מיני עיר חדשה ושמה דב
16 אלף דירות חדשות יוקמו במקום שדה דב בתל אביב. עד כה שווקו במכרזי רמ"י רק 1,500 יח"ד, והמחירים בשמיים. איך ייראה הרובע, כמה תעלה דירה ממוצעת וכיצד יושפעו השטחים הסמוכים?
81
שנה עמד המסלול בליבה של שכונה בצפון תל אביב, חסם את הגישה אל הים ומנע התפתחות העיר צפונה. שדה דב היה חלק מהב נוף התל אביבי מאז ימי המנדט. היום, לאחר שפורקו כבר יותר מחצי מיליון מ"ר של מבנים ותשתיות, אפשר כבר לעצום עיניים ולדמיין מיני עיר חדשה בישראל, שוקקת חיים, עם 16 אלף דירות חדשות על 1,500 דונם עם קו ראשון לים.
האם יהיה זה המשכם הטבעי של רחובות הרברט סמואל והירקון, הנחב שבים בגלל הקירבה אל הים ליקרים בישראל, או כפי שהבטיחו בממשלה ומתרחק. יצליחו לשווק כאן גם דיור בר השגה, חלום שהולך
כפי שמסתמן היום מהמכרז האחב רון, המחירים הגבוהים של תל אביב לא יפסחו על שדה דב, בעיקר על הדירות עם הנוף לים. גבולות הרוב בע החדש: ממזרח - רחוב לוי אשכול, שכונת ל' החדשה ושכונת נופי ים; ממערב - חוף הים; מדרום - רחוב ש"י עגנון; מצפון - רחוב פרופס.
הבעיה של רשות מקרקעי ישב ראל שבמקום להוציא בבת אחת את 16,000 הדירות ולגרום להצפת דיב רות כמתבקש, היא פורסת לפרוסות קטנות את הקרקע במכרזים קטנים. המחירים מרקיעי שחקים, דבר שיוביל לעליית מחירים מטאורית.
בכנס נדל"ן היום עם שרת הפנים איילת שקד היא הודתה שמדובר בטב עות. ״טפטוף קרקעות בשיטת הסאב למי יקפיץ את המחירים״, אמרה בהב תייחסה לשדה דב.
האבסורד שיביא ודאי לעליית המב חירים - שווקו רק 10%-כ מסך הדירות המתוכננות להיבנות על שטח שדה דב 1,500-כ( דירות מתוך 16,000-כ דירות בתכנון). שיווק זה יניב על פי ההערכות 4.5-כ מיליארד שקל לקופת המדינה,
ואולי גם יכסה את הבור התקציבי.
החברות הזוכות הן חברת ק.מ. מדף 5 מקבוצת חנן מור, שתשלם 1.46 מיליארד שקל עבור 7.6 דונם להקמת 458 דירות; אביסרור משה ובניו הציעו 1.09 מיליארד שקל עבור 7.3 דונם להקמת 406 דירות; שיתוף של חברות משולם לוינשטיין, מבנה ואלייד זכה במשותף במכרז שליב שי 230-ל דירות על 4.6 דונם תמוב רת 634 מיליון שקל; חברת ג.ז. מדף
יעקב קוינט, מנהל רמ"י / "אנחנו פועלים לקידומן הנמרץ של התוכניות הנוספות ברובע דב החשובות לעיר, למשק, לכלכלה ולחברה״
35 של קנדה ישראל זכתה בקרקע בשטח 8.65 דונם להקמת 480 דירות, בתמורה 1.25-ל מיליארד שקל.
המחיר ששילמו היזמים משקף עלות קרקע של 2.8 מיליון שקל לדיב רה, כך שעל פי ההערכות מחירי הדיב רות שייבנו במסגרת המכרזים הללו ינועו סביב 5 מיליון שקל. כרגיל, הנוף לים ישמש תמריץ מרכזי לעליית ערך.
קרובים לים
קבוצת more (ק.מ מדף) בבעלות חנן מור ואבי מאור זכתה באחד מהמב כרזים המשמעותיים במגרש המערבי ביותר, המאפשר נוף פתוח לים מרוב הדירות. השטח מוקף מכל צדדיו בשני הפארקים המרכזיים של השכוב נה. המתחם ישלב מגדל מגורים של 39 או 40 קומות לצד בנייה מרקמית, בית מלון ומרכז לייף סטייל עם ספא, חדר כושר, בריכה ופסיליטיז נוספים. סך הכל 458 יח"ד, 100-כ חדרי מלון ושדרות מסחר בשטח 1,500-כ מ"ר.
