עדיין לא תמ"א
בית המשפט ביטל את המדיניות של עיריית רמת גן לעצירת תמ"א ,38 בעקבות עתירה של התאחדות בוני הארץ
רבות דובר על יתרונותיה, ובעת האחרונה בעיקר על חסרונותיה, של תמ"א .38 תכליתה העיקרית נוכ עדה לקבוע הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים או הקמתם מחדש, כדי שיהיו עמידים בפני רעידות אדמה, ובכך להביא לשמירה על חיי אדם. לשם כך היא מעניקה תמריצים ליזמים ולבעכ לי זכויות בבניינים העונים על הדריכ שות הקבועות בה, הכוללים בין היתר, תוספת יחידות דיור, הרחבת דירות קיימות במבני מגורים ופטור מתשכ לום היטל השבחה. מתוקף מעמדה כתוכנית מתאר ארצית, היא מהווה דין מחייב והוראותיה הן חיקוק לכל דבר ועניין.
על מנת להגן על סמכות מוסדות התכנון בבחינת בקשות להיתר בנייה, נקבע בהוראות התוכנית כי הוועדה המקומית יכולה לסרב לבקשה, "אם מצאה לנכון משיקולים תכנוניים, אדכ ריכליים, נופיים או כושר נשיאה של תשתיות".
לאורך השנים יורד מעמדה כתוככ נית ארצית בעלת מעמד על תכנוני, ולכן אנו נתקלים בוועדות מקומיות העושות מאמצים לטרפד מתן היתרי בנייה לפרויקטים במתווה תמ"א – בין אם באמצעות כלים לגיטימיים ובין אם לא.
נסקור את פסק דינו של בית המשכ פט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר דן
בית המשפט: המדיניות סותרת את ההוראות, לא מבוססת על נתונים, אינה בסמכות הוועדה וחורגת ממתחם הסבירות
לאחרונה בעתירה שהוגשה על ידי התאחדות בוני הארץ – ארגון המייצג את הקבלנים העוסקים בבנייה ויזכ מות במדינת ישראל – כנגד מדיניותה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן, ליישום הוראות תמ"א 38 בעיר.
לבטל את המדיניות
לאחר הבחירות לרשויות המקומיות ושינוי הרכב הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברמת גן, אישרה הוועדה מדיכ ניות מעודכנת לאופן מימוש זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 בתחומי העיר. המדיניות קובעת כי בקשה להיתר בנייה "תאושר באופן חריג ומנימוקים שיירשמו ורק היכן שאינה פוגעת באכ פשרות לתכנון עתידי" ו-"תוך התחכ שבות במצבה הפיננסי והתקציבי של העיר". היא תיבחן בכפוף ל-"שיקולים הומניטריים ומספר אתרי הבנייה הפכ עילים בסביבה".
התאחדות בוני הארץ עתרה לבית המשפט בבקשה להורות על ביטול מדיניות הוועדה והשבת ההסדרים שקדמו לה. לטענתה, המדיניות אינה מאפשרת יישום של הוראות תמ"א 38 בעיר ועומדת בסתירה לתכלית התוככ נית. בנוסף, הוראות התוכנית קובעות במפורש שיש להיעתר לבקשה להיתר מכוחה ולהימנע מכך רק משיקוכ לים תכנוניים הקבועים בחוק – ואילו במדיניות שקבעה הוועדה התהפכו היוצרות.
לטענת ההתאחדות, החלטת הוועכ דה מהווה חריגה מהסמכות שניתכ נה לה על פי דין, והקריטריונים שקבכ עה לבחינת בקשות להיתר נוגדים את אלה שנקבעו בתוכנית. בנוסף טענה כי החלטתה התקבלה בהיעדר תשכ תית עובדתית מספקת, במקביל לשכ קילת שיקולים פסולים, שתכליתם להעשיר את קופת העירייה ולשמוט את הקרקע תחת הפטור שהעניק המכ חוקק מהיטל השבחה.
לעומת זאת, טענה הוועדה כי מדיכ ניותה התקבלה לאחר דיון עמוק ובכ תמיכת גורמי המקצוע הבכירים בעיכ רייה. הוסיפה כי המדיניות שקדמה לזו החדשה יצרה כאוס תכנוני בעיר ובאה לידי ביטוי במחסור בתשתיות ראויות, מבנים ושטחים ציבוריים והיעדר פתרונות תחבורתיים. השיכ קולים שנלקחו מהווים הגשמה של הוראות התמ"א, וזאת בתשומת לב לנזקים שנגרמו לעיר בעקבות המכ דיניות הקודמת. בנוסף ציינה כי מדיכ ניותה תואמת לאמירות ולהחלטות שניתנו לאחרונה על ידי מוסדות תככ נון וגורמים בכירים ברשויות המדינה, לפיהן הוראות התמ"א לא הגשימו את ייעודן ולמעשה התוכנית סיימה את תפקידה.
לאור חשיבותה של העתירה, צורף היועץ המשפטי לממשלה כמשיב לעתירה. בחוות דעתו תמך בעמדת ההתאחדות, וטען כי למרות שלוועכ דה המקומית נתונה סמכות לקבוע מדיניות לאופן הפעלת שיקול דעתה – על מדיניות זו לעמוד בהוראות ותככ ליות התמ"א. הוא סבר כי דבר זה אינו קורה, ולכן אינה מידתית. לשיטתו, המדיניות שוללת באופן כמעט גורף הוצאת היתרים מכוח התמ"א ואינה משקללת את מלוא הפרמטרים התככ נוניים הנדרשים. לא בסמכות הוועדה
בית המשפט המחוזי קיבל את העכ תירה וקבע כי המדיניות סותרת את ההוראות ואינה מצויה בסמכות הוועדה.
בית המשפט ציין כי במסגרת התככ ליות העומדות בבסיס התמ"א, בחר המחוקק לקבוע רשימה סגורה של טעמים שמכוחם רשאית ועדה מקוכ מית לסרב למתן היתר בנייה מכוח התמ"א. השיקולים הנוספים שקבעה הוועדה במדיניותה – הכוללים התחכ שבות במצב התקציבי של העיר, דריכ שה כי הבקשה להיתר לא תפגע באכ פשרות לערוך תכנון עתידי, בחינת שיקולים הומניטריים ותלות במספר אתרי הבנייה המצויים בסביבה – חורכ גים משיקול הדעת והסמכויות שניתנו לה על פי דין.
עוד נפסק כי החלטתה על שינוי ברירת המחדל הקבועה בתמ"א לפיה יש להיעתר לבקשה להיתר, אלא במכ קרים חריגים, מהווה חריגה משיקול הדעת שניתן לה במסגרת התוכנית. נקבע כי החלטת הוועדה לאשר בקכ שות להיתר רק במקרים חריגים תוכ ביל לסירוב כמעט תמידי לבקשות, וזאת ללא כל עיגון חוקי ובניגוד לתכ כלית התמ"א לשמירה על חיי אדם. בית המשפט קיבל את טענות התאחכ דות הקבלנים וקבע כי החלטת הוועכ דה לא נתמכה בנתונים מבוססים, ועל כן היא חורגת ממתחם הסבירות של רשות מנהלית.
לאור זאת הורה בית המשפט על ביכ טול המדיניות של הוועדה, וקבע כי זו שקדמה לה תשוב ותחייב את הוועדה.
בשיתוף משרד עורכי הדין גינדי כספי ושות'
הוועדה המקומית: בקשה להיתר בנייה תאושר באופן חריג, כשאינה פוגעת בתכנון עתידי, תוך התחשבות במצב הכלכלי