בית קטן ביו"ש
שהתחבורה הציבורית תשתפר, אולי תהיה היתכנות ציבורית להיטלי הגודש".
בינתיים עיריית ת"א הסבה נתיבי תנועה לשבילי אופניים, חניות צומצמו והמדרכות הורחבו; אבל הנהגים לא ממהרים לזנוח את הרכב.
"זה בהחלט הכיוון הנכון. הטעות היחידה היא שלא עשו את זה מספיק. כפי שאמרתי, גם נתיב אופניים יכול להעביר 7,000 נוסעים בשעה. בלב העיר ת"א השבילים האלה מלאים, וכדי להפיק את מיטב התועלת מכך, אתה צריך ליצור רשת מלאה. לטעמי, לא היו צריכים להיסלל נתיבי אופניים ברחובות צדדיים. זה מרתיח את התושבים, תופס חניות וגם בלי אותם שבילים ניתן לנסוע ברחובות הצדדיים בבטחה. לעומת זאת, בנתיבים הכי ראשיים - למשל בדרך נמיר ובאזור מחלף השלום - אין רצף שאתה יכול לרכוב עליו באופניים". אתה אומר את הדברים כרוכב אופניים.
"לפני כשנתיים החלטתי שאני לא יכול להטיף לתחבורה ירוקה מבלי לנסוע בה. מכרתי את המכונית הפרטית שלי, ויש לנו במשק הבית רק מכונית אחת. עד לאחרונה נסעתי בקורקינט חשמלי וכיום באופניים חשמליים. לפעמים אני משתמש באופניים רגילים, הולך ברגל או נוסע באוטובוס. מדי פעם אני גם משתמש ב'באבל' או במונית. אני גר כ־4 ק"מ ממקום העבודה שלי, וזה מתאפשר. אגב, בערך 50 אחוזים מהאוכלוסייה עובדים עד 10 ק"מ ממקום העבודה שלהם. זה מרחק סביר לאופניים חשמליים. השאלה אם יש עבורם שבילים מתאימים, ואם אותם אנשים מוכנים לעשות את הקפיצה התודעתית־תחבורתית הזאת.
"ככלל, זה מה שהייתי ממליץ לכל מי שגר עד 10 ק"מ ממקום העבודה שלו - להשתמש באופניים חשמליים או רגילים. זה יעלה לו פחות, וכמובן שזה יתרום לעומסים בכבישים. אלא שלצערנו, המדינה מעודדת להגיע לעבודה דווקא עם רכב. קח למשל את משרדי הממשלה שמשלמים על השתתפות בהוצאות למי שמחזיק רכב, וזאת נוסף על מתן חניה בחינם לעובדים".
בוא נדבר עוד על טכנולוגיה. אנחנו עדים לטכנולוגיות ראייה ממוחשבת, מבוססות בינה מלאכותית, שיכולות להיות מותקנות בכבישים ובצמתים, מנטרות תנועה ומפיקות תובנות. זה עשוי לתרום למצב? "הטכנולוגיות האלו זולות יחסית לתשתיות הפיזיות
ומובן שהן עשויות לתרום. אבל זה ניצחון בנקודות, לא בנוק אאוט. כשמדברים על כמות מכוניות שהולכת לגדול פי שניים, גם אם נרוויח ירידה של 10 אחוזים בפקקים - זה עדיין מעט. זה לא אומר שלא צריך להשתמש באמצעים הללו, אבל המחשבה שיש פתרון טכנולוגי שיגיע בקרוב, ויאפשר להמשיך את חיינו כרגיל ולנסוע במכוניות פרטיות - זו אשליה. מצב הפקקים לא הולך להשתפר משמעותית בקרוב, והשיפורים הטכנולוגיים יכולים רק להאט במקצת את ההידרדרות".
הם עשויים לסייע בהנחה שיש מי שרוצה לעשות בהם שימוש, ובהינתן הרגולציה במדינה - לא תמיד נראה שזה בהכרח המצב.
