Un buon bilancio inizia dalla tenuta del libro giornale
pSono stati diversi i tentativi di giungere a uno “standard” atto alla garanzia degli stakeholders che gravitano attorno alle amministrazioni condominiali.
Nel periodo precedente all’approvazione della legge 220/2012 condominiale, comunque, l’attività della Suprema Corte indicò alcuni indirizzi al futuro legislatore: eL e anticipazioni dell’amministratore risultano difficilmente rimborsabili (sentenze di Cassazione 9 maggio 2011, n.10153 e 27 giugno 2011, n. 14197); r È necessaria l’opera del revisore dei conti sulle verifiche almeno dei grossi complessi immobiliari (sentenza di Cassazione 6 dicembre 2011, n. 26243); t Il passaggio delle consegne segue alcune regole (sentenza di Cassazione 28 maggio 2012, n. 8498), e deve essere tutto consegnato; u Fondamentale è il conto corrente condominiale separato, per evitare confusioni tra patrimonio dell’amministratore e quello del condominio gestito o di altri condominii (sentenza della Cassazione 7162/2012).
Il legislatore della riforma si è ispirato alla contabilità societaria, non limitandosi più a prevedere la mera tenuta delle scritture contabili. Infatti, se facciamo un confronto tra regole condominiali e regole societarie, possiamo notare che in entrambe le fattispecie esistono amministrati e amministratori, oltre al diritto di controllo; all’obbligo di rendiconto (articoli 1130 e 2423 del Codice civile), alla previsione di sanzioni nel caso delle violazioni (articolo 1129 e 2476 del Codice civile) e i registri obbligatori sia sul piano civile che sul piano fiscale.
Le registrazioni della contabilità condominiale debbono consentire una completa informazione su come viene gestito il condominio, pur non essendoci ancora oggi regole precise per la registrazione.
Per esempio, l’obbligo dell’adozione del libro giornale avrebbe una funzione volta ad indicare giorno dopo giorno le operazioni riferibili al condominio, attraverso registrazioni cronologiche.
Sul versante societario, va ricordato che l’articolo 2216 del Codice civile prevede proprio che «il libro giornale deve indicare giorno per giorno le operazioni relative all’ impresa».
A differenza del registro di contabilità previsto all’articolo 1130 del Codice civile per il condominio, che si riferisce ai soli movimenti in entrata e in uscita, si configura come un registro di cassa e non un libro giornale come previsto per le società.
Anche se dall’esame del tenore letterale dell’articolo 1130 bis (donde va rilevata anche la situazione debitoria e credito- ria), sarà buona norma riportare nel registro ogni accadimento con rilevanza contabile, indipendentemente dalla manifestazione finanziaria. Con un termine di registrazione fissato in trenta giorni.
Anche per l’altro termine introdotto dal legislatore e fissato in centottanta giorni, per la presentazione del rendiconto, è di tutta evidenza l’attenzione del legislatore verso il diritto societario. Infatti l’ultimo comma dell’articolo 2364 prevede un termine ordinario di 120 giorni e un termine straordinario, in casi particolari, di 180 giorni, per la presentazione del bilancio.
Peraltro, in materia societaria non si prevede alcun obbligo di tenuta delle scritture contabili obbligatorie nella sede legale, al contrario delle nuove regole dettate per il condominio, in virtù delle quali
IL PREREQUISITO La legge obbliga all’apertura di un conto corrente dedicato per ogni stabile amministrato
l’amministratore è tenuto ad indicare il luogo di conservazione del registro di contabilità, e inoltre le modalità per la visione di detta contabilità da parte dei condomini.
Parlando nello specifico del bilancio condominiale bisogna, per forza di cose, riferirsi all’articolo 1130 bis del Codice civile.
Questa norma enuncia la composizione del bilancio condominiale, che si compone di: e Il registro di contabilità r Un riepilogo finanziario t La nota sintetica esplicativa della gestione.
Così come l’articolo 2423 primo comma, del Codice civile prevede che il bilancio, nel diritto societario, si componga anch’esso di tre distinti documenti: • Situazione patrimoniale • Conto economico • Nota integrativa.
Il bilancio anuale annuale del condominio dovrà enunciare tutte le voci in entrata ed in uscita, nonché le partite a credito e le partite a debito.
La giurisprudenza specifica che l’appostazione di ogni partita contabile dovrà essere chiara ed intellegibile. Sia per le società e sia per il condominio. Sarà poi l’amministratore a calibrare il messaggio contabile a seconda della platea che troverà di fronte volta per volta in ogni condominio.
Resta evidente, in conclusione, la perentoria strada assunta dalla contabilità condominiale, di visitare sempre più spesso la normativa prevista per i bilanci societari.