Quelle ville extralusso che il fisco non vede
Su quasi 800 mila abitazioni censite in città, quelle signorili, per il fisco, non arrivano a quota tremila, mentre le ville sono solo 84. È evidente che rispetto alla realtà del territorio si tratta di numeri sottostimati. E la questione non è irrilevante né per le casse comunali né per quelle statali, perché le case signorili (categoria catastale A1) e le ville (A8) anche se sono prima casa pagano l’Imu e la Tasi (abrogate per le prime case non di lusso) e chi le compra al rogito non ha diritto alle aliquote agevolate: se la casa è usata paga il 9 per cento di imposta di registro anziché il 2 per cento; se è nuova paga l’Iva al 22 per cento e non al 4 per cento.
E ancora: è facile verificare che a parità di superficie una casa di recente costruzione in periferia ha spesso una rendita catastale superiore a quella di una casa d’epoca vicino ai Bastioni anche se è chiaro che l’immobile più centrale ha un valore di mercato più alto di quello della periferia.
Sono soltanto due esempi dell’incongruenza dell’attuale sistema di determinazione dei valori fiscali degli immobili, un problema, per la verità, non solo milanese. Le categorie catastali ancora oggi adoperate risalgono addirittura al 1939 e i valori di base sono stati elaborati alla fine degli anni Ottanta del secolo scorso allo scopo di introdurre l’Ici. Una decina d’anni dopo il primo governo Prodi annunciò l’intenzione di riaggiornare i valori in maniera più conforme al mercato ma di fatto dopo venti anni la situazione non è mutata: la riforma del Catasto nella scorsa legislatura era arrivata al penultimo passo, ma alla fine si è fermata di fronte al fatto che ci sarebbe stata una rivalutazione dell’imponibile molto elevata e — soprattutto — molto impopolare.
A Milano il gap tra valori fiscali e valori di mercato è molto forte anche perché il territorio comunale è stato suddiviso in sole tre zone mentre i valori di mercato cambiano, e anche in modo rilevante, quasi di via in via. Una volta identificata la zona in cui si trova l’immobile la sua rendita fiscale dipende dalla categoria catastale, e qui il criterio di identificazione è piuttosto rigido: ad esempio per essere considerata signorile un’abitazione deve, tra le altre caratteristiche, avere una superficie di almeno 230 metri quadrati, così può capitare che una casa di 200 metri in un condominio extralusso in centro valga sul mercato più o meno due milioni di euro e non sia considerato signorile dal fisco. Più elastici sono i criteri di valutazione del terzo elemento che determina l’estimo catastale dell’immobile, la «classe». Nel tempo il Comune di Milano ha rivisto le classi degli immobili nelle zone centrali più pregiate (come via Monte Napoleone e San Babila) e, fuori dalla Cerchia tra via Mascheroni e Corso Sempione alzando i valori fiscali degli immobili.
I valori
Per la divisione rigida in tre zone risultano solo tremila immobili signorili in città