DOMANDE & RISPOSTE

Pubblichiamo alcune delle risposte ai quesiti arrivati in occasione del Condominio Day. Le risposte troveranno spazio sul portale dell’evento www.condominioday.ilsole24ore.com e sul Quotidiano Condominio ( www.quotidianocondominio.ilsole2 4ore.com).

CONDOMINIO MINIMO E DETRAZIONE EDILIZIE La proprietaria di una palazzina, costituita da due unità abitative distinte, può usufruire della detrazione del 50% per le spese di ristrutturazione relative alla manutenzione delle parti comuni del fabbricato considerando che un appartamento è la sua abitazione principale mentre l’altro è stato concesso in comodato d’uso gratuito alla madre?

Il caso di specie può essere considerato condominio minimo per il quale l’Agenzia delle entrate, con la circolare 3/E/2016, ha chiarito che i condomìni che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni , purchè: “il pagamento sia effettuato mediante apposito bonifico bancario/postale (sul quale sia operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta) “in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute riportando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico. Il contribuente dovrà dimostrare, in sede di controllo, che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio. Se per la presentazione della dichiarazione dei redditi si rivolge a un Caf o a un intermediario abilitato, è tenuto ad esibire un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio. Ovviamente, la madre in qualità di comodatario avrebbe diritto a usufruire della detrazione e le spese dovrebbero essere ripartite tra le due unità abitative.

CONTABILIZZAZIONE, DEROGHE E SANZIONI Quali sono le sanzioni nelle quali incorre il proprietario dell’immobile che non effettua l’installazione dei dispositivi di contabilizzazione individuale nei termini previsti? In quali casi è possibile derogare?

Il proprietario dell’unità immobiliare che non installa, entro il termine previsto, un sottocontatore, è soggetto ad una sanzione amministrativa pecuniaria da 500 a 2500 euro per ciascuna unità immobiliare. Tale disposizione non si applica quando da una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato risulta che l’installazione del contatore individuale non è tecnicamente possibile, o non è efficiente in termini di costi, o non è proporzionata rispetto ai risparmi energetici potenziali (Dlgs 141/2016, articolo 16 comma 6). La nuova formulazione della lettera b), e la relativa sanzione, sono decisamente più chiare, in quanto individuano in modo immediato il responsabile (il proprietario dell’unità immobiliare, che, ai sensi del Dpr 74/2013, è anche proprietario o comproprietario dell’impianto), la scadenza (il 31/12/2016), e la sanzione in caso di mancato rispetto dell’obbligo (da 500 a 2.500 euro). Sono anche specificati i casi in cui si può derogare: non fattibilità tecnica o non convenienza economica in funzione dei risparmi attivati dalla spesa iniziale per effettuare l’intervento. Entrambe devono però essere attestate, tramite una relazione, da un professionista abilitato alla progettazione di impianti centralizzati. Il legislatore propone (senza però imporla) la norma Uni En 15459 come riferimento per effettuare le valutazioni analitiche di convenienza economica. Si sottolinea che, diversamente dal passato, anche la convenienza economica è considerata come occasione di deroga alla installazione di sotto-contatori per la contabilizzazione diretta dell’energia.

NESSUNA RITENUTA SULLE SPESE PER RISTRUTTURAZIONE Un condominio riceve la fattura per un intervento di ristrutturazione edilizia effettuato da una ditta. All’atto del pagamento della prestazione la banca ha operato la ritenuta dell’8%. Si chiede se anche il condominio dovrà operare la ritenuta d’acconto del 4%.

Sulle somme corrisposte alle imprese e ai professionisti pagate dai condomìni mediante bonifici bancari o postali, al fine di avvalersi delle agevolazioni fiscali previste per interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica, non si deve operare alcuna ritenuta d’acconto. Infatti, al fine di evitare che imprese e professionisti subiscano un doppio prelievo, si applica la sola ritenuta (effettuata da banche o Poste italiane Spa) prevista dal Dl 78/2010 (pari, dal 1° gennaio 2015, all’8%).

PER L’EREDE LOCATORE NESSUNA DETRAZIONE L’erede del condòmino che ha concesso in locazione alcuni immobili ereditati, può beneficiare della detrazione residua relativa alle spese di riqualificazione energetica e manutenzione sostenute dal de cuius?

Le Entrate nella circolare 17/e/2015 hanno chiarito che in caso di decesso dell’avente diritto alla detrazione non fruita in tutto o in parte, l’erede potrà subentrare nell’agevolazione sempreché abbia la detenzione materiale e diretta. Alla luce di ciò nel caso di immobili locati non essendovi la suddetta detenzione l’erede non potrà beneficiare della detrazione, salvo il caso in cui a fine del contratto esistano delle rate residue che potranno essere usate.