A Tokyo real estate ad alto rendimento
Gli investitori puntano sui fondi immobiliar i
Chi va in vacanza a Tokyo e vuole subito immergersi in una atmosfera giapponese – sia pure quella di un Giappone turistico – si reca già il primo giorno all'Oedo Onsen Monogatari sull’isola artificiale di Odaiba: uno stabilimento termale che è anche una sorta di parcodivertimenti, dove si indossa una yukata e si cammina in una ricostruzione della vecchia “Edo”, l’antico nome della capitale giapponese.
Un segnale della vivacità del settore immobiliare è che, probabilmente per la prima volta al mondo, Oedo Onsen Holdings – che fa capo al gruppo americano di private equity Bain Capital – sta lanciando un fondo di investimento immobiliare (J-Reit) esclusivamente orientato verso gli stabilimenti termali. Gli “onsen” in Giappone sono una istituzione: ora potranno essere anche una scelta di investimento. La società cederà al fondo nove “onsen” con stabili prospettive di utili e utilizzerà i proventi per comprare e ristrutturare altri “onsen” che poi saranno ceduti al fondo.
L’interesse degli investitori anche internazionali per i Reit ( Real estate investment trust) è testimoniato dalla loro performance, mediamente positiva anche quest’anno attorno al +5% (che si quadruplica tenendo conto del fattore valutario), nonostante un calo della Borsa nipponica di oltre il 16 per cento.
È un risveglio legato alle condizioni create dalla politica ultraespansiva della Banca del Giappone. I tassi di interesse a livelli infimi da un lato beneficiano il comparto riducendo le spese per gli interessi sul debito, dall’altro inducono gli investitori a cercare rendimenti al di fuori dei bond, rendendo attraente la prospettiva dei dividendi offerti dai Reit. Non solo: la banca centrale compra direttamente Reit per un ammontare annuale di 90 miliardi di yen (circa 820 milioni di dollari), contribuendo a sostenerne i corsi. Di una dozzina di Reit, la BoJ è diventata un investitore importante, con una quota superiore al 5 per cento. Certo alcuni analisti e investitori sono rimasti delusi perché a fine luglio la BoJ ha deciso di raddoppiare gli acquisti di ETF a 6mila miliardi di yen l’anno ma di confermare l’attuale tetto agli acquisti di Reit. Così l'inizio di agosto è stato difficile per il comparto. Ma, paradossalmente, la persistenza di una debole congiuntura complessiva (nel secondo trimestre il Pil giapponese ha in sostanza registrato una crescita zero) e l’accoglienza poco entusiasta della manovra di stimoli fiscali annunciata dal governo Abe continuano a giocare in favore del settore: la mancanza di una convinzione diffusa sulla ripresa dell’economia, insomma, diventa un incentivo a detenere o comprare Reit contando sui loro dividendi.
Una ricerca del quotidiano Nikkei ha indicato che nella prima metà di quest’anno 27 dei principali J-Reit hanno offerto il maggior ammontare di sempre in dividendi: 113,4 miliardi di yen (circa 1,1 miliardi di dollari) grazie agli incrementi dei proventi da affitti e ai maggiori tassi di occupazione delle superfici disponibili. L’investimento nei trust immobiliari si è rivelato più redditizio di quello in gran parte delle singole grandi società immobiliari.
Non manca chi avverte sui rischi di un surriscaldamento del settore e su alcuni segnali di debolezza sottostante (ad esempio in tema di vendite di nuove unità residenziali). Anche gli investitori in Reit, infine, sono timorosi per le incognite riguardanti i prossimi sviluppi della strategia della Banca del Giappone, che ha annunciato una sibillina valutazione complessiva degli effetti delle sue politiche in tempo per il prossimo meeting decisionale del 20-21 settembre.