Più attenzione alle grandi città
Gli orientamenti degli investitori che si troveranno la prossima settimana al Forum Dla Piper
a L’appeal del real estate italiano sembrava essere tornato all’orizzonte con le operazioni dell’ultimo anno e il ritardo del nostro mercato rispetto ai cicli delle principali realtà europee dovrebbe essere un fattore positivo rispetto all’inizio di un’altra fase di stabilità, se non di discesa, all’estero. Ma i grandi investitori internazionali frenano di nuovo sull’Italia.
«Non vediamo una forte storia di crescita in Italia in questo momento e ci sono fattori di rischio politico e finanziario che ci preoccupano - esordisce Raimondo Amabile, managing director di Pgim real estate e and Head of Europe -. Lasciando da parte le perplessità, ci sono però alcune opportunità di investimento interessanti. Per esempio, data la scarsità di nuovo prodotto negli uffici e nel retail di qualità, ci si possono aspettare aumenti da rendimenti di affitto per gli asset migliori. In ogni caso preferiamo Milano a Roma, dove ci sono possibilità di riposizionare stock di uffici e commerciale nei portafogli esistenti. E non andrebbe dimenticato il settore residenziale, per l’aumento della propensione a vivere in città». Raimondo Amabile farà parte di un panel di eccezione, insieme agli altri top decision maker intervistati in questa pagina dal Sole 24 Ore, in occasione del “Quo vadis Italia?”, il summit del real estate organizzato dallo studio legale Dla Piper, che si terrà a Milano martedì 25 ottobre.
«Quest’anno riusciamo a portare in Italia al Quo Vadis Summit un panel di interlocutori di altissimo livello internazionale, non solo per merito nostro ma perché in ogni caso la percezione del mercato italiano è molto migliorata - spiega Olaf Schmidt, responsabile del real estate sector internazionale, head of interna- tional real estate sector Dla -. I nostri clienti internazionali ci confermano che l’Italia si inserisce in un contesto di investimento europeo e i valori hanno ancora un margine di crescita per uno o due anni. In un contesto però di incertezze globali forse mai viste prima».
Cosa interessa agli investitori esteri? Secondo Schmidt, il commerciale delle vie del lusso e gli uffici “prime” sono mercati che già da qualche anno non hanno battute d’arresto e dove i valori vanno verso l’alto. «Su questo tipo di prodotto - sottolinea - vediamo molto attivi anche i family office italiani, spesso disposti a pagare di più».
Secondo i dati Cbre il terzo trimestre 2016 ha registrato volumi pari a 1,75 miliardi di euro, in crescita del 16,6% sullo stesso periodo 2015. La componente domestica dei capitali investiti ammonta a 810 milioni, in netto aumento dai 400 milioni di un anno prima. Il miliardo investito da soggetti esteri mostra che da oltrefrontiera la quota si è ridotta. Nei primi nove mesi i volumi di investimento hanno toccato quota 5,4 miliardi, in aumento del 5% sui primi nove mesi 2015.
Non è una visione ottimistica, però, quella
Dati in mld di euro e var. % I - III trim. 2016/15 di Schroders sull’Italia. «Abbiamo due fondi che investono in Italia in asset commerciali ma li stiamo fortemente disinvestendo e realizzando per gli investitori - spiega Chris Ludlam, head of Real estate capital di Schroders -. Siamo consapevoli della nostra bassa esposizione sul mercato italiano, ma in questo punto del ciclo economico e immobiliare preferiamo mercati più evoluti, in grado di offrire un migliore profilo di rischio-rendimento. Preferiamo le città europee che mostrano una buona crescita del Pil, della popolazione, dell’occupazione e con continui miglioramenti infrastrutturali, che ospitino università locali in grado di favorire i talenti. Così siamo focalizzati in città come Berlino, Parigi, Stoccolma, Amburgo e Bruxelles».
Molto cauta anche la visione di un “gigante” dell’asset management e del real estate come Axa. «Ci concetriamo sul post-referendum di Brexit, che sta facendo emergere una forte avversione al rischio da parte degli investitori - dice Anne Kavanagh, Global head dell’asset management and transactions di Axa investment managers real assets - e l’apprezzamento di due principali caratteristiche dei mercati in cui investire: trasparenza e liquidità. In quest’ottica, ci piacciono Parigi e le città tedesche». Axa Im Re è la maggiore piattaforma di investimenti immobiliari europea, con oltre 66 miliardi di attivi in gestione. Aggiunge Anne Kavanagh: «Bisogna ricominciare ad agire in un’ottica di lungo termine e con una severa selezione - dice -. Gli asset e le città secondarie, così come il sud Europa e l’Europa centrale, probabilmente vedranno un’inversione della fiducia degli investitori, che oggi hanno bisogno più di una sicurezza nella difesa del capitale che di buoni rendimenti».
Scommette, invece, sull’Italia la tedesca Deka. Con le dovute cautele. Il team ha acquistato asset a Milano la scorsa primavera, «ma chi si confronta con l’Italia deve mettere in conto molti compromessi» dicono dalla società. Secondo Laurent Luccioni, executive vice president di Pimco: «L’Italia offre rendimenti interessanti, alla luce anche degli yield dei titoli di Stato in Europa. Il futuro referendum potrebbe però indurre alla cautela e spingere gli investitori a posticipare le decisioni di investimento. Gli investitori non amano l’incertezza e l’instabilità politica».
Stabilità e trasparenza sono le caratteristiche ricercate nella scelta delle location dove impegnare i capitali