כאן עובדים בכיף
עודף משרדים ומסחר? זה הזמן לעירוב שימושים במתכונת חדשה, בהתאם למציאות המשתנה
להתחדשות בעשורים הקרובים, מה שיוביל לשינויים דמוגרפיים. התחבורה הציבורית בשכונה טובה מאוד, עם אוטובוסים רבים שעובכ רים ברחובות הראשיים שלה - בעיקר בציר ז'בוטינסקי, אך גם ברחובות ביאליק, הרצל ובן גוריון - ומכ גיעים למגוון יעדים בעיר ובגוש דן. 2022-ב צפוי להיפתח הקו הראשון של הרכבת הקלה בגוש דן שיעבור בציר ז'בוטינסקי ויחבר את השכונה עם מוקכ די תעסוקה, מסחר ובילוי ברחבי גוש דן, החל מפתח תקווה במזרח ועד בת ים בדרום-מערב.
השימוש ברכב פרטי קשה מאוד, בגלל עומסי תנועה ומצוקת חניה חמוכ רה. הרכיבה על אופניים וקורקינטים חשמליים - אמצעי תחבורה פופולרי בשנים האחרונות, מסוכנת מאוד בגלל היעדר שבילים ייעודיים. הרוכבים מסכ תכנים בהידרסות בכבישים או בדריכ סת הולכי רגל במדרכות. המצב לא צפוי להשתנות לטובה בעשור הקרוב, מאחר שאין לעירייה או למדינה תוככ ניות לסלילת שבילים באזור. בשכונה ניתן למצוא מגכ וון רחב של דירות היצע, שמיועדות לקהלי יעד מגוונים: משפרי דיור, משקיעים ומשפחות המעוניינות בנגיכ שות למרכז העיר בשילוב קירבה לפאכ רקים ציבוריים.
פרויקטים רבים נבנים במסגרת תמ"א 38/2 הריסה ובנייה. חברת יצחק עופר בשיתוף אופק החזקות בונה בימים אלה בניין בן 8 קומות ברכ חוב משה שרת .6 הבניין כולל מגוון דיכ רות 2 עד 4 חדרים ופנטהאוזים, כולל חניה. מוצעים תנאי תשלום גמישים למספר דירות מוגבל.
פרויקט נוסף, הנבנה על ידי חברת טר ארמה ברחוב שדרות הגיבורים ,1 מציע דירות 5 חדרים מרווחות ופנכ טהאוזים כולל חניה החל 3,320,000-מ שקל, בתנאי תשלום נוחים וגמישים. ברחוב קריניצי 99 בונה חברת כוכב הנגב בניין בן 10 קומות עם דירות 4 חדרים, שנמכרות החל 2,610,000-מ שקל, ופנטהאוזים מרווחים החל 4,180,000-מ שקל, כולל חניה. חברת ברקת ישראל מקימה ברחוב הפטמן 10 בניין בן 8 קומות, הנמצא בשלבי בנייה מתקדמים. נותרו דירות 4 חדרים
אחרונות, החל 2,550,000-מ שקל, כולל חניה.
פרויקט נוסף, הפעם במסגרת בנייה חדשה לחלוטין, נבנה על ידי חברת כוכב הנגב ברחוב שרת .44 דירות 5 חדרים מרווחות עם 2 חניות נמכרות החל 3,650,000-מ שקל, לצד מיני פנכ טהאוזים עם מרפסות מרווחות במגוון גדלים. הבנייה בעיצומה וניתן להגיע לדירה לדוגמה.
רכבת קלה: השינוי המכ שמעותי ביותר שצפוי בשנים הקרובות הוא פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, שיעבור ברחוב ז'בוטינסקי עם תחנה בשדרות הילד, ויאפשר לתושבים להגיע במהירות ובנוחות למגוון יעדי תעסוכ קה, קניות ובילוי בגוש דן. הקו מתוכנן להיפתח בסוף ,2022 ויחבר בין פתח תקווה במזרח ובת ים בדרום מערב, ובדרך יעבור בבני ברק, רמת גן ומרכז תל אביב. ניתן לצפות שבעקבות פתיכ חת הקו נראה עליית מחירים במרחק הליכה מהתחנה, מה שיוביל לכדאיות גוברת להתחדשות עירונית משמעוכ תית באזור.
הקו הצהוב: קו רכבת קלה, שתוכנן בעבר לאורך רחוב בן גוריון, אך נגנז. לאחרונה ישנם רחשים על חזרתו הצכ פויה, ככל הנראה לא כרכבת קלה אלא כקו אוטובוסים עם נתיבים בלעדיים ובתדירות גבוהה. עם זאת, אין שום אישור רשמי על הקמתו הצפויה, ובכל מקרה גם אם יוקם זה לא צפוי לקרות בעשור הקרוב.
התחדשות עירונית: גל ההתחדכ שות במסגרת תמ"א ,38 ששטף את העיר בעשור האחרון, פסח על אזור זה. אבל הבניינים לא נהיו יותר צעיכ רים, כך שבעשורים הקרובים צפוי שנכ ראה פרויקטים משמעותיים של פיכ נוי-בינוי. בניגוד לתמ"א ,38 פינוי-בינוי כולל בדרך כלל תוספת תשתיות משכ מעותית, כמו הרחבת רחובות, הקמת מוסדות ציבור והקצאת שטח לגינות ציבוריות. היקף הפרויקטים גדול יותר, וכך גם משך הקמתם וכמות המטרדים שהם יוצרים. פינוי בסיס השלישות: במסגרת פיכ נוי בסיסי צה"ל ממרכזי ערים, מתוכנן פינוי בסיס השלישות בדרך בן גוריון. הבסיס יפונה לאזור רמלה, ככל הנכ ראה לקראת אמצע העשור הנוכחי, ובמקומו מתוכנן לקום רובע מגורים ותעסוקה חדש בן 1,200-כ דירות במגכ דלים של 24 עד 50 קומות, לאורך דרך בן גוריון, שטח נרחב למוסדות ציבור וכן פארק גדול לאורך רחוב קריניצי. בהנחה שפינוי הבסיס יבוצע כמתוככ נן, ניתן לצפות שהפרויקט יוקם עד סוף העשור הנוכחי. תשואת שכירות גבוהה ביחס לגוש דן - 3.5%-כ (עבור דירות 3 חדרים) - הופכת את ההשקעה בשכונה למעניינת עוד לפני שבוחנים את שאר המשתנים. חשוב לזכור כי מחירי הדירות הגבוהים בשכונה הופכים את ההשקעה לזמינה רק עבור מי שהפרוטה מצויה בכיסו.
עליית המחירים בתל אביב תמכ שיך ככל הנראה לדחוק אוכלוסיות שונות לכיוון רמת גן, מה שבסופו של דבר יבוא לידי ביטוי בעליות מחירים גם בה. גם התוכניות מסביב לשכונה צפויות להוסיף לעליות המחירים בטווח הארוך.
דווקא מבחינת התחדשות עירונית נראה שחגיגת התמ״א 38 בעיר הסכ תיימה. הן ההחלטה של המדינה לעכ צור את התוכנית עד אוקטובר 2022 והן מדיניות העירייה, שמבקשת לרסן את התוכנית, הופכים את הסיכויים לחדש בניינים נוספים לקלושים למדי, כך שבוננזה תוך זמן קצר כנראה לא תהיה פה.