור צריכים להתמוו דד עם עומסי תנועה רבים בגלל הקיו רבה לכניסה הראשית של העיר, ובנוו סף עם מצוקת חניה, שמחריפה כשיש אירועים בתיאטרון העירוני. בשנת 2020 נמכרו באגו רובנק 161 דירות, 66%-כ של 3 ו-4 חדרים, חדשות ויד שנייה. בהשו וואה לשנת ,2019 היקף העסקאות נחתך ,70%-כב ככל הנראה עקב משבר הקורונה. מבחינת מחירים, לעוו מת זאת, לא היה שינוי כלל. ייתכן שתו שואת השכירות הגבוהה יחסית לאזור גוש דן, שעומדת על ,3.3%-כ מאפשו רת לבעלי הדירות לחכות בסבלנות למכירה במחיר הנכון מבחינתם.
חברת יעז יזמות בונה פרויקט במו סגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה. המו בנה בן 6 הקומות מציע דירות 2 ו-3 חדרים החל 1,510,000-מ שקל בתו
מהיל רחב. כל דירה מקבלת חניה תתקרקעית רגילה. הפרויקט מתאים למו שפחות צעירות, ובמיוחד למשקיעים שמחפשים קרבה ונוחות במחיר נוח. התחדשות עירונית: יש כבר פרויקטים של תמ"א ,38 ומספרם צפוי לגדול בעשור הקו רוב בגלל המיקום האטו רקטיבי והקירבה לרכבת הקלה. מבני השיכון במערב מיועדים להתחדשות במסגרת פינוי-בינוי, כך שישתחררו שטו חים נרחבים למטרות ציבוריות, וביניהן הקמת פארק חדש לאורך שדרות קוגל.
הרכבת הקלה: הבשורה הגדולה של השנים הקרובות היא ללא ספק הקו הירוק של הרכבת הקלה, שתקיף את השכונה ממערב ומדרום, עם מספר תחנות שיהיו נגישות לתושבים. עם פתיו חת הקו יוכלו רבים לוותר על השימוש היומיומי ברכב ולהתנייד בנוחות למוקדי תעסוקה, קניות ובילוי ברחבי גוש דן.
מדרחוב סוקולוב: במסגרת פרויקט הרכבת הקלה מתוכנן רחוב סוקולוב להפוך למדרחוב. זה יקשה על השיו מוש ברכב באזור, אך יאפשר לרחוב המסחרי הוותיק, שאיבד כבר מקרו נו, לחזור להפוך למוקד מסחר ובילוי ראשי. בזכות הנגישות ברכבת הקלה גם מתל אביב וראשון לציון, יתכן שעם הזמן הוא יהפוך למוקד משיכה אזורי.
שביל אופנידן: רשת אוטוסטרדות האופניים של גוש דן תקבל ייצוג באזור בשנים הקרובות, עם סלילתו של שביל חולות, שיחצה את העיר מצפון לדרום ויעבור בשדרות קוגל. השביל החדש, שצפוי להיפתח לציבור במהלך ,2023 יאפשר רכיבה בטוחה ונוחה למרכז תל אביב ולדרום העיר, בהפרדה מלאה מתנועת הרכבים ומהולכי הרגל. שביו לים נוספים ייסללו במסגרת פרויקט הרכבת הקלה ברחוב סוקולוב ושדרות ירושלים.
תחנה מרכזית בן צבי: במסגרת התוו כנית לפינוי התחנה המרכזית החדשה בתל אביב, פעילות התחנה מתוכננת לעבור למסוף חדש במתחם בן צבי, סמוך לצומת חולון. המתחם, שיהיה נגיש באופניים בזכות השבילים מהו סעיף הקודם, מכיל כיום את תחנת רכבת ישראל צומת חולון, ובעתיד יכו לול גם תחנה של הקו הירוק ומסוף אוטובוסים מרכזי עם קווים למגוון יעו דים ברחבי הארץ. ככל שאזורי הביקוש בתל אביב ימשיכו להו דרים, כך ערך השכונה יעלה. הקו הירוק של הרכבת הקלה, שאמור להתחיל לפעול באזור בסביבות שנת ,2026 יביא לכך שהשכונה הצפונית תהיה במרחק נסיעה קצרה במיוחד לאו זורי התעסוקה המרכזיים של תל אביב.
מחירי הדירות הנוחים יחסית, הסביו בה הנעימה והמוניטין ההולך ומשתפר של העיר חולון צפויים למשוך משפחות צעירות, שאין באפשרותן לרכוש דירה בתל אביב. ייתכן שבשנים הקרובות תהיה תחרות מהשכונות הדרומיות של תל אביב, כגון נווה עופר, שגם כן צפויה לעבור התחדשות עירונית מאסיבית, אבל אגרובנק מובילה בפער גדול מבו חינת חזות ואיכות חיים.
מבחינת התחדשות עירונית, השכונה צפויה לעבור תמורות רבות, אך אותה התחדשות יכולה גם לגרום לכך שהבו נייה הנמוכה, שמשרה תחושה מרווחת, תתחלף בבנייה גבוהה יותר שגורמת לתחושת צפיפות. מבחינת מחירים, רכישת דירת 3 חדרים יד שנייה, שתו עבור התחדשות במסגרת תמא 38 או פינוי-בינוי, תניב רווח של 45%-כ (ההפו רש בין דירת 4 חדרים חדשה לדירת 3 חדרים יד שנייה). תשואת השכירות הגבוהה יחסית - 3.3% לחודש, הופכת את השכונה למשתלמת ביותר עבור משקיעים.