איך מחשבים היטל השבחה בפינוי-בינוי?

בית המשפט פסק שגם הדירות החדשות שעוברות לקבלן חייבות בהיטל השבחה. מה ההיגיון בהחלטה זו, למה ועדת הערר חשבה אחרת ומה כל זה אומר על הכדאיות הכלכלית בהתחדשות עירונית?

אחד הפתרונות המשמעותיים ביותר למצוקת הדיור (ואף לצב מצום הפערים החברתיים) בישראל היא ההתחדשות העירונית. ככל שיתרב בו המיזמים לפינוי-בינוי כך יגדל היצע הדירות, אשר עשוי להאט את קצב עליית מחירי הדירות בישראל.

לכן, אין זה פלא שפסק דין שהתקבל לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, עורר גלים רבים בקרב העוסב קים במיזמים להתחדשות עירונית. בכב תבות שפורסמו בעקבות פסק הדין, אף נכתב שפסק הדין פגע בכדאיות הכב לכלית של מיזמי פינוי-בינוי ושמדובר ב"מכה להתחדשות העירונית".

נראה שהרעש שנוצר נובע מהעובב דה שבית המשפט ביטל את החלטת ועדת הערר, שקבעה שלצורך קביב עת ההשבחה יש להתחשב רק בדירות התמורה לבעלי הדירות ואין להתחשב בדירות שהיזם יקבל. עם זאת, לטעמי, קיימת הבנה שגויה באשר למשמעות של פסק הדין. במאמר זה אנסה לעב שות סדר בנושא.

מטרות שונות

בית המשפט, בפס"ד המכונה "אשדר" (ערר ת"א 85224/14 אשדר חברה לבנייה בע"מ נ' הוועדה המב קומית לתכנון ובניה תל אביב) אומב נם ביטל את החלטת ועדת הערר תוך שהוא מציין ש"שיטתה של ועדת הערר שובת לב היא ויתרונותיה בציב דה, אולם לצערי, לא ניתן לקבל אותה, הן מהבחינה העובדתית והן מהבחינה המשפטית".

בניתוח פסק הדין נראה כי הפסיב קה החדשה אומנם משנה מהותית את שיטת התחשיב, אך לא ניתן לומר, שבהכרח מדובר ב"מכה להתחדשות העירונית".

ובמה דברים אמורים? עסקינן בהיטל השבחה, שחל בעקבות אישור תוכב נית לפינוי-בינוי. היטל השבחה הינו מס המוטל על מי שהיה בעל מקרקב עין ביום אישור תוכנית, שהשביחה את המקרקעין. ההשבחה מוגדרת כהפב רש בין שווי השוק של המקרקעין לפי המצב התכנוני החדש, בעקבות אישור התוכנית, לבין שווי השוק של המקרב קעין לפי המצב התכנוני הקודם, לפני אישור התוכנית. ההשבחה נקבעת על ידי שמאי מקרקעין, ליום אישור התוב כנית המשביחה, ושיעור היטל ההשבב חה הינו מחצית ההשבחה. השאלה שעמדה בפני בית המשפט וועדת הערר - מהי הנוסחה המשפטית לקביעת השווי במצב החדש, בעקבות אישור תוכנית פינוי-בינוי?

אחד הכלים הבסיסיים ביותר בידי שמאי מקרקעין לאומדן שווי הן עסב קאות השוואה, המבטאות את שווי השוק של נכסים אחרים דומים. אולם חייו של השמאי אינם קלים, שכן כשם שאין שני אנשים זהים, כך בנדל"ן אין שני נכסים זהים.

השמאי, שתפקידו לבטא במספרים את הפסיכולוגיה של שוק הנדל"ן, נאלץ לבצע התאמות שונות בין עסקאות ההשוואה לנכס המוערך או לפרק לגוב רמים את מכלול הנתונים שבידו ולהב רכיבם מחדש, כדי להעריך את שוויים של המקרקעין. וכאילו זה אינו מספיק, השמאי נדרש לבצע אומדני שווי למטב רות שונות, כאשר לכל מטרה היבטים מיוחדים.