"בארה"ב, למשל, כשיש חברה כמו 'ויה', היא יכולה להיכנס לשוק ולהציע תחבורה ציבורית. בארץ, כדי להוביל אנשים בתשלום ממקום למקום, אתה צריך להיות מפעיל תחבורה ציבורית, לזכות במכרז של משרד התחבורה ולנסוע בקווים ובלוחות הזמנים שמשרד התחבורה קבע. אני סבור שנדרשת רפורמה בנושא שימוש בטכנולוגיה בתחום התחבורה הציבורית בישראל. המכרזים בארץ מסורבלים מדי, מתעדכנים בקצב איטי, ואין תגובה לצרכים שמגיעים מהשטח. עם ליברליזציה של שוק ההסעות, היה אפשר להגיע לשירות טוב יותר. מצד שני, יש לזכור שהתחבורה הציבורית מסובסדת במיליארדים וזה צריך להימשך כך. מה שצריך להשתנות הוא האופן שבו הסובסידיה הזו מוקצית". אתה סבור Waze־ש מסייעת למצב הפקקים? הם מאפשרים אופציה של תזמון הנסיעה.
"יש כאן פרדוקס אסיר מובנה: מה שהכי טוב עבור כל פרט בנפרד, אינו טוב עבור כולם. אם אפשר היה לדאוג שכולם יעשו מה שמערכת ניתוב כמו Waze אומרת להם, זה היה מצוין ותורם להקלת הגודש. אבל כדי שזה יקרה נדרש תמריץ כספי ליציאה בשעות פחות עמוסות. אי אפשר לסמוך רק על רצונם הטוב של אנשים".
טרוניות שאתה שומע היום בנוגע לפקקים, ימשיכו להישמע גם בעוד שלוש שנים. אולי הם מבססים את ההערכה שלהם על תוכניות להגדלת תשתיות, אבל כשיש תשתיות - השוק רעב אליהן ועולה יותר על הכבישים. זה כך גם בעולם.
"בשלב זה לא הייתי מדבר על הקלה, אלא על בלימת ההידרדרות, כאמור. גם כשתהיה כאן מערכת תחבורה ציבורית טובה, סביר שאנשים יעמדו בפקקים, אבל לפחות יהיו אלטרנטיבות. מובן שהשרה החדשה, שמקבלת ענף במשבר, עוד תצטרך להוכיח את עצמה". יש מדינה במצב דומה לשלנו, שממנה ניתן לשאוב השראה?
"הולנד, למשל. מדינה עם צפיפות אוכלוסייה גבוהה מאוד, אבל גם עם מערכת תחבורה ציבורית מופלאה שהם בונים כבר כ־002 שנים. בשנות ה־07 הם החליטו להתמקד באופניים בעקבות משבר הנפט, אפילו לא בגלל בעיית גודשי תנועה, והממשלה עודדה זאת. הם בנו תשתיות לרוכבי אופניים ואנשים החלו לרכוב. אז אמנם הולנד קרירה יותר, מישורית יותר, אבל זה יכול לעבוד גם כאן, במיוחד עם אופניים חשמליים". איך אתה צופה שייראו התחבורה העתידית וכבישי ישראל בעוד כ־52 שנים מהיום? אילון מאסק מדבר על ה"הייפרלופ", מערכת הסעת המונים על־קולית, לארי פייג' מגוגל שואף לאוטובוסים מעופפים.
"ראשית, כנראה יהיה כבר רכב אוטונומי ללא נהג, וגם אם התנועה תתקדם לאט, אנשים יוכלו לעשות עוד דברים בזמן השהות ברכב. בתסריט החיובי ביותר, שמצריך התערבות ממשלתית, הרכב האוטונומי ברובו יהיה בבעלות מפעילים ציבוריים, שיפעילו אותו בצורה שיתופית ומתואמת וזה עשוי להקל את הגודש.
