Semplificazione fiscale, una proposta di legge
Niente più tasse sui canoni di locazione non percepiti per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2020
La Camera dei Deputati ha approvato, in data 14 maggio 2019, il testo della proposta di legge AC 1074, riguardante “Disposizioni per la semplificazione fiscale, il sostegno delle attività economiche e delle famiglie e il contrasto dell'evasione fiscale. Tale proposta è contenuta nel progetto di legge sulla semplificazione fiscale, approvato in prima lettura dalla Camera (il 14 maggio 2019) e, successivamente, trasformato in emendamento al Decreto Crescita, all'esame della Commissione Finanze della Camera.
Tra le novità più rilevanti, all'art. 25 della proposta di legge in esame, è prevista la possibilità, per i contratti stipulati dal 2020, di non dichiarare i redditi fondiari relativi ai canoni di locazione non percepiti, senza attendere l'esecutività dello sfratto. Ad oggi, tale novità interessa solo gli immobili abitativi, nell'attesa che ci sia l'estensione anche agli immobili non aventi natura abitativa;
in tal modo, il provvedimento consentirà ai contribuenti di detassare il reddito derivante da canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti, senza dover necessariamente attendere la conclusione dell'iter giudiziario, ossia la conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
I canoni di locazione maturati e non incassati
L'art. 26 TUIR prevede l'obbligo di dichiarare i canoni di locazione maturati e non incassati a causa della morosità dell'inquilino; in particolare, il citato art. 26 prevede, al comma 1, che “i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'art. 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.
Pertanto, nell'ipotesi di morosità dell'inquilino, i canoni di locazione non pagati dovranno essere dichiarati; ossia, il proprietario sarà di fatto obbligato a versare l'IRPEF anche se non ha incassato predette somme. Quanto appena esposto è valido sia con riferimento ai canoni di locazione soggetti a tassazione secondo i criteri ordinari, cioè con il pagamento dell'IRPEF progressiva, sia nell'ipotesi in cui il proprietario abbia optato per l'applicazione della cedolare secca.
Il primo presupposto si riferisce alla natura degli immobili concessi in locazione, in quanto la disposizione si applica
«Tale novità interessa solo gli immobili abitativi, nell'attesa che ci sia l'estensione anche agli immobili non aventi natura abitativa»
esclusivamente alle unità immobiliari aventi natura abitativa. Il secondo, di converso, è di tipo temporale; difatti, la possibilità di non dichiarare i canoni di locazione scatta dal momento della conclusione della convalida di sfratto per morosità del conduttore e, pertanto, è necessario che lo sfratto sia esecutivo. In base alla normativa attualmente in vigore, il mancato pagamento, senza che lo sfratto sia stato ancora reso esecutivo, non consentirà al proprietario di non dichiarare i relativi canoni di locazione non percepiti.
In base a quanto disposto dalla normativa in esame, i succitati canoni non devono essere riportati all'interno della dichiarazione dei redditi se, entro il termine di presentazione della stessa, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. La dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta 2018 deve essere presentata entro il 30 settembre 2019. Per tale ragione, se entro la citata scadenza il proprietario ha ottenuto l'esecutività dello sfratto, può non dichiarare i canoni di locazione maturati nel periodo di imposta 2018 e non incassati; da ciò ne discende che la sussistenza delle predette condizioni legittima il proprietario a non dichiarare il reddito fondiario relativo ai redditi non riscossi. Nell'ipotesi in cui il giudice confermi la morosità del locatario, anche per i periodi di imposta precedenti al provvedimento giurisdizionale, al locatore viene riconosciuto un credito d'imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti. Per di più, qualora il provvedimento di convalida di sfratto si concluda dopo il termine del 30 settembre, e più in generale dopo la scadenza del termine previsto per l'invio della dichiarazione dei redditi annuale, il contribuente avrà la possibilità, in occasione della prima dichiarazione dei redditi successiva, e a ogni modo entro il termine di prescrizione decennale, di procedere alla determinazione di un credito d'imposta in ragione delle imposte versate sui canoni di locazione non incassati. Tale credito può essere utilizzato in compensazione con altre imposte a debito, ovvero può essere chiesto a rimborso. La giurisprudenza di legittimità sul punto
Di diverso avviso, rispetto alla detassazione del reddito derivante da canoni di locazione di immobili abitativi non percepiti, senza attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto - così come espresso nell'art. 25 del d.d.l semplificazione fiscale - è la recente giurisprudenza di legittimità. La Suprema Corte, in una recente sentenza (Cassazione n. 348 del 9 gennaio 2019), ha statuito che in caso di risoluzione del contratto di locazione commerciale, la circostanza del mancato percepimento dei relativi canoni non sono sufficienti ad escludere dal calcolo della base imponibile IRPEF i detti canoni, sebbene non percepiti. Precisamente, secondo l'iter motivazionale della Corte di Cassazione, la risoluzione non pregiudica la pretesa dell'Amministrazione Finanziaria e ciò anche nel caso in cui alla risoluzione venga attribuita efficacia retroattiva dalle parti. Inoltre, con riferimento al profilo dell'opponibilità dell'accordo risolutorio all'Amministrazione Finanziaria, i giudici di legittimità hanno ribadito che, il caso di successiva risoluzione dell'accordo contrattuale per mutuo dissenso, ai sensi dell'art. 1372, comma 2, c.c. non può avere alcuna rilevanza nei confronti dei terzi e ancor più, quindi, nei confronti dell'Erario, non potendo, in particolare, pregiudicare la legittima pretesa impositiva medio tempore maturata per effetto di patti sopravvenuti tra le parti. Ed ancora, in un'altra pronuncia, il Supremo Consesso ha sottolineato che se il contribuente non percepisce i canoni di locazione a causa dell'azione del comproprietario, deve comunque provvedere al loro inserimento nella dichiarazione dei redditi (Cass. civ. sez. V, Trib., 9 maggio 2019, n. 12332). In ultimo, anche la giurisprudenza di merito si è espressa sul punto affermando che il proprietario di un immobile pignorato ha l'obbligo di dichiarare i relativi canoni di locazione, anche nel caso in cui sia stato nominato un custode che percepisce gli affitti (CTP di Cremona, sentenza n. 27 del 9 gennaio 2017). Conclusioni
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, nelle more dell'approvazione della proposta di legge in questione, si auspica un revirement della giurisprudenza di legittimità, in conformità a quanto previsto dal ddl “Semplificazione fiscale”.