Assalto alle case. Per i turisti
Lo studio: «A Firenze il record di acquisti da parte di chi vive fuori e poi affitta»
Il prezzo degli immobili torna a correre a Firenze, ma è l’effetto di chi compra non per avere un «tetto» quanto per avere una rendita. Affittando quasi sempre a turisti. Specie in Oltrarno, San Lorenzo e Santa Maria Novella.
Il mattone torna a correre, ma si compra non per avere un «tetto» quanto per avere una rendita. Affittando quasi sempre a turisti. Così, a Firenze negli ultimi due anni la situazione è sensibilmente cambiata: i prezzi delle case sono aumentati, specie in Oltrarno, San Lorenzo e Santa Maria Novella, dove oramai la residenza è quasi scomparsa.
«L’unica preoccupazione di chi possiede una casa è metterla a reddito guadagnandoci il più possibile — spiega Tommaso Birignani, consulente di rete di Tecnocasa — Nessuno vuole più legarsi a contratti di 4 o 8 anni con il rischio che l’inquilino non vada più via. È questo il motivo per cui molte agenzie non hanno più gli affitti per le famiglie o le coppie». Da un’analisi svolta dall’ufficio studi del gruppo Tecnocasa (sulla base delle compravendite nelle proprie agenzie) emerge che Firenze, con il 12,3%, è la città con le percentuali più alte di acquisti da parte di persone che arrivano da altre province e da altre Regioni per assicurarsi un reddito grazie al turismo. «A Firenze città ben il 26,9% delle compravendite riguarda l’investimento, e non la necessità primaria di una casa, una percentuale di 10 punti più alta rispetto alla media italiana», aggiunge Birignani.
«Il centro di Firenze da qualche anno vive un’inarrestabile emorragia di residenti — afferma Birignani — Le persone vanno via perché le case non si trovano e quando si trovano hanno prezzi esorbitanti, perché trovare parcheggio rappresenta quotidianamente un’impresa titanica, perché mancano i negozi di vicinato e infine per le spese di condominio eccessive. Si calcola che dei 100.000 residenti di una quindicina di anni fa ora ne sono rimasti poco meno di 20.000». Il fenomeno ha spinto in alto i prezzi degli appartamenti che nel 2017 sono stati del 2,3% in più rispetto al 2016. La domanda si focalizza su case con poche camere da adibire ad affittacamere e B&B del valore compreso tra 200.000 e 300.000 mila euro (contro i 180.000 – 220.000 di appena 3 o 4 anni fa). E veniamo alle quotazioni. Le antiche abitazioni che si trovano in pieno centro storico a ridosso del Duomo, in piazza Repubblica e in piazza della Signoria, sono caratterizzate da soffitti alti, metrature ampie, statue ed affreschi. Si tratta di palazzi nobiliari che appartenevano (oppure appartengono) alle famiglie storiche fiorentine: in alcuni casi si possono toccare top price di 10.000 euro al mq. Ce ne vogliono invece tra i 3.500 e i 4.500 euro al mq per un appartamento in Santa Croce, in San Frediano, San Niccolò e Santo Spirito dove però le quotazioni già da qualche tempo hanno sfondato in alcuni casi la soglia dei 5.000 euro a mq. In piazza D’Azeglio invece si viaggia sui 5.000- 5.500 euro a mq. Sul lungarno i valori oscillano tra i 5.500 e i 6.500 euro al mq per appartamenti con vista, e di 4.000 euro al mq per quelli senza affaccio. Nel cuore di Firenze sono presenti anche soluzioni più popolari (un esempio sono via Palazzuolo o alcuni Chiassi attorno a San Lorenzo) che hanno quotazioni intorno a 2700 euro al mq (piani bassi da ristrutturare).
Ed eccoci agli affitti turistici. Spesso gli investitori si affidano a società specializzate nel settore che per una percentuale che si aggira sul 20% dell’incasso mensile si occupano delle pulizie, del checkin e del check-out: per un appartamento con 4 posti letto si spendono mediamente 90100 euro al giorno che nel quadrilatero possono arrivare anche al doppio se non al triplo.
Ma non mancano comunque le richieste da parte di famiglie in cerca dell’abitazione principale: in questo caso l’area più apprezzata è quella compresa tra via Cavour, piazza Indipendenza e piazza Libertà da un lato e piazza Beccaria e Cure dall’altro, dove per una casa di circa 100 mq in affitto si spendono tra i 1.500 e i 2.000 euro. Se invece si pensa all’acquisto bisogna ragionare su un range che oscilla tra i 3.700 e i 5.000 euro a mq. Tra le zone più richieste da chi va via dall’Oltrarno, da San Lorenzo e Santa Croce ci sono Novoli, Campo di Marte e Careggi ma anche attorno alla cintura dei viali con una «domanda quasi sempre orientata verso abitazioni con terrazzo, vista panoramica, presenza di ascensore».
L’esperto
«In quindici anni i residenti storici sono calati da 100 mila a 20 mila E i prezzi degli appartamenti sono saliti del 2,3 per cento in un anno»