"באשר לתסריטים שתיארת, ברמת הפרימיום נראה כלי רכב מעופפים שיכולים להסיע כמה אנשים, אבל זה לא יהיה אמצעי התחבורה המשמעותי. יש לזכור שהעברת אנשים באוויר יקרה יותר. לגבי ה'הייפרלופ', אני לא מאמין שזה יתרומם בגלל עלות התשתית, וגם אם כן - לא יהיה לזה שימוש המוני. נוסף על כך, יש סיכוי שניפגש יותר בזום ונעבוד יותר מהבית. ואם אתה שואל אותי, לדעתי גם 2050־ב נמשיך לרכוב על אופניים. אני רק מקווה שעל תשתית הרבה יותר טובה". √ להצעות ולתגובות: Ranp@israelhayom.co.il
מחירים שלא מביישים את תל אביב, ביקושים הולכים וגדלים וקבוצות ווטסאפ שוקקות: תמונות המבנים הצנועים שאפיינו את ראשית ההתיישבות ביו"ש - כבר לא משקפות את המצב בשטח ● "אנשים הבינו שמדובר בנדל"ן אטרקטיבי; דירה מתפרסמת בבוקר ובערב היא נמכרת", מסבירה מומחית למשכנתאות ● עתה, נשאלת השאלה אם הממשלה החדשה תוסיף לבנות במקום, כדי לא להפוך את האזור למובלעת לעשירים בלבד
הזמן: שישי בצהריים. המקום: אחת השכונות החדשות בגוש עציון. האירוע: "בית פתוח" להשכרת נכס. המקרה: זוג עם ילדים שמו שלם 4,300 שקלים בחודש התבקש על ידי בעל הבית, שהריח את הפוטנציאל העסקי, לפנות את דירת חמשת החדרים לאחר שביקשו לחדש את החוזה באותו סכום.
הביקוש בגוש עציון גדל מאוד בשנים האחרונות. בעל הבית פרסם בקבוצות ווטסאפ רבות שיש נכס להשכרה, וכו07 משפחות הגיעו בין 14:00 16:00ול וקיבלו פתק שבו הן מתבקשות לכתוב ממה הן מתפרנסות, כמה נפשות במשפחה, אם כוונתן לשכור לטווח ארוך ומה הסכום שהן מציעות עבור הנכס. בשביל תלואביבים זה לחם חוק, עבור מתנחלים בגוש עציון, רובם זוגות צעירים עם ילדים, מדובר בשפה חדשה של נדל"ן.
ההצעות נעו בין 4,500 6,000ול שקלים כדי לשכור דירה שהנוף העיקרי ממנה הוא העיר בית לחם והמכולת (הישראלית) הקרובה נמצאת במרחק נסיעה של כשלושה ק"מ. האירוע הזה הכניס פילוג בקהילת מחפשי הדיור בגוש עציון, אך רוח גבית בקרב בעלי הנכסים, כיוון שדירת חמישה חדרים זהה מושכרת בחלוף חודשיים 1,000וב שקלים יותר, וקולות של משפחות צעירות שמחפשות יישובים אחרים מתחילים להישמע.
בית דוומשפחתי בגודל 220 מ"ר עם נוף מהקומה השנייה בלבד וגינה סטנדרטית ששכנים צופים אליה, הוצע לשכירות בסכום של 14,000 שקלים בחודש, ובו תוך שלוש שעות בלבד נסגרה עסקת שכירות לשנתיים. לשם השוואה, דופלקס שבעה חדרים ברחוב שקט ליד כיכר רבין בתל אביב מושכר 3,000וב שקלים פחות.
אז מה קרה פה? "אני מלווה עסקאות בכל הארץ, ובחודשים האחרונים בית פרטי בזכרון יעקב מתומחר למטר רבוע כמו בית פרטי בגוש עציון", מסבירה יהודית מרגלית, בעלת חברה לייעוץ משכנתאות שמכירה לעוו מק את שוק הנדל"ן ביו"ש. "מעבר למגמה הזהה לשאר חלקי הארץ של חוסר תכנון ושיעור הגידול הדמוגרפי, כאן יש רכיב של רכישות על ידי אנשים מחו"ל.
"אפרת, נווה דניאל, מעלה אדומים, חשמונאים - העו רים האלה אטרקטיביות לתושבי חוץ ולעולים חדשים. הם מחפשים לגור בקרבת קהילות אידיאולוגיות סמוכות ליו רושלים או למודיעין. הקורונה והמתרחש בארה"ב הביאו יהודים רבים לעלות ולרכוש נכס למגורים, או לרכוש נכס שיהווה עוגן בארץ למקרה שיגיעו ימים קשים". יש גם משקיעים מקומיים מחוץ ליו"ש?
"כן. אנשים שלא הכירו קודם את האזור הבינו שמדוו בר בנדל"ן אטרקטיבי. היות שיש מכסות בנייה מועטות הן נגמרות מהר, המחירים עולים בטווח זמן קצר מאוד והתשואה נאה. דירה מתפרסמת בבוקר ועד הערב היא נמכרת, יש כאן שוק דיור גואה ותשואות נאות. גם לטווח ארוך קוצרים רווחי הון יפים, אז יש כניסה אגרסיבית של משקיעים לשוק שהוא גם כך מצומצם". אז דור העתיד לא יכול לגור ליד ההורים?
