בין הסכם פסול לעסקאות נוגדות
מה קורה כשהבעלים של דירה חותם על חוזה בלי רישום בלשכת המקרקעין, ולאחר מכן משעבד את הנכס לגורם אחר?
הזכרנו לפני כמה חודשים שחוק המקרקעין קובע מספר כללים שעל פיהם יש לנהוג בעת כריתת חוזה לרכישת מקרקעין. ראשית, לעב סקה במקרקעין נדרשת פומביות, וזאת כדי שכל אדם יוכל לקבל פרב טים עובר לעסקה, וכך לדוגמה ניתן להוציא כיום באופן מקוון נסח טאבו, וללמוד את הפרטים הרלבנטיים על המקרקעין.
במקרה שהעסקה לא נגמרה בריב שום, החוק קובע כי רואים את העסב
קה כהתחייבות לעשות עסקה בלבד. על בסיס הוראות חוק אלו, נעלה התב לבטות שעשויה להטריד את מנוחתם של רוכשים שקרה להם המקרה הבא: מה קורה כשהבעלים של המקרקב עין חתם על חוזה עם אדם אחד, אך עסקה זו לא נרשמה בלשכת המקרב קעין, ולאחר זמן אותו הבעלים שעבד את הנכס לגורם אחר?
בית המשפט המחוזי בתל אביב דן בחודשים האחרונים במקרה הבא: בחודש אוגוסט 2016 אדם פרטי הלב
ווה לחברו סכום של כמה מאות אלפי שקלים, ובהסכם ההלוואה, שלא נחתם, מופיעה האופציה לפיה המב לווה יוכל להמיר את החוב בהעברת בעלות לידי המלווה של דירה המתוכב ננת להיבנות.
שימו לב, זו לא דירה בבעלותו הישיב רה של הלווה, אלא בבעלות החברה הקבלנית הנמצאת בבעלותו המלאה. נקודה זו תהיה משמב עותית להמשך.
כיוון שלא היה ללווה כסף להשיב את ההלב וואה, בחודש דצמבר 2016 החברה הקבב לנית עדכנה את המב לווה על קבלת היתר בנייה לפרויקט בו נמב צאת הדירה שתועבר לבעלותו. דא עקא, שבחודש אוגוסט 8 ,2017 חודשים מאוחר יותר, החברה הקבלנית נטלה הלוואה מחברת השב קעות, ולצורך הבטחת פרעון ההלוואה שיעבדה את אותה דירה שהובטחה למלווה הראשון.
לכל אורך תקופה זו המלווה לא ביצע כל רישום של עסקת המכר של הדירה, לא רשם הערת אזהרה על נכס זה ולא דיווח למיסוי מקרקעין על העסקה.
לימים, החברה הקבלנית נקלעה לקשיים כלכליים, ובחודש יולי ,2020 ניתן צו פירוק מאת בית המשפט. כעת הנאמן הממונה על פירוק החברה מעוניין למכור את הדירה שבה מתב גורר המלווה. המלווה טען לבעלות על דירה זו. כדי לסבך את הפרשייה עוד יותר, נציין שבאותו חודש בו ניתן צו פירוק של החברה הקבלנית, המלב ווה הגיש תביעה כספית להשבת דמי ההלוואה שנתן לחברה – תביעה שלב מעשה סותרת את ההנחה שההלוואה הומרה להעברת בעלות על הדירה.
הסכם בלתי חוקי
הנאמן הממונה על הפירוק העלה את הטענות הבאות: ראשית, הסכם ה"הלוואה ההמיב רה", אשר משמש תחב ליף לעסקת מכר, הינו חוזה פסול, שבא לעב קוף את הוראות חוק המכר דירות (הבטב חת השקעות של רוכב שי דירות). בנוסף, המב לווה פעל בחוסר תום לב ונטל על עצמו סיב כון מחושב. בהיותו איש העוסק בשיווק נדל"ן, הרי שידע את החובות המוטלות על החברה. חברת ההשקעות בדקה את מרשם המקרקעין טרם בוצעה ההלוואה, ולא ראתה כל רישום שהוא של זכויות על הנכס לטובת צד שלישי.
המלווה טען שביקש לאורך כל התקופה שהב חברה הקבלנית תרב שום הערת אזהרה על הנכס, ואף הבטיחו לו שיעשו זאת, ובשל יחסי האמון עם החברה הסב תמך עליהם. הגשת התביעה הכספית, שסוב תרת את ההנחה כי הדירה עברה לבעלוב תו, נועדה כדי להפעיל לחץ על החברה הקבב לנית להסדיר את התחייבויותיהם, ולא כדי לוותר על זכותו בדירה.
בית המשפט בחן את הרכיבים השוב נים בתיק זה. ראשית, בית המשפט
המלווה טען שביקש מהחברה הקבלנית לרשום הערת אזהרה על הנכס והאמין להבטחה שיעשו זאת
ציפה מהמלווה להחזיק עותק חתום של הסכם בעל משמעות כלכלית נכב בדה כל כך, כמו הסכם הלוואה עם אפשרות המרה לעסקת מכר דירה.
