Ritorno al mattone nell’era dei tassi zero
Tra speculazione e volatilità
Carrer, Degli Innocenti, Franceschi e Valsaniau
pU n bene tangibile e spesso più facilmente comprensibile anche da chi non è avvezzo ai labirinti della grande finanza, il mattone è da sempre una delle destinazioni di investimento predilette dai risparmiatori. Soprattutto in Italia dove il mito della casa di proprietà resta vivo e inossidabile. Nonostante l’investimento i mmobiliare abbia una serie di pecche non da poco come la sua illiquidità o il grado di rischio spesso non facilmente percepibile (si pensi a un inquilino moroso o a spese straordinarie non preventivate). E nonostante la crisi abbia messo in discussione la presunta solidità di questa tipologia di investimento. Non bisogna di- menticare che la crisi che stiamo vivendo ancora oggi è nata dal mattone. Negli Stati Uniti, dove l’erogazione scriteriata di mutui a creditori poco solvibili ha dato origine al bubbone dei mutui subprime . E anche in Europa dove lo scoppio di bolle immobiliari ha messo in ginocchio Paesi come l’Irlanda e la Spagna costringendoli a chiedere aiuto all’Europa per mettere in sicurezza il sistema creditizio.
In Italia non c’è stata - per fortuna - una bolla immobiliare. Ma il mercato ha indubbiamente sofferto la crisi. Le quotazioni sono molto scese anche perché c’è stato un netto calo delle compravendite (-40% per il residenziale e -50% per le imprese) per via del fatto che le banche, negli anni dello spread impazzito, non erogavano credito. Oggi le condizioni di accesso ai prestiti bancari sono nettamente migliorate.
Gli sforzi di Mario Draghi e della Bce per incentivare il finanziamento a famiglie e imprese hanno iniziato a dare i loro frutti. Basti pensare che, stando all’ultimo rapporto di Nomisma sul mercato immobiliare, il totale dei mutui erogati in Italia è passato da 24,1 miliardi del 2013 ai 41,2 miliardi del 2015 con una stima sul 2016 di 47,5 miliardi.
Un exploit dettato dai tassi agevolati e da una maggiore propensione delle banche a fare credito a famiglie e imprese. Famiglie e i mprese che garantiscono maggiori margini di guadagno rispetto, ad esempio, agli assai poco redditizi titoli di Stato.
Questo aumento delle erogazioni di mutui, inizialmente frutto del boom delle surroghe, si è andato accompagnando ad un aumento delle compravendite (+17% nei primi tre mesi del 2016). Un aumento dei volumi che tuttavia non è andato di pari passo con un aumento dei prezzi. «La ripresa del mercato delle compravendite di abitazioni - segnala sempre Nomisma - stenta a propagarsi ai prezzi, mettendo così in discussione l’evidenza storica che individua in circa due anni il ritardo con cui i valori di mercato reagiscono all’aumento degli scambi».
Poco favorito in questa fase è quindi chi vende che, specialmente se ha comprato prima della crisi, ha scarsissime probabilità di recuperare il capitale investito.
Meglio se la passa chi vuole comprare che, oltre al già citato contesto favorevole sul fronte mutui, può contare sui benefici fiscali previsti per le ristrutturazioni edilizie.
Certo, se la si guarda nell’ottica del l ungo periodo, questa stagnazione dei prezzi degli i mmobili qualche preoccupazione, anche a chi compra, dovrebbe darla. Specialmente se lo fa nell’ottica di rivendere in futuro. Perché se i prezzi nei prossimi anni non saliranno si riducono anche le possibilità di guadagno, rivendendo la casa a prezzo maggiorato. In questo senso il mercato immobiliare riproduce, mutatis mutandis, le logiche di altri mercati. Ad esempio quello obbligazionario i cui rendimenti sono bassi (se non negativi) perché bassa è la dinamica inflazionistica.
Da questo punto di vista chi investe nel mattone, se nell’immediato ha tutto l’interesse a che i prezzi restino bassi, nel medio-lungo periodo dovrebbe sperare in una ripresa dell’inflazione che gli garantisca una rivalutazione dell’immobile.
CASA BENE RIFUGIO In Italia si torna a investire. Il totale dei mutui erogati negli ultimi anni è aumentato dai 24,1 miliardi del 2013 ai 41,2 miliardi del 2015