Slalom tra errori formali e decisioni illegittime
Le delibere approvate con i quorum stabiliti dall’articolo 1136 e dall’articolo1117-ter del Codice civile sono efficaci e, quindi, obbligatorie per tutti i condomini (articolo 1137comma 1), compresi gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti.
L’amministratore ha l’obbligo di darne esecuzione ai sensi dell’articolo 1130, n. 1 del Codice civile e deve informare i condomini assenti mediante l’invio del verbale di assemblea.
La delibera produce sempre effetti fino a quando non viene sospesa o dichiarata invalida dal giudice ed è atto revocabile e modificabile da successive decisioni assembleari.
Modificata o revocata la delibera, le precedenti manifestazioni di volontà espresse non possono essere vincolanti per i singoli che l’hanno espressa, tanto che la revoca o la modifica, assunte a maggioranza, prevalgono anche su quelle deliberazioni, eventualmente, adottate all’unanimità.
Ogni condomino (dissenziente o astenuto) può fare ricorso all’autorità giudiziaria contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio previo tentativo di mediazione presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato (articolo 71-quater delel Disposizioni diattuazione del Codice civile).
L’amministratore ha l’obbligo di convocare l’assemblea per ottenere la legittimazione a partecipare all’incontro di mediazione. In caso di mancato accordo in mediazione, la parte interessata ha la possibilità di impugnare la delibera innanzi la giudice competente.
L’intervento del giudice è circoscritto alla sola questione di legalità, dovendosi limitare ad accertare se vi sia contrasto tra il contenuto della delibera e la norma di legge o il regolamento di condominio e dichiararne l’illegittimità o l’invalidità.
Il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.
L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione (articolo 1137). Decorsi i termini temporali l’eventuale vizio è sanato e la delibera annullabile diventa inoppugnabile.
Il rispetto dei termini vale solo per l’impugnazione delle delibere annullabili e non per quelle nulle perché i vizi di nullità, in linea di principio, sono imprescrittibili (Cass. Sez. Un. n. 4806/2005) e possono essere fatti valere da qualunque condomino (compresi i consenzienti) che abbia un interesse da dimostrare, senza limiti di tempo.
L’amministratore, in presenza di una delibera invalida, può riconvocare l’assemblea, per sostituirla con altra adottata in conformità della legge.
Se la delibera invalida è stata già impugnata in giudizio, avvenuta la sostituzione della delibera invalida con una nuova, cessa la materia del contendere (Cassazione, sentenza 11961/2004) e il giudizio prosegue per la condanna al pagamento delle spese di giudizio.
I vizi formali di procedura delle delibere possono essere sanati in conseguenza dell’acquiescenza prestata, dal condomino, con il proprio comportamento, alla irregolarità della costituzione dell’assemblea, precludendosi la possibilità di impugnazione della delibera (Cassazione, sentenza 240/1967), sanandone i vizi.