«I nuovi condomini? Canone unico per casa, palestra e coworking»
Abbadessa (Hines): l’affitto conviene. I piani per Porta Vittoria
«Il futuro? Il leasing abitativo. Affitti a canoni calmierati in grandi città come Milano ma in condomini di ultima generazione, con servizi a valore aggiunto come aree coworking, palestre, spazi giochi per i bimbi e supporto di baby-sitter. Una casa che è anche un po’ un ufficio vista l’esplosione dello smartworking ma senza perdere l’aspetto relazionale del lavoro che si può recuperare anche condividendo scrivania e pc col vicino di casa». Anno 2021, benvenuti nel nuovo modo di abitare innescato dall’era Covid. Una rivoluzione copernicana che Mario Abbadessa, numero uno del colosso Usa dell’immobiliare Hines, intende intercettare colmando una domanda di mercato finora poco coperta. «Senza avere un approccio speculativo, con rendimenti meno attraenti rispetto a quelli basati sullo sviluppo di progetti immobiliari di lusso, ma orientandosi alla classe media che fa fatica a trovare una soluzione flessibile sul mercato libero senza sobbarcarsi investimenti troppo a lungo termine».
Prima sorpresa: il mutuo non conviene più nonostante i tassi al minimo storico?
«Io stesso vivo in affitto a Milano con moglie e figli. Comprare casa rischia di essere troppo vincolante. Con le vite che abbiamo, i cambiamenti che stiamo vivendo e i cicli di lavoro ormai sempre più corti la soluzione è l’affitto. Ma a canoni calmierati. Un prezzo fisso, non esorbitante, che includa però nel costo una serie di servizi che attualmente non abbiamo. Servono edifici di nuova generazione, con i migliori standard di efficienza energetica anche a tutela dell’ambiente, ma con una serie di spazi condivisi per coprire l’esigenze dello smart-worker che però ha bisogno anche di fare sport, per i bisogni dei figli con la didattica a distanza e il parco sotto casa per giocare con gli amici, di un’area barbecue per il week end. La casa diventerà come l’automobile. Con i servizi che conteranno più delle mura. Senza lasciare le città contenitori dei nostri lavori e fatte di stimoli e crescita».
Seconda sorpresa: quando usciremo dalla pandemia non ridurremo la densità abitativa delle città?
«Mi spiace deluderla. Vivremo ancora in città, ma in modo diverso. Abbiamo appena deciso di investire insieme a Prelios guidata da Palenzona 180 milioni per il complesso di Porta Vittoria per riqualificare un’area a due passi dall’aeroporto di Linate. Perché crediamo di poter rilanciarla per restituire alla città un parco di circa 40 mila metri quadrati, collocando sul mercato oltre 200 unità immobiliari in affitto a canoni accessibili già entro il primo semestre 2022. Quest’anno investiremo un altro miliardo su Milano».
Perché Milano, che ha subito una battuta d’arresto?
«Perché l’Italia avrebbe bisogno del modello-Milano invece. Servizi efficienti, progetti veloci grazie ad un’amministrazione competente. I nostri investitori, principalmente americani, ritengono che la città rappresenti un buon modo di allocare i risparmi. Stiamo investendo anche a Firenze e stiamo valutando anche di farlo a Roma. E la sorprendo: nonostante l’instabilità politica, evidente in questi giorni, ed economica, l’Italia è invitante».
Ammetterà però che il mercato degli uffici uscirà ammaccato.
«Tutt’altro. Gli uffici dovranno essere soltanto ripensati ma le aziende continueranno ad investirci anche in centro città. Meno postazioni fisse, ma serviranno aree cucina e spazi per le conferenze e di rappresentanza. Senza contare i coworking. Abbiamo portato WeWork con un edificio in via Mazzini a Milano, un modello complementare all’ufficio tradizionale».
Ma il retail fisico è a dura prova: che senso ha investire in progetti di ammodernamento di negozi?
«Il retail sta soffrendo ma non in centro città. I centri commerciali rischiano la desertificazione, il resto no. Quando usciremo da questa emergenza torneremo in negozio. Abbiamo portato Uniqlo a Milano a piazza Cordusio perché le persone fanno acquisti partendo da un’esperienza. Convivranno gli acquisti fisici con quelli online».
E gli studenti? Forse non prenderanno casa se possono studiare a distanza
«Prenderà invece sempre più il concetto di studentato. Perché chi studia ha bisogno di condividere ma a canoni contenuti».