"דובר על כך שהיו התנגדויות שכנים לבנייה מאו סיבית רוויה באפרת, אבל בפועל ההתנגדויות נדחו, בניינים נבנו ואחוזים ניכרים מהרוכשים היו משקיעי חוץ, ולא מחוסרי דיור".
כל עוד המס על רווחי הון גבוה, המדינה מסלילה משו קיעים להשקיע בנדל"ן, סוד גלוי שעדיין לא עושים איתו דבר. רוב רוכשי הדירות משקיעים כך על ידי משכתו נאות שהריביות עליהן כיום נמוכות ומשתלמות במיוחד. הבנקים לא מפחדים לתת הלוואות כשמדובר באזורים שאולי יפונו בעתיד?
"בעבר היו שיקולים כאלה, אבל הבנקים הבינו שמתן הלוואה לנכס באזורים שנחשבים לכאורה לא מסוכנים פוליטית - עלולה להפוך למסוכנת פיננסית", אומרת מרגלית ורומזת למאורעות האחרונים, "לעומת הלו וואה לנכס בשטחים שאינם בקונצנזוס, ובפועל מסוו כנים פחות". מה הכלל שלפיו פועל הבנק?
"הבנק מסתכל ספציפית על תיק הלקוח. בוחנים את היכולת הפיננסית וגוזרים משם את הסכום ואת שיעור המימון שניתן לאשר".
עד כדי כך מאמינים הבנקים באטרקטיביות הנכסים ביו"ש, שגם מינוף נכס קיים בשטחים לצורכי השקעה בנדל"ן נוסף, מתאפשר כיום באופן שגרתי.
וילות ב־5.3 מיליון שקלים
מתוך קבוצת מחפשי דיור ביישוב בעוטף ירושלים: מתווך: "למכירה בבניין בן 3 קומות דירת 4 חדרים, 115 מ"ר עם מרפסת סוכה חדשה מהניילון. מחיר מבוו קש: 2.05 מיליון שקלים". חבר הקבוצה א': "לא ריאלי, זה 17 אש"ח למ"ר". בעלי נכס אחר באותה שכונה: "ריאלי מאודומאוד". חבר הקבוצה א': "זה לא ריאלי". חבר קבוצה ב': "כל אחד יחליט מה ריאלי בשבילו". מנהל הקבוצה: "אני מבקש לעצור את הדיון עכשיו". חבר קבוצה ג': "לאחרונה רמת התוקפנות והשיח האלים הולכים ומתלבים. אוותר על 'הזכות' להיות חלק".
חברי הקבוצה א', ב' ווג' עזבו את הקבוצה. במקומם נכנסו שלושה אחרים מתוך רשימת ההמתנה. כשם שרו שימות ההמתנה לנכסים ארוכות, כך ארוכות רשימות ההמתנה לקבוצות הנדל"ן. ביישובים שבהם ביקושי הדיור גבוהים וכל נכס שנכנס לשוק זוכה לקופצים רבים, גם השיח ברחוב עוסק בענייני נדל"ן ומאיים לפרק את השלווה הקהילתית. התמונה הפסטורלית של בית קטן עם גג ודשא שאפיינה את ראשית ההתיישבות ביו"ש כבר לא משקפת את המצב בשטח.
הראל באסל, מנכ"ל ובעלים של חברת השיווק הגו דולה ביותר כיום ביו"ש, לוקח אותנו לשומרון, אל פילוח שונה של ביקושים: "יו"ש מתחלקים לפרויקטים החילוניים והדתיים. ביישוב החילוני 'נעלה' שנמצא 10 דקות ממודיעין יש וילות בו5.3 מיליון שקלים. 10 דקות משם ביישוב כרם רעים - יש בתים בגודל
יהודית מרגלית: "הבנקים הבינו שהלוואה לנכס באזורים שלכאורה לא מסוכנים פוליטית - עלולה להפוך למסוכנת פיננסית, לעומת הלוואה לנכס בשטחים שאינם בקונצנזוס ובפועל מסוכנים פחות"