איזו מדינה: מיסים והיטלים

מכרתם או קניתם דירה? גם המדינה והרשות המקומית רוצות להשתתף בחגיגה. איך נקבע מס הרכישה, ומה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה? פרק תשיעי בסדרה

בפרק זה נעסוק בהיבטי המס של רכישת דירה – מס רכישה אשר מוטל על רוכש הדירה, מס שבח והיטל השבחה שמוטלים על מוכר הדירה, על ידי המדינה והרשות המקומית.

מס רכישה הוא מס עקיף המוטל על מי שרוכש דירת מגורים ונכסי נדל"ן. המס מוטל כאחוז מסוים משווי הדירה, על פי מדרגות מס הקבועות בחוק. שיעור המס עולה ככל ששווי הדירה גבוה יותר.

רוכש שהדירה הנרכשת הינה דירתו היחידה, זוכה הלכה למעשה לפטור ממס רכישה ברכישת דירה עד שווי של 1,745,000-כ שקל. במילים אחו רות, מדרגת המס הראשונה לדירה יחידה הינה בשיעור ,0% ולכן אם רכו שתם דירה עד סכום זה, לא תשלמו מס רכישה בכלל.

אם שווי הדירה גבוה יותר, ישלם הרוכש מס רכישה מדורג. בין 1,745,000 שקל לבין 2,070,000 שקל ישולם מס רכישה של .3.5% בין 2,070,000 שקל ועד 5,300,000 שקל ישולם מס רכישה בשיעור .5%

התוצאה היא שעל פי שיעורי מס הרכישה הנהוגים כיום בישראל, בגין רכישת דירה ממוצעת, בעלות של 2 מיליון שקל, תשלמו מס רכישה נמוך יחסית, 9,000-כ שקל. מס לא גבוה, אבל זו הוצאה שצריך לקחת בחשבון במסגרת העלויות של רכישת הדירה.

תוך 30 ימים ממועד חתימת הסכם הרכישה יש להגיש דיווח למשרדי מיו סוי מקרקעין על רכישת הדירה. עליו כם לוודא כי עורכי הדין מבצעים זאת עבורכם. תשלום מס הרכישה צריך להתבצע על ידכם תוך 60 ימים ממועד חתימת הסכם הרכישה, באו מצעות שובר מיוחד שיוציא לכם עורך הדין שדיווח על העסקה בשמכם. אי תשלום מס בזמן ימנע מבעדכם לרו שום את הנכס על שמכם, אבל גם יכול להוביל לריביות ועיקולים.

ניתן לדחות את מועד תשלום המס, בנסיבות בהן טרם שולמה 50% מהתו מורה, לא נמסרה עדיין החזקה בדירה וטרם הועבר אליכם ייפוי הכוח לריו שום הזכויות בדירה על שמכם. אז אם רכשתם דירה חדשה על הנייר, תוכלו להמתין עם תשלום המס.

במקרה של דחייה במועד תשו לום המס, בנוסף לקרן המס תצטרו כו לשלם גם הפרשי הצמדה וריבית שנתית בשיעור .4% דחיית התשלום עולה לכם כסף.

אם אתם משפרי דיור ורכשתם את הדירה החדשה עוד לפני מכירת הדיו רה הישנה, תוכלו ליהנות ממדרגות המס הנמוכות של דירה יחידה, בכו פוף לכך שתמכרו את הדירה הישו נה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה. לא מכרתם בתקוו פה זו? יחול עליכם מס של 5% ויותר, שעשוי להגיע בדירה ממוצעת ליותר 100,000-מ שקל. ההבדל גדול, ולכן עליכם לזכור לעמוד בחלון הזמן.

במקרה שרכשתם דירה על הנייר מקבלן, רשות המיסים מאפשרת לכם למכור את הדירה הישנה תוך 12 חוו דשים ממסירת הדירה החדשה. פרק זמן זה יאפשר לכם להתגורר בדיו רה הישנה מבלי לאבד את זכותכם ליהנות ממדרגות מס הרכישה הנמוו כות של דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה.

פער משמעותי

כפי שראינו, קיים פער גדול מאוד בין מס רכישה של דירה יחידה למס החל במקרה של דירה נוספת. אבל לפעמים אנו עלולים להיתקל בבעיות שונות. למשל, אם שפר עליכם מזלכם וקיבלתם בירושה חלק מדירה, שאינו עולה על מחצית הדירה, דירת הירוו שה אינה פוגעת בזכותכם ליהנות מהו מדרגות הנמוכות של מס רכישה לדיו רה יחידה.

דין דומה יחול על חלק בדירה שהו תקבל במתנה או שרכשתם בעצמו כם, בתנאי שחלק זה אינו עולה על שליש דירה. כלומר, הבעלות החלקית על דירה לא בהכרח תפגע בזכותכם ליהנות ממס מופחת.

אם חלקכם בדירת הירושה או בדיו רת המתנה עולה על מחצית הדירה או שליש הדירה בהתאמה, צריך לשקול האם כדאי למכור את אותו חלק לפני רכישת הדירה החדשה, כדי לא לאבד את זכותכם למדרגות מס רכישה של דירה יחידה. אני מזכירה לכם שמדוו בר בפער משמעותי ביותר.