ההיבט השונה במטרות הערכות השב ווי הוא העומד ביסוד ההבדל בין פסק הדין בבית המשפט המינהלי לבין החלב טת ועדת הערר שבוטלה.

החלטת הוועדה

לשיטת ועדת הערר, כדי לאמוד את ההשבחה בתוכנית פינוי-בינוי יש לכמת רק את התועלת שהתוכנית מקנה לבב עלי הדירות הישנות במתחם. כפוב

שיטת ועדת הערר מהווה תמריץ ליזם להקטין במידת האפשר את דירות הדיירים, שכן תשלום ההיטל תלוי אך ורק בגודלן

על יוצא, יש להתעלם מהדירות שמב קבל היזם. "דינן של דירות היזם, כדין 'עלויות עודפות' (בהן אין להתחשב, ,).ע.א שכן הן נקודת האיזון, שבלעדיהן לא יצא הפרוייקט מהכוח אל הפועל".

ועדת הערר מבססת עמדה זו על פסקי דין של בית המשפט העליון, על פיהם "התכלית שעומדת בבסיסו של היטל ההשבחה מצדיקה פרשנות תכב ליתית של החובה בתשלום היטל השבב חה, כך שהיא תחול על הנהנה כלכלית מהתוכנית המשביחה".

בהקשר זה שואלת ועדת הערר: "האם יזם בפרויקט פינוי-בינוי הוא הנהנה מאישורה של התוכנית המשב ביחה, או למצער האם גם הוא נהנה מאישורה של התוכנית החדשה?"; ומב שיבה: "לטעמנו התשובה לכך שלילית. קביעה אחרת תביא לתוצאה בה הרב שות הופכת לשותף של היזם בהצלחב תו (ולא בכישלונו)". ומוסיפה: "יזם בפב רויקט התחדשות עירונית איננו מחליף את הבעלים. הוא משמש כקבלן ביצוע; הא ותו לא".

לאור זאת, קובעת ועדת הערר: "סבוב רים אנו כי הוודאות, היציבות והפשטות שיובילו לגביית מס אמת, מחייבים שבב חינת ההשבחה תיעשה לפי התמורה אותה מקבל בעל הדירה הישנה בפב רויקט שהוא, ורק הוא – 'בעלם של המב קרקעין', והתמורה שהוא מקבל היא המשקפת נכונה את עליית ערכם של מקרקעין עקב אישור תוכנית".

עוד מציינת ועדת הערר ש"במרבית המקרים מחיר המכירה משקף ומגלם באופן מיטבי את כלל המרכיבים לרבות אי הוודאות, הדחייה בקבלת דירת התב מורה, ההסתברות לקיומו של דייר סרבן וההוצאות השונות".

סיכום עד כאן: לפי ועדת הערר, שווי המקרקעין במצב הקודם הוא שווי הדירות הישנות. ואילו שווי המקרקב עין במצב החדש הוא השווי של הדיב רות החדשות, שיקבלו בעלי הדירות הישנות (שווי הדירות במועד אישור התוכנית מגלם דחייה עד לקבלת הדירות). הרווח שצומח ליזם אינו חלק מהשווי במצב החדש.

פסק הדין

כאמור, בית המשפט דחה את השיב טה וביטל את החלטת ועדת הערר.

וכך מסביר בית המשפט את עקרוב נות ועדת הערר: "החלטתה של ועדת הערר מבוססת אפוא על שני אדנים עיב קריים: הראשון, עובדתי – כי ישנו שיווי משקל תמידי בין התמורה שמשולב מת ליזם (שווי זכויות הבנייה העודפות) לבין ההוצאות שהיזם נושא בהן בתוסב פת רווח יזמי סביר. השני, משפטי – כי כלל ההוצאות שהיזם נושא בהן בתוסב פת הרווח היזמי הסביר, מותרות בניכוי בחישוב המצב החדש".