מנכ"ל קבוצת More אבי מאור ציין: "זו הפעם הראשונה מזה שנים רבות שמתוכננת שכונה חדשה בסדר גודל כזה בקרקע פנויה על חוף הים בתל אביב. השכונה מבוססת על עקרונות התכנון החדשניים של המאה .21-ה מדובר במיקום הטוב ביותר בתל אביב, עם כל השירותים הקהילתיים הנדרשים, שני פארקים רחבי ידיים, מוסדות חינוך ותרבות, בסמוך לפאב רק הירקון, טיילת החוף ונמל תל אביב, על שלל בתי הקפה, המסעדות והאטרקציות שבו".
מחברת אביסרור נמסר: "מדובר באחת הקרקעות הנחשקות ביותר באזור המרכז, שצפויה ליהנות מביב קושים גבוהים. תל אביב היא עיר ללא הפסקה גם בכל הקשור למחירי הדיב רות. מהבדיקות שעשינו מחירי הדיב רות כבר היום מבטאים עלויות קרקע דומות".
וצפי המחירים? לפי הערכות הענף, 75-90 אלף שקל למ"ר, ובקומות הגב בוהות והפנטהאוזים עד 120 אלף שקל למ״ר.
אוהד דנוס, יו״ר לשכת שמאי המב קרקעין לשעבר: ״הזכיות האחרונות במכרזי המדינה בשדה דב והתוצאות המדהימות שהושגו בהם מעידות לאו דווקא על מצוקת הדיור הגוברת והולב כת עקב שיחרור הקרקעות האיטי שהביאה עימה הקורונה, אלא דווקא על חזרתו לחיים של שוק מגורי היוקב רה, בעקבות אותה קורונה ממש. שוק היוקרה היה רדום ב-5 השנים האחרוב נות. צפי היזמים למכירות בסכומים הנעים סביב 60,000 שקל למ״ר בנוי כולל מע"מ בממוצע, אינן מנותקות מהמציאות המתהווה. השכונה שתב קום תהיה מהטובות בתל אביב, נושב קת לחוף הים ולעיר, מבלי ממש להתב ערבב בה. תמהיל נכון של דירות שלא ישכח את צעירי העיר ייצור רובע חדש ותוסס, גנגהם סטייל״.
חוף ופארק
רובע המגורים החדש באזור שדה דב מתוכנן לכלול 16,000-כ יח"ד, חצי מיליון מ"ר של שטחי מסחר ותעב סוקה, 3,700 חדרי מלון, פארק חופי ורצועת חוף של 2 ק"מ, מבנים ומוסב דות ציבור, כיכר עירונית, שטח ציבורי פתוח ושבילים.
החלק הראשון של השכונה מתפב רס על שטח כולל של 340-כ דונם,
אבי מאור, מנכ"ל קבוצת :more "זו הפעם הראשונה מזה שנים שמתוכננת שכונה בסדר גודל כזה בקרקע פנויה על חוף הים בתל אביב"
אוהד דנוס, יו״ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר / ״הזכיות האחרונות במכרזי המדינה מעידות על חזרתו לחיים של שוק מגורי היוקרה"
והוא אחד מ-3 תוכניות להצבת תשב תית תכנונית להקמת רובע המגוב רים החדש. מדובר על שכונת מגורים חדשה בשם אשכול, הכוללת 4,844-כ יח"ד בבנייה עירונית מעורבת שיב מושים ובצפיפות ממוצעת של 54-כ יח"ד לדונם מגורים נטו.
עוד בתוכנית מסחר ותעסוקה בהיקף 191,000-כ מ"ר, מלונאות בהיקף 30,000-כ מ"ר, מבנים ומוסב דות ציבור, כיכר עירונית, שטח ציבורי פתוח ושבילים.
יעקב קוינט מנהל רשות מקרקעי ישראל, מבטיח דיור בר השגה בשדה דב, למרות המחירים הגבוהים: ״שיווק השכונה הראשונה בתכנית הלאומית רובע דב מייצר מגוון פתרונות דיור, ביניהם דיור בר השגה. השכונה החב דשה מתוכננת כשכונה ירוקה ומוטת תחבורה ציבורית, מבטאת ניצול מיב טבי של הקרקע למגוון שימושים, ביב ניהם תעסוקה, מלונאות ומסחר לצד יחידות הדיור, ומאפשרת איכות חיים גבוהה. במקביל, רמ"י פועלת לקידוב מן הנמרץ של התוכניות הנוספות ברוב בע דב החשובות לעיר, למשק, לכלכב לה ולחברה״.
