VENDITE E AFFITTI, COSA SARÀ
In calo vendite e affitti brevi, mentre a causa del crollo del turismo sono in ripresa le locazioni a lungo termine
Aguardarli bene i numeri del nostro mercato immobiliare, vien da pensare a Bruce Chatwin quando diceva che la casa è una perversione. Forse perversione no, ma per noi italiani di sicuro una magnifica ossessione, che se ne possieda una o, per i fortunati, una seconda. Dalla terza in poi, è cosa da collezionisti o da investimento.
Ma siamo sicuri che con l’avvento di Covid-19 tutto rimarrà immutato? Niente affatto perché qualcosa si sta muovendo ed è visibile a occhio nudo. Come colpito dal Taser, la pistola elettrica, il mercato sta vivendo una fase di riflessione e riconversione. Tutto è rallentato.
E dire che negli ultimi anni era cominciata una lenta risalita dalla crisi del 2010. Il 2019 si è chiuso con un aumento del 3,9% del fatturato, a circa 130 miliardi di euro. Per il secondo anno consecutivo, rileva il consueto outlook di Scenari Immobiliari, tutti i comparti hanno registrato il segno positivo. Il «grande malato» del mercato continua a essere il residenziale (che ne rappresenta quasi il 75%), con una domanda in crescita ma un’offerta di bassa qualità.
Quest’anno il fatturato potrebbe calare di circa il 18% a 106 miliardi, cioè 150-200 mila case vendute in meno. Il riavvio dell’attività dopo il lockdown evidenzia una riduzione dei volumi scambiati, ma la contrazione riguarda anche le quotazioni medie.
Atenere - in attesa del rimbalzo che i centri di analisi indicano già dal 2021 - sono soprattutto gli immobili nuovi in aree strategiche e quelli di pregio. Nessun problema, ovviamente, per attici e abitazioni con giardini e terrazze.
Per ben comprendere le dinamiche del nostro mercato, bisogna tener presente che il 75,2% delle famiglie, tre su quattro, risiede in una casa di proprietà, che la superficie media di un’abitazione è di circa 117 metri quadri, con un valore medio di 162 mila euro (1.385 euro al metro quadro). In generale, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate e del ministero dell’Economia (i più recenti si riferiscono al 2016), le abitazioni che fanno capo a persone fisiche hanno un valore totale di 5.526 miliardi di euro, mentre il patrimonio abitativo supera 6 mila miliardi.
Quasi il 60% dei 57 milioni di immobili di proprietà di persone fisiche è utilizzato come abitazione principale o pertinenza. Gli immobili dati in locazione sono circa 6 milioni (10%,) mentre 6,2 milioni (11%) sono lasciati a disposizione. Il patrimonio immobiliare residenziale più alto è in Lombardia (mille miliardi) e Lazio (762 miliardi). Per quanto riguarda Roma, il valore totale delle abitazioni è di circa 460 miliardi, con una superficie media di 103 metri quadri. Il valore medio è di circa 323 mila euro (3.150 euro al metro quadro) e supera i 740 mila nelle zone centrali più pregiate.
Per quanto riguarda il mercato degli affitti, i locatori sono circa 4 milioni e mezzo, con un canone annuo medio di oltre 12 mila euro. Una delle voci più importanti di questo segmento riguarda gli affitti brevi, soprattutto nelle città d’arte. Roma è il secondo mercato europeo. L’Ente Bilaterale Turismo del Lazio evidenzia la forte crescita del fenomeno: +46% da settembre 2016 a settembre 2019. Si stimano quasi 29 mila abitazioni offerte, delle quali 22 mila reali (escluso cioè chi non ha affittato neppure per un giorno l’anno), concentrate per l’80% nel primo Municipio. Con una media di 4,7 posti letto per immobile, l’offerta conta centomila posti letto. Nel 64% dei casi si affitta l’intera casa, nel 35,2% una camera privata, nello 0,8% una camera condivisa. Il giro d’affari stimato è di 481 milioni di euro annui.
Sul fronte lungo termine, in base ai dati di Idealista.it, in cima alla lista dei 96 quartieri della Capitale per costo degli affitti figurano piazza del Popolo, piazza Navona e Quirinale con una richiesta media di 26 euro al metro quadro mensili. Subito dopo ci sono Trastevere (23 euro al metro quadro), Monti (21,8), PratiBorgo
e Testaccio-Aventino entrambi con 20 euro. Anche a Roma, come in altre grandi città, l’offerta di locazioni a lungo termine è vivacizzata dalla riconversione di molte abitazioni prima destinate ad affitti brevi e da immobili che i proprietari per il momento hanno tolto dalla vendita in attesa che i prezzi tornino a salire.
E veniamo all’immobiliare commerciale, anche questo in una fase delicata. Il 2019 si era chiuso positivamente. Secondo le rilevazioni di Immobiliare.it, varie transazioni avviate lo scorso anno avrebbero dovuto concludersi nei primi mesi del 2020, ma l’arrivo dell’epidemia di Covid-19 ha provocato un rallentamento dell’intero comparto.
Tre sono gli aspetti del business più colpiti dall’emergenza sanitaria: flusso di entrate, peso dei costi fissi sui costi totali, aumento del debito a breve. Scenari Immobiliari indica per il nostro Paese una contrazione degli investimenti del 25%. Roma aveva finora mostrato una sostanziale tenuta sia dei prezzi medi di vendita che dei canoni di locazione nelle zone centrali, con una sofferenza nelle aree semicentrali, rimaste sotto i livelli 2010, e ancor più nei quartieri periferici. Discorso a parte è quello delle high street, ambite dai retailer e particolarmente ricercate dagli investitori specializzati perché in grado di garantire un reddito più sicuro. È il caso di via Condotti, con 11 mila euro al metro quadro annui, seguita da piazza di Spagna con 7.500. Tra il 2015 e il 2019 l’aumento dei prezzi di queste locazioni è stato del 22%, mentre per quest’anno i canoni subiranno probabilmente una leggera contrazione.
A determinare il calo del fatturato del comparto commerciale contribuiranno soprattutto i minori investimenti degli investitori esteri, che pesano per oltre il 50% del totale. Quanto alla piccola distribuzione, già messa a dura prova dall’e-commerce e dalle trasformazioni del retail, risulterà ancora più penalizzata dell’emergenza sanitaria, mentre andrà meglio per la grande distribuzione. Per tutti i settori, comunque, l’attesa è di un rimbalzo per il prossimo anno. Sempre che Covid19 venga domato. E che la passione-ossessione degli italiani per il mattone resista.
Eccezioni Tengono gli immobili nuovi in aree strategiche come pure le abitazioni di pregio