Aste con aggiudicazione «rafforzata»

Chi si aggiudica un immobile all’asta non può rifiutarsi di pagarlo solo perché né l’ordinanza di vendita né la pubblicità davano notizia dell’ordine di demolizione parziale del bene acquistato, se la notizia si «scopre» nella relazione di stima. La Corte di cassazione (sent. 21480) respinge il ricorso dell’acquirente che non avendo versato il prezzo nel termine fissato, era stato dichiarato decaduto dall’aggiudicazione. Il giudice dell’esecuzione aveva inoltre disposto l’incameramento di 140 mila euro di cauzione. Una condanna ingiustificata per il com- pratore, il quale sosteneva che le era stato venduto un bene diverso (aliud pro alio) rispetto a quello pubblicizzato su carta el web e difforme anche da quanto scritto nell’ordinanza di vendita nella quale non si faceva cenno alla sentenza che condannava il debitore a demolire parte della casa. Informazione evidenziata nella relazione di stima, richiamata dall’ordinanza di vendita, inoltre una copia della sentenza era stata depositata agli atti del procedimento esecutivo. Per la Cassazione la vendita era regolarmente pubblicizzata. I giudici precisano, infatti, che non tutte le circostanze rilevanti per individuare le caratteristiche del bene offerto, compresa l’esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi o le informazioni per determinare il valore, devono essere esposte nell’ordinanza di vendita o nella pubblicità. L’importante per la Suprema corte è che le indicazioni utili siano comunque ricavabili dall’esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che l’interessato all’acquisto ha il dovere e il diritto di consultare prima di fare la sua offerta. Ma a prescindere dalla conoscibilità della sentenza la Cassazione precisa che non sarebbe comunque stato possibile, nel caso esaminato, rifiutare il pagamento eccependo «l’aliud pro alio». Un’ipotesi configurabile solo se il bene aggiudicato appartiene a un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, se non possiede le qualità necessarie «per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale» o se è compromessa la destinazione del bene ad un uso considerato determinante per l’offerta di acquisto. Per la Cassazione non si poteva ritenere che l’immobile non fosse idoneo alla destinazione. La sentenza emessa contro il debitore comportava solo la necessità di fare dei lavori, procedere a una parziale demolizione e richiedere la concessione in sanatoria. Anche se il ricorrente non fosse stato informato della situazione, si sarebbe potuta al massimo ipotizzare una differenza quantitativa ma non qualitativa tra il bene da trasferire e quello descritto nell’ordinanza di vendita. Nè per finire, il ricorrente ha dimostrato che non avrebbe comprato l’immobile senza la parte da demolire o che aveva chiesto una riduzione di prezzo, ma si era limitato a chiedere indietro la cauzione, omettendo del tutto il pagamento.

«ALIUD PRO ALIO» La previsione di distruzione parziale non basta comunque per affermare di aver comprato un bene per un altro