שנית, מנגנון ההסכם נבנה בצורה כזו שיגבר על הוראות חוק מכר דירות, ולכן לא רק שמדובר בחוזה למראית עין, אלא שזהו חוזה בלתי חוקי. בפוב על הסכם ההלוואה לא נחתם, ואף לא נחתם כל הסכם מכר על הדירה.
הצדדים להסכם ההלוואה הם המב לווה והבעלים של החברה הקבלנית, ואילו הדירה ששועבדה הינה בבעלות החברה הקבלנית עצמה. מעל הכל, כשצד להליך מעלה שתי טענות עוב בדתיות סותרות, הרי שזה מוביל למב ציאות שבשפה המשפטית נקראת "השתק שיפוטי".
כאן נציין שהמלווה זכה בפסק הדין, במסגרת התביעה הכספית ולכן לכאורה לא יכול לטעון שהדירה בבעלותו.
בית המשפט הוסיף שבמסגרת הליך חדלות פרעון ניתן לגרוע נכס ממצבת הנכסים של חברה רק במקב רים של חיובים מפוב רשים. ואילו כאן, לאור העמימות הרבה שקיימת לגבי היחס בין הדירה למלווה, הרי שלא ניתן להב תייחס לבעלות על נכס רק באמצעים פרשניים.
בית המשפט ציפה שלמלווה יהיה עותק חתום של הסכם הלוואה עם אפשרות המרה לעסקת מכר
התחייבויות סותרות
בהנחה שאכן נכרת הסכם מכר בין הצדדים, הרי שהמלב ווה לא רשם הערת אזהרה על הנכס. החברה הקבלנית בתום לב, לאחר בדיקת מרשם המקרקעין, וזאת כ-8
חודשים לאחר אירוע "עסקת המכר" לטענת המלווה, הסתמכה על מרשם זה וניאותה לשעבוד הדירה.
במקרה של תחב רות בין שני בעלי התחייבויות סותרות במקרקעין, הרי שהב תחרות מוכרעת בהב תאם להוראותיו של סעיף 9 לחוק המקב רקעין הקובע כדלב קמן: "התחייב אדם לעשות עסקה במקב רקעין ולפני שנגמב רה העסקה ברישום, חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראב שונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בתום לב – זכותו עדיפה".
בית המשפט העליון קבע לעניין זה שבמקרה של עסקאות נוגדות, עדיב פותו של הקונה הראשון בזמן תישב לל במקרים שבהם הוא נמנע באופן רשלני מרישום הערת אזהרה תוך זמן סביר על הנכס מושא העסקאות הנוגדות.
הרציונל העומד בבסיס פסיקה זו מורה כי כאשר הקונה הראשון על ציר הזמן לא מנע את "התאונה המשפטית", בה הגורם השני נטל על עצמו התחייבות נדל"נית בהסתמך על מרשם מקב רקעין שלא דווחה בו עסקה, חרף העובדה שהוא יכול היה לעשות זאת בקלות יחסית – אין הוא זכאי ליהנות מהעדיב פות המוענקת לו מעצם היותו ראשון על ציר הזמן. כאן חשוב לציין, שבמידה והגורם השני לא פעל בתום לב, הוא לא יזכה להגנה זו.
מבחן תום הלב
מצופה מהגורם השני שקיבל זכויות במקרקעין להפעיל תום לב סוב בייקטיבי ותום לב אובייקטיבי. חוסר
תום לב סובייקטיבי בא לידי ביטוי במקרים בהם אדם זה ידע על העב סקה הראשונה, או שפעל בעצימת עיניים למרות שחשד בקיומה, ולא בירר את פרטי העסקה. חוסר תום לב אובייקטיבי בא לידי ביטוי במקרה בו אדם לא בדק כלל את פנקס רישום המקרקעין, על מנת לוודא שלא רשוב מות זכויות לצד שלישי.
במקרה שלנו המלווה לא הוכיח במסגרת המשפט שחברת הההשקב עות ידעה על העסקה שלו, או שנהגה בעצימת עיניים. מעבר לכך, חברת ההשקעות הביאה נסח ממרשם המב קרקעין המוכיח שהם אכן בדקו את מרשם המקרקעין.
אין זכות עיכבון
נסיים בטענה אחרונה שהעלה המב לווה. הוא דרש למצות זכויות מתוך הדירה, מכוח כך שהוא גר בפועל בדיב רה, ולטענתו מחזיק בה בתור "עיכב בון", ואז כביכול יש לראות בנכס כמב שועבד עבורו.
בית המשפט הפריך טענה זו מכמה כיוונים. ראשית, החוב המדובר איב ננו של החברה שעומדת בפני פיב רוק, אלא של בעל המניות של החבב רה. שנית, הסכם ההלוואה לא מעניק זכות עיכבון, ולא קיימת הוראות חוק שבגינה יזכה לעיכבון.
סוף דבר, בית המשפט הכריע שאין לראות בהסכם ההלוואה המקורי עסקת מכר שהתממשה, והדירה המב שועבדת תועבר לידי הנאמן לטובת חישוב סך נכסי החברה הקבלנית.
פסק הדין קבע שהדירה המשועבדת תועבר לידי הנאמן לטובת חישוב סך נכסי החברה הקבלנית