Qui affitti da record, là strade svuotate Così è cambiata la città

La trattoria «I’ Sordo», come altre 250 attività, era nell’elenco degli esercizi storici di Firenze, uno dei pochi fuori dal centro o dall’Oltrarno. Un elenco che permette a Palazzo Vecchio agevolazioni sui tributi comunali, ma che non ha fermato l’incremento dell’affitto in una delle poche zone commercialmente appetibili esterne al «quadrilatero d’oro». Una delle poche perché, dati alla mano, il prezzo di vendita o di affitto dei fondi commerciali o dei negozi è in calo ovunque a Firenze, con tantissimi negozi chiusi a causa della crisi e dei cambi di abitudini negli acquisti, e un’offerta di fondi nettamente superiore alla domanda. Nelle vie del centro e dello shopping, al contrario, i prezzi sono sempre alle stelle e resta ancora il fenomeno della buonuscita da pagare per subentrare.

Il mercato commerciale, insomma, non solo «sfata» alcuni miti della rendita ma è anche un mosaico complesso, profondamente cambiato dal 2007 — ultimo anno dei prezzi boom — ad oggi, con mutamenti sempre più rapidi ed un effetto domino negativo sulle strade non di passaggio. I dati di Tecnocasa dicono che gli affitti sono rimasti invariati nel primo semestre 2017 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, mentre i valori di vendita hanno segnato -1,4% nelle vie di passaggio e -0,9% nelle vie di non passaggio, classificazione che riguarda il passaggio di clienti e persone e, quindi, la bontà della posizione di un’attività. I prezzi, sia per affittare che per comprare, sono molto alti nel cuore del centro, in piazza Duomo, rispetto ai viali di circonvallazione ma anche a Santo Spirito e Santa Croce e crollano nelle strade non trafficate dai turisti. «Lo stesso accade fuori dal centro, dove in poche zone ci sono strade appetibili per il commercio, via Gioberti, il primo tratto di viale Europa, viale Dei Mille e un tratto di via di Novoli, ma le strade attorno sono piene di bandoni chiusi — spiega Tommaso Birignani, consulente di Tecnocasa Firenze — Così, ad esempio, avere un fondo in viale Europa o nel primo tratto di viale Giannotti è ben altro che averlo in via Datini, averlo in via de’ Neri e Borgo la Croce, dove tanti passano a piedi per andare verso il centro, vale molto di più che possederlo nelle strade vicine. A Firenze ci sono 30.000 negozi e c’è molta più disponibilità che richiesta. Inoltre gli affitti sono calati anche perché tutti, dagli uffici agli studi alle banche, hanno ricontrattato al ribasso i canoni in questi anni per rimanere».

Il calo dei prezzi ha un’altra spiegazione: «L’incremento dell’Imu rende meno redditizio per un proprietario affittare, può “mangiare” anche quattro mensilità di affitto e così gli investimenti si sono spostati sulle case — afferma Birignani — Il mercato degli appartamenti negli ultimi tre anni ha visto un aumento delle compravendite del 15% e un incremento costante di prezzo, destinato a proseguire. E nelle zone di pregio è stato praticamente riassorbito il calo del 30% registrato con la crisi». Crisi che ha innescato un altro meccanismo: «Nelle poche zone che tirano i prezzi sono alti, servono anche buonuscite importanti, e molti marchi si sono trasferiti, diminuendo magari i loro punti vendita in città».