וממשיך: " מדובר אפוא בשתי הנחות יסוד, שלו היו נכונות באופן מוחלט, לא הייתה כל מניעה לקבל את שיטתה של ועדת הערר. אולם, בכל הכבוד, לא זה מצב העניינים הנוכחי".

בנקודה העובדתית בית המשפט שולל את הנחת המוצא של ועדת הערר על פיה "הבעלים של המקרקעין מתב נהג בצורה רציונאלית, ולפיכך הוא לא יאפשר ליזם להרוויח מעבר לרווח יזמי סביר".

לשיטת בית המשפט, הגישה השב מאית המוצגת בהחלטת ועדת הערר "היא דווקא זו שמתבססת על כוח המיב קוח של הדיירים – ההיטל נקבע על בסיס הרווח של הדיירים, שיכול להיות גבוה או נמוך באופן יחסי, בהתאם למיב דת הצלחתם במשא ומתן מול היזם. זאת בניגוד להיטל שמחושב על בסיס ההשבחה הכוללת של המקרקעין, שאיננה מביאה בחשבון את חלוקת הזכויות הפנימית בין הדיירים ליזם. למעשה, שיטת ועדת הערר מהווה תמב ריץ נוסף ליזם להקטין במידת האפשר את דירות הדיירים החדשות, שכן תשב לום ההיטל תלוי אך ורק בגודלן. לעוב מת זאת, התחשבות בכלל הזכויות החדשות מבטיחה ניטרליות מסוימת של היזם כלפי גודל דירות הדיירים בהב קשר זה, שכן היטל ההשבחה לא נגזר באופן בלעדי מהן".

בעלי הקרקע מקבלים את כלל הזכויות ומתחייבים בהיטל השבחה, ורק לאחר מכן מעבירים את הזכויות ליזם בתמורה לשירותיו

הרווח הכלכלי נמדד לפי שווי הדירות הבנויות, אבל השווי האובייקטיבי מתייחס לזכות לבנות על הקרקע, תוך התחשבות בעלויות

השווי האובייקטיבי

לצורך הבחינה המשפטית, בית המב שפט מתבסס על "הלכת אברמוביץ", על פיה "בחינת שווי המקרקעין במצב החדש היא ערכם של המקרקעין בשוק החופשי בעת הרלוונטית. זהו נתון אובייקטיבי השאוב אך מהתכונות הקרקעיות ומגורמים שיש בהם כדי להשפיע על המחיר שקונה סביר יהיה מוכן לשלם בעד המקרקעין בשוק החופשי. היטל השבחה איננו מס על הרווח שהפיק בעל המקרקעין כתוב צאה מההשבחה, שעשוי להיות מושב פע מגורמים שונים שאינם ממין העב ניין; כי אם תשלום הנגזר מההשבחה האובייקטיבית של המקרקעין כתוב צאה מהפעולה התכנונית".

לאור הלכה ברורה זו קבע בית המב שפט בענייננו: "ככלל, במסגרת התוב כנית המשביחה, הבעלים מקבלים זכויות בנייה רבות, חלקן מיועדות להב רחבת הדירות הקיימות וחלקן לבניית דירות חדשות. רק לאחר קבלת כלל הזכויות בעקבות התוכנית המשביחה, הבעלים מוכרים חלק (או כל) מהזב כויות החדשות שלהם בתמורה לשיב רותים של היזם. כלומר, בעלי הקרקע מקבלים את כלל הזכויות, ומתחייבים בהיטל השבחה בגין כלל הזכויות, ורק לאחר מכן הם מעבירים את הזכויות ליזם, בתמורה לשירותיו.

