מרחיבים דירה? ודאו שהשכנים מסכימים
לא מספיק שהשכנים אינם מביעים התנגדות, הם חייבים להסכים באופן ברור. ולא לשכוח היתר בנייה, כמובן
הרחבה של דירות מגורים בבתים משותפים הפכה לתופעה נפוצה בקרב בעלי דירות במדינת ישראל. בדרך כלל הם בוחרים להרחיב את הדירה לשם העלאת ערכה או לשם הנאה ומיצוי של מלוא הפוטנציאל הגו לום בה.
סעיף )א(ב71 לחוק המקרקעין מסו דיר את עניין זכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבתים משותפים בקשר להרחבת דירותיהם. המונח "הרחבת דירה" הוגדר כהגדלה של שטח דירה קיימת בבית משותף, שניתן לקבל לגו ביה היתר בנייה לפי תוכנית בת תוקף. בפסיקה נקבע שנדרשת קרבה פיזית בין הדירה עצמה לבין השטח בו תבוו צע ההרחבה.
אלו אישורים נדרשים לשם ביצוע הרחבה כאמור?
על פי הוראות החוק, החלטה בעניין הרחבת דירה בבית משותף טעונה הסכמתם של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהו
רוכש דירה נדרש להרוס תוספת בנייה על הגג אחרי עשרות שנים, כי לא התקבלו היתר והסכמה
רכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. הם רשאים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשוו תף והצמדתם לדירה מסוימת לשם הרחבתה, וכן רשאים להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצוו רך כך. בהרחבה שמטרתה בניית מרחב מוגן – נדרש רוב של 60% מהדירות.
על כן, כדי שבעל דירה בבית משוו תף יוכל להרחיב את דירתו, עליו לקבל את הסכמתם של בעלי הדירות הן להוצאה של חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירתו, הן לבנייה שמטרתה הרחבת דירתו והן לעניין חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות להרו חבת הדיר. כל זאת, בהיעדר הוראה אחרת בתקנון המוסכם של אותו בית משותף.
צריך גם היתר
אין בהסכמתם של בעלי הדירות להרחבת הדירה המסוימת כדי לעו מוד בדרישות החוק, שכן מלכתחיו לה הסכמתם תקפה רק לאחר קבלת היתר בנייה כדין.
ככל שלא סוכם אחרת בתקנון, חשוב לדעת כי אין די בעובדה שחלק מסוים ברכוש המשותף, לרבות גג הבניין, מוצמד לדירה אותה מבקשים להרחיב, כדי שתוקנה בידי הבעלים זכות לבנות על שטח ההצמדה.
משום שענייננו בהצמדה ובחלוו קת זכויות בנייה לצמיתות על חלק מסוים מהרכוש המשותף, היעדר התנגדות מצד בעלי הדירות האחו רות בבניין אינו מספק, ואף אין בהו סכמה משתמעת מצידם כהסכמה לבנייה להרחבת הדירה. ההסכמה חייבת להינתן באופן מפורש וברור על ידי בעלי הדירות בבית המשוו תף, על פי הרוב הדרוש. על המבו קש להרחיב את דירתו להוכיח כי בידו הסכמה זו, המבוססת על ראיות מספיקות.
הסכמה שבשתיקה
לאחרונה דנה המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, אושרת ארפי מוו ראי, בסוגייה זו. התובעים, מנהלי עזו בון של נפטר שהיה בעל דירה בקוו מה העליונה בבניין, תבעו בעלי דירה אחרת בקומה העליונה באותו הבניין, בשל שימוש שבוצע על ידי הנתבעים בתוספת בנייה רחבת היקף בגג הבו ניין, שבוצעה ללא היתר בנייה, ומבלי שניתנה הסכמתם של בעלי הדירות בבית המשותף, וכן בשל השתלטות על גג הבניין.
המפקחת הבכירה התבקשה לחייב את הנתבעים להרוס את הבינוי על גג הבית המשותף ולאפשר לכלל בעלי הדירות גישה לגג.
מנגד, טענו הנתבעים, כי מדובר בבנייה שבוצעה לפני עשרות שנים, בטרם הם רכשו את הדירה, וכי המנוח היה בחיים וידע על דבר הבנייה. על כן, טענו, כי יש לראות בשתיקתו כהו סכמה בפועל לבנייה, או לכל הפחות הסכמה שבשתיקה.
בנסיבות המקרה מצאה המפקחת הבכירה כי אין בידי הנתבעים הוכחה לכך שהתקבלה הסכמתם של בעלי הדירות בבית המשותף בשיעור הנו דרש על פי החוק. אומנם הנתבעים רכשו את הדירה לפני עשרות שנים, והדירה נמכרה עם התוספת שבנדון, אך הנתבעים לא בדקו האם הבנייה בוצעה כדין (על פי היתר) או האם ניו תנה הסכמה של בעלי הדירות. כל שעשו הנתבעים היה להסתמך על דברי המוכר, כי הוא בנה את התוספת שעל הגג בהיתר.
נקבע כי הוראות החוק בעניין זכויות וחובות בעלי הדירות בבתים המשוו תפים המעוניינים להרחיב את דירוו תיהם חלות ורלוונטיות גם על רוכו שי דירות, אשר באים בנעלי הבעלים הקודמים, ומשכך חלה עליהם החובה לבדוק בעצמם כי כל הבנייה נעשתה על פי חוק. אין להסתפק בהצהרה של מוכר הדירה.
נקבע כי אין די בהעדר התנגדות או בהסכמה משתמעת של בעלי הדירות בבית משותף להרחבת דירת הנתבו עים כדי להתירה. על בעלים של דירה המבקש להרחיבה או הרוכש דירה שהורחבה מבלי שיש לתוספת הבנייה תימוכין בפנקסי המקרקעין, לוודא כי ניתנה הסכמה פוזיטיבית של בעלי הדירות האחרים להרחבת הדירה, וכי ההרחבה בוצעה בהתאם להיתר בנייה כדין.
לאור האמור, המפקחת נעתרה לבו קשת התובעים להורות על הריסת תוו ספת הבנייה, תוך השבת המצב לקו דמותו במלואו. כן הורתה על סילוק ידי הנתבעים משטח גג הבית משוו תף והתרת גישה לכלל בעלי הדירות בבניין.
על מנת למזער נזקים בעתיד, אנו ממליצים ללקוחותינו המעוו ניינים להרחיב דירותיהם לוודא את קיום התנאים הנדרשים לשם ביצוע ההרחבה, ובכל מקרה לוודא שניתו נות ההסכמות הנדרשות על ידי יתר בעלי הדירות, וכן לוודא קיומו של היתר בנייה. כמו כן אנו ממליצים להתייעץ עם עורך דין בקיא בתחום טרם עשיית שינוי בזכויות קנייניות, ולנקוט את כל הפעולות הנדרשות על מנת להבטיח שזכויותיכם על המו קרקעין תישמרנה.