I conti di Rocco, fatti in Comune
Il nuovo stadio costerebbe 150 milioni, la Fiorentina ne incasserebbe 2 in più all’anno
Secondo la perizia di Praxis che giudica congruo il prezzo di 22 milioni per l’area sud della Mercafir, con il nuovo stadio la Fiorentina avrà il 20% in più di ricavi. E costerà come lo Stadium della Juventus.
Cinquantacinque pagine per spiegare che il prezzo di 22 milioni di euro per l’area su cui costruire il nuovo stadio, l’albergo e gli altri edifici collegati in viale Guidoni, è congruo. E che la Fiorentina dal nuovo stadio ricaverà almeno il 20% in più, ogni anno.
La perizia di Praxis, società milanese specializzata nel settore, sul valore fissato da Palazzo Vecchio è un documento che analizza, voce per voce, costi e allineamento del prezzo con quello di altre operazioni simili a Firenze. Ma che alla voce stadio fa molto di più, ipotizzando gli scenari futuri economici per la società di Rocco Commisso, guardando sia lo scenario italiano che quello internazionale.
Un documento che spiega che il valore di 9,8 milioni per l’area dello stadio fissato nel bando di Palazzo Vecchio, come anche i 12,1 milioni per l’area degli interventi immobiliari, giustificano la base d’asta di 22 milioni del bando appena pubblicato dal Comune per l’acquisto dell’area sud della Mercafir. La premessa è che legati allo stadio sono i ricavi da abbonamenti e biglietti, le royalties su bar e attività commerciali interne, gli incassi delle pubblicità che oggi comprendono la lucrosa politica di dare un nome alla struttura (la Juventus ha firmato un contratto di 75 milioni per 12 anni per lo Allianz Stadium ).
Praxis ha fotografato poi il fatturato viola degli ultimi anni, circa 90 milioni, e il reddito derivante dallo stadio: con 35.000 spettatori a partita (la capienza del futuro impianto) è di 10 milioni di euro. Quindi, confrontando varie realtà europee prima e dopo la costruzione di un nuovo impianto sportivo, dal Manchester United al Athletic Bilbao, dal Porto agli svedesi del Aik, costi di realizzazione compresi, stima in «ragionevole un incremento del ricavo per presenza del 20%». Risultato, un totale di 665.000 presenze allo stadio per stagione, senza le eventuali competizioni europee che valgono altri 2 milioni di euro, «danno ricavi di 12 milioni l’anno» (senza considerare un probabile aumento dei prezzi per le curve, come accaduto in altri casi e stadi). E secondo la perizia, ad opere finite il «valore dello stadio è di 152 milioni, in linea con quello determinato dal Comune di 155 milioni».
E i costi? In assenza, scrivono, di un progetto specifico, ma considerando le caratteristiche, anche architettoniche, e la qualità degli stadi moderni realizzati ex novo, «il costo diretto per posto è compreso tra 2.000 e 2.500 euro». Cifra cui vanno aggiunti quelli di onorari professionali, eventuali bonifiche e costi generali, tanto che il costo complessivo stimato dagli uffici del Comune «è di 3.250 euro a posto, in linea con il costo sostenuto dalla Juventus per lo Stadium di Torino». Secondo
Praxis, infine, è realistico il tempo di 4 anni indicato dal Comune per la durata totale dell’operazione, 18 mesi per l’iter progettuale e 36 mesi per la costruzione.
Ma l’operazione della Fiorentina va oltre lo stadio. Così ai 9,8 milioni per gli ettari dello stadio vanno aggiunti 12,1 milioni per le altre attività previste sempre nell’area sud della Mercafir, cioè un hotel di lusso, uffici e commerciale. Analizzando il mercato fiorentino per Praxis il prezzo di 3.010 euro a metro quadro per albergo è giustificato, idem quello di 2.850 per i 3.000 metri quadri di commerciale (i Gigli nel 2016 sono stati acquistati per 3.300 euro a metro quadro) ed i 2.400 euro a metro quadro per uffici. Insomma, stimando anche il valore della trasformazione dell’area, per Praxis e Palazzo Vecchio il prezzo è giusto. Vedremo se la Fiorentina la penserà nello stesso modo. E se parteciperà all’asta prevista dal bando l’8 aprile prossimo.
Le carte
La società Praxis è stata incaricata dal Comune di valutare la congruità della base d’asta