"לצורך העניין, אם היה מדובר בבעלי קרקע שכולם יזמים-קבלנים, לא היה כל צורך למכור את הזכויות העודפות, והם היו נהנים גם מדיב רות מורחבות וגם מבעלות בדירות החדשות. במילים אחרות, הבעלים של הקרקע הם אלה שנהנים ממלוא ההשבחה (ולא בכדי, שכן הם מקבלים דירה חדשה ומורחבת, ללא כל השקב עה כספית מצידם), ועליהם חלה החוב בה לשלם את ההיטל במלואו (חובה שברגיל עוברת ליזם בהתחייבות חוב זית). לפיכך, המסקנה כי בהתאם להוראות החוק ההשבחה היחידה שחלה כלפי בעלי המקרקעין היא ההשבחה שחלה בדירות הדיירים, היא שגויה ואיננה יכולה לעמוד".

באותו הקשר אוסיף ואומר, שבתמוב רה, שהדיירים מקבלים מהיזם, משקב לל היזם גם את העלויות שהוציא כדי לאשר את התוכנית - עלויות שלגביהן נקבע בהלכת אברמוביץ שלא ניתן לקחתן בחשבון ההשבחה.

לאור המורכבות המיוחדת שיש בפב רוייקטים של פינוי-בינוי, בית המשב פט מסכים שיש מקום להפחית משווי המצב החדש "רווח יזמי סביר בשיב עור נמוך, בגין כל אותן פעולות שהן הכרחיות למימוש התוכנית, בין אם הן נעשו עובר לאישור התוכנית ובין אם לאחריה".

במאמר מוסגר אציין, שגם ועדת הערר וגם בית המשפט ציינו את עמדת החתום מטה. אך בעוד ועדת הערר קבעה ש"נדמה שהתוצאה אליה הגיע השמאי הממשלתי איב ננה אפשרית משפטית", הרי שבית המשפט כתב: "לא בכדי, גם השב מאי הממשלתי הגיע למסקנה דומה. זוהי דרך המלך, המחויבת על פי חוק, ולאורה יש ללכת".

כעת ניתן להבין כיצד ההיבט השוב נה, במטרות הערכות השווי, הוא העומד ביסוד ההבדל בין פסק הדין לבין החלטת ועדת הערר. בעוד שמב טרת החלטת ועדת הערר הייתה לקבוע את הרווח הכלכלי הצומח לבעלי הדירות, בהתאם לתמורות שיקבלו על פי הסכם שנחתם עם היזם, הרי שלפי בית המשפט השווי במצב החדש הוא השווי האובייקטיבי של המקרקעין, במועד אישור התכב נית המשביחה.

השווי הבנוי והזכות לבנות

הבדל בין שתי גישות משפטיות אלו מוביל אותנו, השמאים, לקבוע שווי בגישות שומה שונות. כך שאם את הרב ווח הכלכלי לבעלי הדירות נעריך לפי שווי הדירות הבנויות, הרי שאת השב ווי האובייקטיבי של המקרקעין נעריך בגישות אחרות המתייחסות לשווי הזב כות לבנות על הקרקע (להבדיל מהשב ווי הבנוי), תוך התחשבות במכלול העב לויות כדי לממש זכות זו.

לסיכום נאמר, שמבלי לבדוק כל מקרה לגופו לא ניתן לקבוע לפי איזו גישה היטל ההשבחה יהיה גבוה יותר. אולם בית המשפט כבר אמר את דברו: הגישה של ועדת הערר "שגויה ואיננה יכולה לעמוד". כל עוד לא ייקב בעו כללים אחרים, ההשבחה בתוכב ניות פינוי-בינוי תיקבע בהתאם למתב ווה שבית המשפט הניח בפנינו.

בשולי הדברים אציין שבמסגרת הצעת חוק התוכנית הכלכלית (תיב קוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכב לית לשנות התקציב 2021 ,)2022–ו נקבע ששר המשפטים יקבע בתקנות כללים לצורך חישוב היטל השבחה, בשל אישורה של תוכנית פינוי-בינוי. אני תקווה שתקנות אלו יסייעו לקידום תוכניות ומיזמים להתחדשות עירונית.