הזכאות למדרגות המס הנמוכות של דירה יחידה מוקנית רק לתושב ישראל, או למי שהפך לתושב ישראל תוך שנתיים מיום הרכישה, לרבות תושב ותיק חוזר.

כעיקרון, רוכש הדירה ובן/בת זוגו שגרים עימו וילדיו עד גיל 18 נחשו בים כרוכש אחד, לעניין הקביעה האם מדובר בדירה יחידה של התא המו שפחתי. קיימים מקרים חריגים בהם רשויות המס יכירו בהפרדה רכושית בין בני זוג בתנאים מסויימים, ובמו קרים אלה עליכם להתייעץ עם עורך הדין הבקיא בנושא זה.

תקנות מס רכישה קובעות פטוו רים והקלות לתשלום מס רכישה לאוכלוסיות מסוימות, למשל לנכים, לעולים חדשים ולנפגעי פעולות איבה. נכה הרוכש דירה יחידה זכאי למדרגת

ירשתם עד מחצית דירה? תוכלו בכל זאת ליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה על דירה ממוצעת של 2 מיליון שקל משלמים מס רכישה נמוך יחסית, 9,000-כ שקל

מס רכישה של 0% עד סכום של 2.5 מיליון שקל, ומעבר לכך זכאי לשיעורי מס רכישה מופחתים.

מס שבח

מס שבח מוטל על מוכר הדירה, במו קרה שהוא הרוויח ממכירתה. כלומר, אם מחיר המכירה גבוה ממחיר הקנייה ומההוצאות שהמוכר הוציא על הנכס במהלך השנים, הרי שהוא הרוויח, ועל רווח צריך לשלם מס.

אומנם מס זה חל על המוכר, אבל כדי שהדירה תוכל להירשם על שמכם עם סיום העסקה, צריך לדאוג שהמס ישולם על ידו ותקבלו אישור מס שבח שיאפשר לכם לרשום את הדירה בלשו כת רישום המקרקעין.

בחלק מהמקרים אין שבח, כלומר המוכר לא הרוויח מהמכירה, ובמקרים אחרים המוכר פטור ממס בשל כללי פטור הקבועים בחוק. הבעיה שלא תמיד ברור בשלב ביצוע העסקה האם יש חבות במס שבח, ומה הגובה שלה.

כדי להבטיח את תשלום המס על ידי המוכר, ככל שאכן תהיה חבות כזו, ידאג עורך הדין שלכם להפקיד כספים בנאמנות מתוך התמורה עד לקבלת אישור מס שבח על היעדר חוב.

במקרים שבהם חל חוב מס שבח, רשאי הקונה לשלם שובר מקדמה לרו שות המסים, ולקבל אישור להעברת הזכויות בנכס.

תשלום שובר מקדמה, בשיעור שנע בין 7.5% 15%-ל מהתמורה, מבטיח קבלת אישור לטאבו ללא קשר לגוו בה חוב המס של המוכר. אבל מהלך זה צריך להיעשות בתיאום עם המוו כר, שכן במקרה שהמוכר מבקש פטור ממס, אין לרוכש זכות לשלם את שובר המקדמה ויש להמתין עד שהו ליך השומה של המוכר יסתיים.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שמוטל על ידי הרשות המקומית, במקרים שבהם חלה תוכנית שמאפשרת את השבו חת הנכס. למשל, אם אושרה תוכנית המאפשרת להוסיף בנייה, הרי ששווי הנכס עלה בעקבות התוכנית. זאת משום ששווי נכס נגזר לא רק ממה שבנוי, אלא גם מהפונטציאל התכנוני שלו.

במקרים שבהם אישרה הרשות המו קומית תוכנית השבחה, חל היטל על בעל הנכס. אבל היטל זה צריך לשלם רק בעת ביצוע ההשבחה בפועל או בעת המכירה. כעת, כאשר המוכר מבצע עסקה להעברת זכויותיו, יתכן כי הוא יידרש לשלם היטל השבחה. היטל זה יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד, בהתאם להערכת השווי של ההשבחה.

בדומה לאישורי המסים האחרים, לצורך סיום העסקה והעברת הזכויות על שם הקונה בדירה, יש להמציא ללשכת רישום המקרקעין אישור מהו רשות המקומית כי אין חבות בהיטל השבחה.

אף שחוב זה, אם יהיה, יחול על המוו כר, הרי שאתם נדרשים לאישור על סילוק החוב. כדי להבטיח את קבלת האישור נהוג להפקיד בנאמנות כסו פים מתוך תמורת הדירה, וזאת עד לקבלת האישור מהרשות המקומית שאין חוב בהיטל השבחה.

הפקדת כספים בנאמנות היא פרוו צדורה שבה אתם מעבירים את הסו כום המוסכם, אבל סכום זה לא עובר לידיו של המוכר, אלא נשאר בתחנת ביניים, אצל עורכי הדין בדרך כלל, עד לקבלת האישורים. רק לאחר שהו מוכר ביצע את חובותיו על פי ההסו כם, עורכי הדין יעבירו לו את הכספים. ההוראה בדבר הנאמנות מוסדרת בדרך כלל בחוזה העסקה.

מס שבח מוטל על מוכר הדירה, במקרה שהוא מרוויח ביחס למחיר שבו קנה אותה