מעט מדי, רחוק מדי

על פי תוכנית הדיור היו אמורות להיבנות 1.5 מיליון דירות עד .2040 במקום 70 אלף דירות בשנה נבנות פחות 50-מ אלף, וגם הן לא במקום שצריך אותן

הדו"ח האחרון של המועצה הלאומית לכלכלה חושף את המחדל הגדול של תוכנית הדיור .2017-2040 על פי התוכנית היו אמוב רות להיבנות תוך 23 שנה 1.5-כ מיליון דירות, ממוצע מרשים למדי של 70-כ אלף דירות לשנה. העובדה שבפועל נבנה מספר נמוך בהרבה, 45-50-כ אלף דירות לשנה, ידוע לכל.

אולם המחדל כפול ומכופל, משום שעל פי עורכי הדו"ח, גם מתוך מספר זעום זה קיימת במהלך השנים האחב רונות בנייה עודפת ומיותרת בפריב פריה, לעומת מחסור בבנייה במרכז הארץ, המגיע כיום לכ-07 אלף דירות והולך וגדל משנה לשנה בקצב מסחב רר של עוד 5,000-כ דירות חסרות.

במילים אחרות, על פי הדו"ח, קובב עי מדיניות הדיור בשנים האחרונות הלכו על המצוי ולא על הרצוי. הם קיב

דמו במהירות הבזק בנייה בפריפריה, היכן שהיה קל לתכנן, להפשיר ולבב נות, במקום לבדוק בדיוק היכן ישנם ביקושים, ובמקומות אלה להשקיע את מיטב המאמץ בקידום התחלות בנייה.

עובדה זו, על פי עורכי הדו"ח, הייתה במהלך שנים אלו גורם מרכזי בתדלוק רמות המחירים בשוק הדיור. עובדה: עליות המחירים הגדולות ביותר היו במחוזות תל אביב ומחוז המב רכז, שם עלו המחיב רים 7.5%-כב בשנה האחרונה. בפריפב ריה, הגליל והנגב, העליות היו מתונות בהרבה.

סוף ההתחדשות

ביקורת קשה במיוחד נוקט הדו"ח בכל מה שקשור להתחדשות עירונית. ההתחדשות בכלל ותמ"א 38 בפרט היו לכאורה נקודת אור כמעט בודדת בשוק הדיור במהלך השנים האחרוב נות, והיוו נתח משמעותי מסך התחב לות הבנייה.

ההחלטה של מנהל התכנון לקצוב את ימיה של התמ"א עד אוקטובר 2022 עצרה במהלך השנה האחרונה את המומנטום החיובי ועלולה להחריף עוד יותר את המחסור הכבד בהיצע הקיים בלאו הכי באזור הביקוש ולתדב לק עוד יותר את רמות המחירים.

על פי עורכי הדו"ח יש להמשיך באופן מיידי את תמ"א ,38 או למצוא תוכנית אלטרנטיבית ראויה, אחרת המחסור בהיצע באזור תל אביב והמב רכז יחריף ועליות המחירים צפויות להתעצם.

יד מכוונת

אין ספק, דו"ח המועצה הלאומית לכלכלה משקף את מה שכולנו יודב עים. במהלך השנים האחרונות לא רק שלא הייתה יד שניווטה מלמעלה את שוק הדיור אל מים בטוחים, נהב פוך הוא, הידיים שביצעו את המלאב כה היו מהוססות, מגומגמות, וביצעו את מלאכתן ללא משנה סדורה ועל פי תפיסה שגויה בתכלית של תכלול כל שוק הדיור כ"לחם אחיד", כלומר: "כמה יחידות דיור אנחב נו הולכים לבנות השנה". זאת במקום לבדוק לעוב מק מהם הצרכים של שוק זה והיכן הישראלים מעדיפים לגור, לעבוד, לבלות ולקנות.

בתוך זה, לדוגמה, נכב ללו תוכניות ענק שנכשב לו, דוגמת מחיר למשתכן והסכמי הגג, בהן אחוז גבוה מהדירות נבנה בפריפריה, במקומות שבהה הביקוש היה נמוך או שלא היה ביקוש כלל.

עובדות אלו מחייבות את הממשלה החדשה בחישוב מסלול מחדש ובבדיקה לעומק של הביקושים בכל מקום ומקום. במחוב זות תל אביב והמרב כז קיים גרעון הולך וגדל, ויש לנסות לסב תום אותו, לא רק באמצעות שיווק קרקע אינטנסיבי יותר ובמחירים מפוב קחים (בניגוד למדיב ניות רמ"י הגורמת לספסור ברמות המחירים), אלא גם ובעיקר לעודד שוב את ההתחדשות העירונית, הן פינוי-בינוי ובמיוחד תמ"א 38/2 הריב סה ובנייה מחדש, המהווה פתרון אפב קטיבי ומהיר יחסית.

קובעי המדיניות קידמו פרויקטים בפריפריה, איפה שקל לתכנן, להפשיר ולבנות, במקום לבדוק היכן הביקושים

המשמעות החברתית

על פי בדיקה שערכנו במשרדנו, קיים במחוזות אלה פוטנציאל עצום של 600-כ עד 700 אלף יחידות דיור חדשות בהתחדשות עירונית. רוב הפוטנציאל הזה ממוקם במה שמכוב נה בעגה "שכונות שיקום" או "שכוב נות ותיקות", כלומר תהיה לו משמב עות מרחיקת לכת לא רק לגבי הגדלת ההיצע הדל המאפיין את שוק הדיור במרכז הארץ, אלא גם משמעות חבב רתית מהמעלה הראשונה.

חשוב שנזכור כי גם אם הדימוי של "מדינת תל אביב" הינו של מטרופוב לין חובק עולם ומבוסס, בו מתגוררים מיטב עשירי המדינה, עדיין חיים בו מאות אלפים בשיכונים מתפוררים, רבים מהם מתחת לקו העוני.

ואם בפריפריה עסקינן, אז נכון, זהו יעד לאומי ראשון במעלה לפתח את הפריפריה, לקדם בה התחדשות עיב רונית ולמשוך אליה אוכלוסיות חזקות, אבל יעד זה לא יתממש לעולם אם לא נדע לתכלל את כל הצרכי. לצד קידום דיור כהלכתו, נקדם גם מקומות תעסוקה איכוב תיים ונגישים, תחבורה ציבורית טובה מהמרכז לפריפריה, ובתוך הפב ריפריה עצמה נדע לשב דרג את המרכזים הבב לויים של ערי הפריפריה הוותיקות ולהעניק לדור החדש של הישראלים חיי קהילה ואיכות חיים שיגרמו להם בהמוניהם לעקור לשם מאיזור הנוחות במרכז הארץ. נכון לעכשיו, לצערנו, זה לא קורה.

ההחלטה להפסיק את תמ"א 38 עצרה את המומנטום החיובי ועלולה להחריף עוד יותר את המחסור בהיצע