Thailandia «accessibile»
Prezzi anche al di sotto di mille euro al mq e la tendenza è di un calo progressivo
a Phuket, Bangkok, Pattaya sono mete gettonate per le vacanze, non solo da parte di italiani, e ora anche per gli acquisti di case da parte di stranieri. Il mercato va visto però con una doppia ottica. Se da un lato chi acquista per affittare e utilizza solo in minima parte la casa ottiene un rendimento appetibile, soprattutto rispetto alle rendite immobiliari italiane, chi invece acquista per ottenere un guadagno in conto capitale deve stare in guardia. Le previsioni a breve termine sono infatti di una futura flessione dei prezzi. Ma andiamo con ordine.
Un esborso limitato. Per vivere in quello che molti considerano qualcosa vicino all'idea di paradiso non servono necessariamente capitali elevati. La fortuna di chi si innamora della Thailandia è che i prezzi sono infatti ancora decisamente accessibili (anche se saliti negli ultimi anni). A Phuket, l'isola certamente più richiesta, si oscilla da un minimo di 1.500 a un massimo di 4.200 euro al metro quadrato (per le tipologie più pregiate); a Kho Samui, l'alternativa a Phuket e contraria in senso di stagione di monsoni, si va dai 1.000 ai 4.200 euro al metro; a Pattaya dai 1.000 ai 3.700 euro al metro; nella meno conosciuta Hua Hin, si parte da 900 euro al metro per arrivare ai 3.500. La capitale, Bangkok, è certamente meno richiesta dai compratori esteri e i prezzi variano molto a seconda delle zone di una metropoli ormai enorme, dai 1.700 ai 4.500 euro al metro.
Gli appartamenti. Chi opta per la soluzione dell'appartamento punta solitamente a qualcosa di molto piccolo. «La tipologia più venduta è quella del mono o bilocale di 30-40 metri quadrati in condomini recenti o nuovi, tipologia che è anche la più facile da affittare quando non viene utilizzata direttamente», spiega l'ultimo report di Cbre sul mercato di Phuket. Gli fa eco Tecnocasa, che a Phuket ha un'agenzia affilia- ta.«La zona più gettonata a Phuket rimane Patong Beach _ dice Stefano De Lucca, affiliato Tecnocasa nell'isola _ La rendita da locazione si attesta tra il 5 e il 7%». La disponibilità di spesa va così dai 60 ai 100mila € e si deve pagare cash, in quanto non è concesso credito agli stranieri.
Le previsioni. «Per i prossimi mesi si prevede un mercato in flessione», aggiunge De Lucca. Anche secondo Cbre il mercato degli appartamenti a Phuket, rimasto pressochè stabile per tutto il 2014, è destinato a rallentare: la clientela russa, che pesava discretamente sul totale degli acquisti, si è infatti molto diradata e anche quella indiana sembra andare verso una battuta d'arresto. Vengono costruiti ancora nuovi appartamenti (secondo Cbre sono appena stati lanciati due nuovi progetti che porteranno 238 unità sul mercato), ma l'attività di rivendita dell'usato si è molto ridotta. «Il mercato delle compravendite è piuttosto limitato, soprattutto per quanto riguarda gli acquirenti italiani _ spiega Paola Gianasso, responsabile dei mercati internazionali a Scenari Immobiliari, istituto di ricerca indipendente _. Gli italiani residenti in Thailandia sono circa 3mila, in tutto il Paese. I pensionati che hanno comprato casa a Phuket nel 2014 sono 350, ma erano solo 200 l'anno precedente. Dal punto di vista dei prezzi, sicuramente si va verso una leggera diminuzione, con l'eccezione del segmento delle ville di lusso».
Normativa e fisco. Indubbiamente i disordini politici del Paese e lo stato marziale non hanno incentivato la voglia di immobili in Thailandia da parte di acquirenti esteri. Resta però l'attrattività del prelievo fiscale: «Non esiste una tassa sulla proprietà _ sottolinea Paola Gianasso _ e questo semplifica le cose rispetto ad altri Paesi. E, in ogni caso, conviene comprare il nuovo, tassato una tantum al 2% rispetto al 5% circa di un immobile che sia passato di mano negli ultimi cinque anni. In ogni caso il Paese vede di buon occhio gli investimenti dall'estero ed è probabile un'evoluzione normativa a favore degli acquirenti stranieri. Uno degli ostacoli oggi è, per esempio, il fatto che non sia possibile acquistare il terreno su cui sorge l'immobile, così che lo si affitta per un massimo di 30 anni, rinnovabili però per due volte fino ad arrivare a 90 anni. Credo che con il tempo si arriverà a una soluzione di questa limitazione, peraltro già superabile con la costituzione di una società». Prezzi degli immobili residenziali di alto livello in alcune località della Thailandia (euro/mq, escluse le punte di mercato, aprile 2015)