Niente Iva al terreno diventato edificabile
Per la Cassazione il cambio d’uso fa venir meno la strumentalità ma l’area non dev’essere coltivata
I terreni agricoli che diventano edificabili possono essere venduti dall’imprenditore agricolo scontando l’imposta di registro proporzionale e non l’Iva. Lo ha chiarito la Cassazione, rigettando il ricorso dell’Agenzia che sosteneva l’applicazione dell’Iva e quindi dell’Irap. Ma secondo i giudici il terreno, divenendo edificabile, non è più bene strumentale.
pI terreni agricoli che diventano edificabili possono essere venduti dall’imprenditore agricolo scontando l’imposta di registro proporzionale e non l’Iva. La precisazione arriva dalla Corte di cassazione con l’ordinanza 11600 dello scorso 6 giugno, con la quale ha rigettato il ricorso dell’agenzia delle Entrate che sosteneva l’applicazione dell’Iva e quindi dell’Irap. Secondo i supremi giudici il terreno, divenendo edificabile, perde la sua qualità di bene strumentale per l’impresa e, pertanto, non rientra tra le operazioni imponibili ai fini Iva di cui al Dpr 633/1972.
In tutti e tre i gradi di giudizio, è stata accolta la tesi sostenuta dal contribuente, che aveva omesso l’applicazione dell’Iva a fronte di una cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, posseduti come imprenditore agricolo. I giudici di appello avevano confermato l’accoglimento del ricorso del contribuente, sostenendo che la sopravvenuta edificabilità di un terreno agricolo determina la perdita di strumentalità del terreno stesso, con la conseguente fuoriuscita dal campo di applicazione dell’Iva.
L’Agenzia, invece, sosteneva che la sopravvenuta edificabilità del terreno fosse del tutto ininfluente per escludere la natura strumentale dei terreni oggetto di compravendita.
La questione non è nuova e non ha avuto finora una definizione univoca . La Suprema corte, infatti, si è espressa più volte sul tema dell’assoggettabilità ad Iva della cessione di terreni edificabili, talvolta esprimendo parere favorevole, altre volte, invece, esprimendo parere contrario.
A favore dell’assoggettamento ad Iva, si segnala, tra le altre, la sentenza 10943/1999 secondo cui «la vendita, da parte di imprenditore agricolo, di un immobile, del quale non è contestata la qualità di bene strumentale all’esercizio della propria attività produttiva, è da considerare atto pertinente all’oggetto dell’impresa, e, quindi, soggetta ad Iva, e all’imposta di registro in misura fissa, stante il principio dell’alternatività di cui all’articolo 40 Dpr 26 aprile 1986 n. 131». Lo stesso principio è stato sostenuto anche dall’agenzia delle Entrate con la risoluzione 137/2002 e con la circolare 18/ E/2014 (paragrafo 4.5).
Di diverso orientamento, invece, la sentenza 5366/1999, secondo la quale è soggetta ad imposta di registro la «cessione di un bene che a seguito di una destinazione
diversa (area edificabile) da quella che aveva quando fu impiegato nell’attività d’impresa agricola viene a perdere il carattere originario di bene strumentale». In senso conforme, si vedano le pronunce 1935/2001, 27576/2008, 8327/2014, 9148/2014 e 3436/2015.
Di particolare rilievo è la sentenza 3987/2000, con cui la suprema Corte ha affermato che: «Va assoggettata ad Iva e non ad imposta proporzionale di registro la cessione di un terreno strumentale ad un’azienda agricola, suscettibile di utilizzazione edificatoria», precisando tuttavia che «non può escludersi l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro per quegli immobili che, pur essendo appartenenti all’impresa, sono estranei all’attività della stessa».
Con l’ordinanza 11600/2016 la Corte di cassazione ribadisce quanto già sostenuto in precedenza da altre sentenze, ovvero che, avendo il terreno assunto il carattere di suolo destinato alla edificazione, ha perduto la qualità di bene strumentale relativo all’impresa. Pertanto, il bene è uscito dalla tipologia degli atti soggetti ad Iva considerati dall’articolo 2, del Dpr 633 del 1972 ed è quindi soggetto ad imposta di registro proporzionale. Sostengono ancora i giudici che, la decisione dell’imprenditore di escludere il terreno (divenuto edificabile a seguito di modifica del piano regolatore) ha infatti tolto «in via definitiva» ad esso «il carattere originario di bene strumentale», con conseguente assoggettamento del relativo atto di cessione all’imposta di registro. Da qui il rigetto del ricorso presentato dall’Agenzia.
A parere di chi scrive, la fattispecie deve essere valutata nel merito caso per caso, il che spiegherebbe anche il diverso approdo delle varie pronunce.
L’ordinanza della Cassazione 11600 considera una ipotesi per la quale i giudici di secondo grado avevano giustificato l’esclusione da Iva in quanto il terreno aveva una superficie modesta ed adiacente alle abitazioni per cui ragionevolmente estraneo all’esercizio dell’impresa agricola. Ma se un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ha una dimensione rilevante e viene normalmente coltivato anche al momento della vendita e magari anche dopo, sussiste la strumentalità all’esercizio della attività agricola e quindi l’assoggettamento ad Iva dovrebbe essere obbligatorio.