Canarie battono Baleari
a Gli arcipelaghi spagnoli sono tra le mete preferite del turismo internazionale, che già nel primo trimestre 2015 si è rivelato performante nella penisola iberica (10 milioni di arrivi secondo il ministero dell’Industria, energia e turismo spagnolo, +5,3% rispetto allo stesso periodo del 2014). Le Canarie sono in vetta alla classifica (3,1 milioni di arrivi) e le Baleari sono tra le prime cinque Comunità autonome, con oltre 514mila turisti, confermando il trend positivo da oltre 5 anni.
Il turismo gioca un ruolo fondamentale nel recupero dell’economia spagnola, dopo lo tsunami avvenuto in tutti i settori trainanti dell’ex miracolo economico europeo, tra cui l’immobiliare. E se Canarie e Baleari vivono un momento privilegiato come mete turistiche, sulla stessa onda si piazzano gli investimenti immobiliari. Ma non è la stessa cosa optare per il bordo del Mediterraneo o dell’Oceano. Intanto, l’insularità ha in Spagna due pesi e due misure. Mentre per le Canarie costituisce un atout, per le Baleari risulta svantaggiosa. Da sempre, le Canarie godono di un regime fiscale favorito e diverso rispetto al resto della penisola iberica. Il Ref (Regime economico e fiscale) è uno dei modelli più convenienti del “vecchio continente” per l’acquisizione, gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari e, ad esempio, di strutture turistico-ricettive.
La lontananza dal continente e la scarsità delle risorse (a parte il turismo) conferiscono, inoltre, alle Canarie ulteriori vantaggi: il costo della vita risulta notevolmente ridotto (circa il 35% in meno rispetto all’Italia) grazie all’Igic, l’Iva speciale canaria pari al 7% sul novanta per cento dei prodotti. I collegamenti charter da e per le quattro isole principali (Gran Canaria, Tenerife, Lanzarote, Fuerteventura) sono garantiti tutto l’anno; il turismo non conosce stagionalità, il clima è costantemente mite con un’atmosfera primaverile. Lo stesso non vale per le Baleari, il cui destino è legato al clima del Mediterraneo e la cui stagionalità e godibilità si riduce a 4-5 mesi l’anno (a meno di essere amanti dei ventosi autunni, inverni e parte delle primavere delle isole). Inoltre, all’arcipelago mediterraneo non è concesso alcuno statuto speciale da parte del governo centrale, anzi: «Tutto quello che arriva da fuori è abbastanza più caro per il trasporto. Minorca soffre di una “doppia” insularità e Formentera di una “tripla” – spiega José María Mir, presidente di Coapi, Collegio ufficiale degli agenti della proprietà industriale delle Baleari –. E anche se la vita può risultare leggermente più conveniente rispetto a una città media italiana (-10%), non è paragonabile alla situazione canaria.
In assoluto nel segmento lusso i prezzi più cari sono alle Baleari con poche eccezioni per appartamenti più piccoli. Nell’arcipelago mediterraneo si possono trovare anche occasioni a partire da 60mila euro (Maiorca e Minorca). Alle Canarie (Tenerife, Gran Canaria e Lanzarote), per un bene simile – in riva al mare con 1 camera, 1 bagno, una terrazzina – bisogna aggiungere 15mila euro circa, ma in media comunque i prezzi sono migliori.
Il rendimento di un investimento immobiliare puro (affitto a lungo termine, non settimanale) è più o meno simile: 4-5% alle Baleari; «fino al 6% alle Canarie», avverte Fabio Chinellato, consulente di business e strategia, presente sul territorio da circa 15 anni. E anche l’ Ibi (Imposta sui beni immobili) non si discosta di molto: alle Baleari è pari a 0,73% del valore catastale (Palma di Maiorca) mentre alle Canarie è 0,67% (Las Palmas).
Se ci si sposta su un bene di valore medio – miglior posizione, vicinanza ai sevizi, natura incontaminata – le Canarie risultano decisamente più i nteressanti con cifre appena al di sotto dei 100mila euro. Per le Baleari bisogna aumentare di almeno 50mila.
Lo stesso vale per le proprietà esclusive, indipendenti e con piscina. Nelle zone più “sfacciatamente” lussuose di Tenerife, come la Baia del Duke e Costa Adeje, o Gran Canaria ( Meloneras, Puerto Rico, Tauro e Taurito) «una bella villa con 2-3 camere e due bagni è quotata attorno ai 320mila euro. Alle Baleari, invece, le frequentazioni internazionali e vip di Ibiza e Formentera alzano il livello di almeno 100mila euro. Qui, per meno di 450mila euro non si trova un bene comparabile alle ville sull’oceano.
Alle Canarie, le proprietà più interessanti di distribuiscono tra Tenerife sud (Playa de Las Americas, Los Cristianos, Costa Adeje), Gran Canaria sud (Maspalomas, Playa del Ingles, la costa che va tra Arguieneguin, Amadores, Puerto Rico e Mogan), Lanzarote con in testa Playa Blanca, Playa Papagayo, Puerto del Carmen.
Il prezzo medio al metro quadrato dell’arcipelago è pari a 1.291 euro (dati febbraio 2015). Le Canarie sono la quinta Comunità autonoma più economica di Spagna, con Santa Cruz di Tenerife un poco più cara (1.301 euro/mq) rispetto a Las Palmas (1.282 euro/mq).
Per contro, alle Baleari, nel marzo del 2015, il prezzo medio al metro quadrato ha raggiunto i 1.815 euro (11,5% al di sopra della media nazionale, in marzo pari a 1.618 euro/mq). Con questo dato, le Baleari si posizionano come quarta Comunità più cara di Spagna, dietro a Paesi Baschi, Madrid e Catalogna.
Ibiza città (capoluogo ibicense) è il municipio più caro (3.106 €/mq). Seguono Santa Eularia des Riu (2.532 €/mq), Maiorca Santanyí (2.727 €/mq), Calvià (2.709 €/mq) e Palma (1.822 €/mq). L’affascinante Ciutadella di Minorca (1.547 €/mq) batte per qualità dell’immobiliare il capoluogo, Mahón, i cui prezzi al metro quadrato sono tra i più bassi dell’isola, (1.385 euro).