SUBAFFITTO AMMESSO CON LA CESSIONE DI AZIENDA

Sono in possesso di un locale commerciale, affittato con contratto registrato. Mi è stato proposto il “subentro” di una terza persona al conduttore storico: in pratica, a oggi risultano un locatore e due conduttori. È stata fatta una integrazione all’agenzia delle Entrate facendo riferimento al vecchio contratto. Volevo sapere se questo subentro anomalo è regolare nonostante ci sia anche la mia firma, e nonostante nel contratto “storico” siano espressamente vietati il subaffitto e la cessione del contratto, pena risoluzione immediata ex articolo 1456 del Codice civile.

Anorma dell’articolo 36 della legge 392 del 1978, il conduttore può sublocare l’immobile o cederne il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché insieme ceda o lochi dell’azienda. Per dare la prova della cessione di azienda, e del relativo contratto di locazione, è necessario che il conduttore cedente trasmetta al locatore copia dell’atto notarile con cui è stata effettuata la cessione. In questo caso il nuovo conduttore subentra nei diritti/obblighi di quello precedente nei confronti del locatore. Questo, a sua volta, potrà solamente opporsi alla cessione del contratto per gravi motivi entro 30 giorni dal ricevimento della relativa comunicazione di cessione. Se non vi è stata liberazione espressa da parte del locatore nei confronti del cedente, il locatore può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte. Il subentro oggetto del quesito è regolare se accompagnato dalla trasmissione dell’atto notarile di cessione di azienda. Poiché l’articolo 36 della legge 392 del 1978 prevale sulle disposizioni contrattuali, l’eventuale divieto di subaffitto o di cessione previsto nel contratto non impedisce il subentro del nuovo conduttore, qualora, come specificato, sia conseguenza della cessione dell’azienda da parte di quello originario.

A cura di Luca Stendardi