Gli acconti e le caparre si detraggono dal saldo

Se Tizio promette di vendere a Caio un’abitazione del valore imponibile di 500mila euro e nel preliminare siano pattuiti una caparra confirmatoria di 50mila euro e un acconto di 30.000 euro, la registrazione del contratto preliminare in questione comporta il seguente panorama impositivo: 1 l’imposta di registro fissa di 200 euro, come tassazione del contratto preliminare; 1 l’imposta di registro con l’aliquota dello 0,5%, per la tassazione della caparra confirmatoria (cioè euro 50.000 x 0,5% = 250); 1 l’imposta di registro con l’aliquota del 3%, per la tassazione dell’acconto (cioè euro 30.000 x 3%= 900).

Quando poi si stipulerà il rogito, dalla relativa imposta di registro (in ipotesi di agevolazione “prima casa”: euro 500.000 x2% = 10.000) si devono scomputare le somme assolte, in sede di registrazione del contratto preliminare, a titolo di tassazione della caparra confirmatoria dell’acconto (nell’esempio, per l’importo di complessivi 1.150 euro). Non è detraibile l’imposta fissa di euro 200 pagata (in quanto intesa come “tassa d’atto”) per registrare il preliminare.

Questo meccanismo impositivo è immaginato dal legislatore in relazione all’idea che il contratto preliminare è una mera programmazione dell’effetto giuridico che si produce in sede di contratto definitivo (vale a dire, il trasferimento della proprietà di un bene immobile): con la conseguenza che, trattandosi di un’unica manifestazione di capacità contributiva (quella che l’acquirente evidenzia rendendosi titolare del bene oggetto del suo acquisto), seppur segmentata in due diversi stadi, la tassazione di questa vicenda deve essere unica (poiché, in caso contrario, si avrebbe una duplicazione della tassazione dovuta con riferimento a un unico fenomeno economico); perciò, l’imposta eventualmente assolta nel primo stadio (quello del contratto preliminare), non deve aggiungersi a quella dovuta nel secondo (e finale) stadio (il contratto definitivo), ma deve appunto essere oggetto di detrazione da quest’ultima.