הבינוי בשכונה מבוסס על 3 סוגי מבנים: בנייה מרקמית המקנה לרב חוב חזית פעילה, מבנים בגובה 16 קומות ובנייה מגדלית עד 41 קומות. אפשרויות המגורים יכללו דירות קטב
נות, דירות מונגשות לאנשים עם מוגב בלויות ודיור מוגן. לדברי עו״ד קוינט, מאות יחידות דיור יוקמו בהישג יד, מתוך הבנה שמגוון התושבים הינו מרב כיב נחוץ ליצירת עירוניות חיה ובכוונה לקדם שוויון חברתי בעיר. רבע מהדיב רות יהיו קטנות.
מרכזו של הרובע החדש ועיקר האטרקטיביות בו הוא חוף הים והדיב רות הצופות אליו במרחק הליכה קצב רצר - כמשאב טבע ונוף המגדיר את הגבול המערבי של הרובע לאורך כ-2 ק"מ. הפארק החופי - בעורף רצועת החול, יציע טיילת רחבה ובה שילוב של גנים, אזורי בילוי, מגרשי ספורט ומגרשי משחק.
הפארק ישמש רצועה רחבה המב חוברת ללב הרובע במספר רחובות ומהווה שטח ציבורי פתוח הנותן מענה לצרכי תושבי הרובע, תושבים מהשכוב נות הסמוכות ותושבי תל אביב כולה. התנועה בפארק תתבצע בהליכה ובב רכיבת אופניים. שני חניונים ישולבו בקצוות הפארק. בפארק ייושמו עקב רונות אקולוגים כגון שימור מי נגר וקב ליטת נגר מהשכונה, שימוש בצמחייה מקומית וצמחייה עמידה וחסכונית במים, איזון בעבודות עפר בתוך המב תחם, שימור קרקע טבעית.
חלק מהבניינים יצפו מהמרפסות לחזית הים, שתישאר פתוחה לכלל הציבור. בחוף יפותחו פעילויות פנאי,
חינוך תרבות ומסחר, כולל מרכז ספוב רט ימי עם מועדוני גלישה, בית ספר ימי ומעגנה לסירות.
שמירת סביבה
הקו הירוק של הרכבת הקלה יספק תחבורה נוחה. צפיפות הבנייה תגדל ככל שהבניין יהיה קרוב יותר לקו, המב תוכנן לעבור בהמשך רחוב אינשטיין וברחוב אבן גבירול. מספר החניות יצומצם יחסית לנדרש בבנייה חדשה באזורים שאינם סמוכים למערכות הסעת המונים ויקטן עוד יותר עם הקיב רבה לתחנות הרכבת הקלה. מבני הציבור והשטחים הפתוחים השכונב תיים ימוקמו באופן שימזער את מרחק ההליכה אליהם מכל בנייני המגורים. הרחובות יהיו הליכים יותר, המדרכות יהיו רחבות ומוצלות, צירים ירוקים יקצרו את הדרך ויאפשרו הליכה ישיב רה. תוקם רשת דרכי אופניים מלאה נפרדת מתנועת כלי רכב ומתנועת הולכי הרגל, למעט ברחובות מגורים ממותני תנועה.
בנייה גבוהה תמוקם באופן שלא ייצור מסתור לרוח המנשבת מהים, תוך הקפדה על מנהרות רוח בין מגב דלים צמודים ומיזעור ההצללות על שטחים ציבורים וחזיתות בניינים. תיב בחן היתכנות כלכלית להקמת תשב תיות לחיסכון במשאבי טבע, מקורות אנרגיה חלופיים ומתחדשים כמו שיב מוש בחום השיורי מתחנת הכוח רידיב נג לחימום, שימוש במי הים ומי תהום לקירור, יצירת רשת אספקה של גז טבעי לבניינים, הקמת טורבינות רוח בראש בניינים גבוהים, החדרת נגר גגות וכבישים לאקוויפר בחורף ושיב מוש באקוויפר ובמים אפורים מושבים להשקיה בקיץ.
"אנחנו מקדמים בימים אלה תוב כניות אסטרטגיות בשטח שדה דב
ח"כ מאיר יצחק הלוי / "ההכנסות משיווק המתחם מוערכות ביותר 40-מ מיליארד שקל. פיצוי אילת שנפגעה חייב לעלות לדיון מחדש״
סיגל וייצמן, חברת מועצת העיר / "רחפנים, רובוטים, מצלמות חכמות ובינה מלאכותית יאפשרו חיסכון באנרגיה ויתרמו לקהילה"